Таблица 2 – Объемы выданных ипотечных кредитов в РФ крупнейшими региональными агентствами ипотечного кредитования по итогам 2005 года
| Название | Объем выданных кредитов, млн $ | Количество кредитов | Объем проданных кредитов, млн $ |
| 1 | 2 | 3 | 4 |
| АИЖК ** | 287 | 17993 | - |
| УГАИК (Уфа) | 73 | 4538 | 66 |
| ИКМО | 31 | 1169 | 2.9 |
| КАЖИК (Барнаул) | 24.9 | 1579 | 21 |
| СОФЖИ (Самара) | 24.5 | 1066 | 27 |
| САИЖК (Екатеринбург) | 23.1 | 1058 | 15 |
| ОИЖК (Оренбург) | 17.8 | 1326 | - |
| РИАТО (Томск) | 16.9 | 819 | 12 |
| ЦИК (Москва) | 16.8 | 370 | 9.3 |
| ИА РТ (Казань) | 16.1 | 1045 | 8.2 |
| АИК (Алтай) | 10.3 | 729 | 10.3 |
| ИК УР (Ижевск) | 13 | 950 | 12.1 |
| ОРИФА (Оренбург) | 12.1 | - | 11.7 |
| АИЖК КО (Кемерово) | 10.1 | 640 | 9.7 |
| КРИК (Киров) | 8.8 | 619 | 9.1 |
| МИК (Мордовия) | 5.2 | 562 | 7.2 |
| КИК (Калуга) | 5.1 | 319 | 4.2 |
| ИК РБ (Бурятия) | 4.1 | 295 | 4.4 |
| Наш дом-Приморье (Влад-к) | 4.1 | 152 | 4.3 |
| РИА (Якутск) | 3.2 | 156 | 3.1 |
| БОФЖСиИ (Брянск) | 2.3 | 211 | - |
| АИА (Благовещенск) | 2.1 | 88 | 5 |
| КОИА (Курск) | 1.9 | 145 | 1.1 |
| ЛИК (Липецк) | 1.3 | 129 | 2.1 |
| ТИК (Тамбов) | 1 | 221 | 0.1 |
| ИРИА (Иркутск) | 0.4 | 34 | 0.5 |
| НОФИЖК (Новгород) | 0.3 | 60 | 0.7 |
| ИКСО (Саратов) | 0.06 | 4 | - |
| ОблЖАИК (Ленинградская обл.) | 0.04 | 2 | 0.04 |
* - данные первоисточников. Расчет рублевых кредитов проводился по курсу 30руб/$. ** - количество и объем рефинансированных кредитов у банков и региональных операторов.
В настоящее время в России ипотечных кредитов выдано на 3 млрд долларов. Однако по прогнозам экспертов, уже к концу 2006 года их объем может возрасти до 4 млрд долларов, а к 2010 году увеличится в 5-6 раз.[18]
Однако несмотря на высокую динамику развития рынка ипотечного кредитования в России, абсолютные объемы рынка очень малы в сравнении с развитыми странами, поэтому говорить о его развитости пока преждевременно. В России, по различным оценкам, с помощью ипотечных кредитов приобретается не более 1-2% жилья, а доля рынка в ВПП не превышает 1%.
В настоящее время доля сделок с использованием ипотечного кредита от общего количества сделок с жилой недвижимостью, составляет, по разным оценкам, 2-5%. Причин этому несколько. Одна из основных – недостаточные доходы населения для внесения первоначального взноса и выплаты кредита. Несмотря на то, что реальные доходы населения РФ постоянно увеличиваются, а инфляция постоянно уменьшается, ее уровень пока выше темпов роста доходов.[19]
В целом, регионами России накоплен первый положительный опыт в реализации программ ипотечного кредитования. Негативными моментами является отсутствие единых стандартов ипотечного кредитования, недостаточно активное участие банков в развитии ипотечного кредитования в регионах и, как следствие, значительный разброс процентных ставок, большинство из которых ниже текущего рыночного уровня. Данные обстоятельства тормозят развитие рынка ипотечных кредитов и создают проблемы для рефинансирования.
Сравнительный анализ процентных ставок ипотечных кредитов для регионов России при сроке погашения кредита 20 лет представлен в табл. 3.
Таблица 3 - Сравнительный анализ процентных ставок ипотечных кредитов для регионов России при сроке погашения кредита 20 лет
| N | Регионы | Средняя рыночная стоимость 2-комнатной квартиры 60м.кв., тыс. руб. | Средний совокупный доход семьи, руб. | Ипотечные кредиты в размере 70% от ст-ти 2-комнатной квартиры 60м.кв. тыс. руб. | Сумма ежемесячных платежей за2-комнатную квартиру 60 м.кв. руб. | *) Расчетная предельная % ставка кредита для 2-комнатной квартиры 60 м.кв. |
| 1 | 2 | 3 | 4 | 5 | 6 | 7 |
| 1 | Москва | 1575 | 19990 | 1099 | 6997 | 4.57 |
| 2 | Новосибирск | 1098 | 11154 | 769 | 3904 | 2.04 |
| 3 | Самара | 945 | 11988 | 662 | 4196 | 4.52 |
| 4 | Саратов | 891 | 8430 | 624 | 2950 | 1.29 |
| 5 | Омск | 882 | 10234 | 617 | 3582 | 3.51 |
| 6 | Оренбург | 796.3 | 8814 | 557 | 3085 | 2.99 |
| 7 | Пермь | 936 | 12124 | 655 | 4243 | 4.78 |
| 88 | Ульяновск | 801 | 8486 | 561 | 2470 | 0.6 |
| 9 | Екатеринбург | 1107 | 12988 | 775 | 3896 | 1.94 |
| 10 | Челябинск | 882 | 11138 | 917 | 3898 | 4.48 |
| 11 | Башкортостан | 940.5 | 10484 | 615 | 3523 | 3.36 |
| 12 | Пенза | 900 | 7824 | 630 | 2730 | 0.45 |
| 13 | Мордовия | 846 | 7728 | 592 | 2705 | 0.94 |
| 14 | Чувашия | 855 | 7644 | 599 | 2675 | 0.71 |
| 15 | Татарстан | 873 | 10506 | 611 | 3677 | 3.92 |
| 16 | Россия | 1000 | 12820 | 700 | 4487 | 4.66 |
| Источник: Госкомстат, Минпромэнерго, УГАИК | ||||||
* - показатель процентной ставки для отдельно взятого региона, чтобы аннуитетные ежемесячные платежи не превышали 35% совокупного семейного дохода при кредите на 20 лет. За основу брались данные Госкомстата (прим. Русипотека).
В 2005 году, минимальная кредитная ставка по России с 16% в валюте (2001 г.), снизилась до 9.9%; рублевая, соответственно, - с 23% до 14% годовых.
По данным Ассоциации российских банков (АРБ), темпы снижения существенно замедлятся в 2005 году до 0,5% в год и составят в конечном итоге не менее 8-8,5% к 2008 году. Дальнейшее снижение будет зависеть от уровня инфляции, наличия дешевых зарубежных источников финансирования, прямого присутствия иностранного капитала на ипотечном рынке и общей экономической ситуации в России.
Первоначальный взнос по стандартным программам составляет 30 % от стоимости квартиры. В последнее время отмечается тенденция снижения собственных вложений заемщика. Весной 2005года, все большее число банков предлагает программы с первоначальным взносом от 10 до 20% от стоимости квартиры. При этом по общему правилу, годовая процентная ставка в течение первых 18 месяцев будет немного выше последующего периода погашения кредита.
Например, Национальный торговый банк предлагает 100 % кредит по договорам долевого участия в строительстве квартир определенного застройщика «Тольяттистройзаказчика», при сроке кредитования 15 лет процентная ставка составит 15% годовых. Национальная Ипотечная компания (г.Москва) предлагает программу «На улучшение жилищных условий», ориентированную на заемщика, у которого уже есть квартира, но которую он хочет продать и купить более комфортное жилье. При этом заемщик не имеет накоплений для внесения первоначального взноса за квартиру.
Первоначальным взносом здесь выступает старая квартира. Кредитный продукт позволяет получить два кредита сразу: первый - в размере 50% от стоимости вашей старой квартиры под залог этой квартиры на срок 1 год, второй - в размере 70% от стоимости новой квартиры под залог новой квартиры. Первоначальная ставка составляет 13% годовых. После погашения первого кредита (на это дается от 6 до 12 месяцев) процентная ставка снижается до 11%. Срок кредитования 10-15 лет. [20]
Сроки кредитования в основном составляют 120 месяцев. Ряд банков кредитуют на период до 15- 20 лет и лишь немногие - до 25-27 лет. Как правило, срок кредитования зависит от возраста заемщика, поскольку погасить кредит необходимо до наступления пенсионного возраста. Например, если банк указывает максимальный возраст заемщика 60 лет, а заемщик берет кредит на 20 лет, то заемщик может взять кредит только при условии, что на момент выдачи кредита ему будет не более 40 лет. Некоторые банки (например, Сбербанк России) увеличивают возрастные рамки до 75 лет на момент погашения кредита.
Существуют также рамки минимального возраста заемщика.
Досрочное погашение кредита возможно по истечении срока моратория, который колеблется от 3 до 12 месяцев. При досрочном погашении кредита сумма штрафных санкций в среднем составляет от 1% до 3% от суммы досрочного погашения. Это необходимо для компенсации упущенной выгоды с заемщика, которую банк намеревался получить в виде процентных платежей в течение всего срока ипотечного кредита. Например, у Межпромбанка и банка «Зенит» срок моратория составляет 12 месяцев. Абсолют-банк не устанавливает моратория, но взимает штрафные проценты за досрочное погашение в размере 3% от суммы погашения с последующим пересчетом ежемесячных платежей и остатка по кредиту.
Большинство банков устанавливают мораторий на 6 месяцев. Самый короткий мораторий в 3 месяца установлен Внешторгбанком, с условием, что в дальнейшем минимальная сумма погашения будет не менее 500 долл. Помимо этого Внешторгбанк, произведя пересчет ежемесячных платежей и остатка по кредиту, предложит на выбор: уменьшить срок кредитования или сумму ежемесячных платежей. Сбербанк и Собинбанк, в отличие от остальных участников рынка, вообще никаких ограничений не устанавливают и штрафных санкций не вводят. На сегодняшний день многим вселяет надежду повышение лояльности банков к своим заемщикам. Банки стали более гибкими в вопросе оценки платежеспособности заемщика. В качестве подтверждения доходов можно представлять выписки из текущего счета в банке, гарантийные письма с места работы. Банки самостоятельно проводят анализ по расходам заемщика, встречаются с работодателем и т.д. Всё это называется подтверждением в свободной форме или альтернативным анализом заемщика.
На рынке осталось не много банков, которые учитывают только официально подтвержденные доходы по справке 2НДФЛ. В основном банки готовы применить альтернативные методы оценки платежеспособности заемщика, при этом немного повысив процентную ставку по кредиту.