При определении процентной ставки по долгосрочным кредитам учитывается целый ряд факторов: средневзвешенная стоимость привлечения ресурсов, степень риска, срок погашения ссуды, расходы по оформлению ссуды и контролю за ее погашением (анализ кредитоспособности, периодическая проверка залога и др.), средний уровень процентных ставок на рынке кредитных ресурсов, характер отношений между банком и заемщиком, норма прибыли, которая может быть получена при инвестировании в альтернативные активы.
Важным условием выдачи кредита является его обеспечение. Основными видами обеспечения, применяемыми в банковской практике, выступают: залог, поручительство, гарантия, страхование кредитного риска.
Особое место среди залоговых форм финансирования занимают долгосрочные ссуды, выдаваемые под залог недвижимости — ипотечный кредит [11, 202].
Характерными чертами ипотечного кредита являются использование в качестве залога недвижимого имущества и длительный срок ссуды.
Ипотечный кредит предоставляется, как правило, банками, специализирующимися на выдаче долгосрочных ссуд под залог недвижимости. К таким банкам относятся ипотечные и земельные банки. В составе их ресурсов важное место занимают средства, формируемые путем выпуска ипотечных облигаций. Система ипотечного кредитования предусматривает механизм накоплений и долгосрочного кредитования под невысокий процент с рассрочкой его выплаты на длительные периоды.
Важной составляющей ипотечного кредитования является оценка имущества, предлагаемого в качестве обеспечения. В случае неплатежеспособности заемщика погашение задолженности будет происходить за счет стоимости залога, поэтому точность оценки залога при ипотечном кредитовании имеет особое значение. Оценка недвижимости определяется рядом факторов, основными из которых являются: спрос и предложение на недвижимость, полезность объекта, его территориальное расположение, доход от использования объекта. [9,125]
Состояние ипотечного кредитования в РК представлено в таблице 3.
Таблица 3 Ипотечное кредитование на 2009 год
| Наименование организации | Активы | Обязательства | Собственный капитал по балансу | Нераспределенная чистая прибыль (непокрытый убыток) | Займы | |||
| АО «Дочерняя Ипотечная организация Акционерного общества Банк ТуранАлем «БТА Ипотека» | 60 244 196 | 53 801 792 | 6 442 404 | -4 306 850 | 52 204 466 | |||
| АО «Алматинская Региональная Ипотечная Организация» | 803 335 | 125 | 803 210 | 1 998 | 419 609 | |||
| АО «Ипотечная организация «Астана-финанс» | 15 238 768 | 7 612 262 | 7 626 506 | -990 966 | 17 796 696 | |||
| АО «Ипотечная организация «КазИпотека» | 817 040 | 6 920 | 810 120 | -204 642 | 349 499 | |||
| АО «Ипотечная организация «Элитстрой Финанс» | 855 174 | 10 089 | 845 085 | 45 085 | 485 927 | |||
| АО «Ипотечная Организация «ТАТ ИПОТЕКА» | 907 026 | 119 | 906 907 | 10 550 | 0 | |||
| АО «Ипотечная Организация «Бирюза» | 1 325 638 | 370 106 | 955 532 | 2 396 | 395 241 | |||
| ИТОГО: | 80 191 177 | 61 801 413 | 18 389 764 | -5 442 429 | 71 651 438 | |||
По состоянию на 1 декабря 2009 года совокупный размер активов ипотечных организаций составил 80 191,2 млн. тенге, снижение с начала текущего года составило 62,6% (134 386,6 млн. тенге). В общей сумме активов ипотечных организаций значительную долю занимают займы юридическим физическим лицам – 89,3% (71 651,4 млн. тенге), тогда как на вклады, размещенные в других банках приходится – 0,6% (485,3 млн. тенге), на ценные бумаги – 2,3% (1 898,7 млн. тенге), корреспондентские чета в банках – 1,6% (1 260,5 млн. тенге). Совокупный ссудный портфель ипотечных организаций составил 73 668,5 млн. тенге, уменьшившись с начала текущего года на 56,8% (96 716,3 млн. тенге) из-за прекращения действия лицензий 5-и ипотечных организаций.
Анализируя качество структуры кредитного портфеля ипотечных организаций можно заметить, что доля стандартных кредитов уменьшилась.[13]
Альтернативным по отношению к банковскому кредитованию способом финансирования капитальных вложений является лизинг. В развитых странах посредством этого механизма осуществляется от 20% до 30% всех инвестиций.
При всем многообразии лизинговых операций, классической считается трехсторонняя сделка с участием лизингополучателя - предприятия, нуждающегося в определенном имуществе (обычно оборудовании), поставщика данного имущества и лизингодателя. Как правило, финансирование лизинговой сделки осуществляется за счет заемных средств, чаще всего - банковского кредита, привлекаемого лизинговой компанией.
Основным достоинством лизинга является то, что данный метод позволяет предприятию-лизингополучателю быстро приобретать необходимое ему оборудование, не отвлекая единовременно из своего оборота значительные финансовые ресурсы.[7,156]
Лизинговая деятельность в РК на 2009 год представлена в таблице 4.
Таблица 4 Лизинговая деятельность в РК
| Количество | Количество | в том числе на условиях | Общая | Численность | |||
| возвратного | полного | чистого | |||||
| 46 | 2 228 | 37 | 579 | 1 612 | 70 767 152 | 776 | Республика Казахстан |
| 1 | 25 | - | - | 25 | 757 000 | 11 | Актюбинская |
| 1 | - | - | - | - | - | - | Западно-Казахстанская |
| 2 | 27 | - | - | 27 | 460 020 | 16 | Карагандинская |
| 6 | 22 | - | 22 | 307 454 | 13 | Кызылординская | |
| 2 | 44 | - | 44 | 81 673 | 6 | Мангистауская | |
| 2 | 102 | 1 | 3 | 98 | 2 194 745 | 34 | Южно-Казахстанская |
| 1 | - | - | - | - | - | - | Павлодарская |
| 5 | 1 023 | 3 | 1 020 | 40 684 705 | 408 | г. Астана | |
| 26 | 985 | 33 | 554 | 398 | 26 281 555 | 288 | г. Алматы |
По данным проведенного обследования предприятий, осуществляющих лизинговую деятельность, в 2009 году общая стоимость договоров составила 70,8 млрд. тенге, наиболее привлекательными отраслями являлись сельское, лесное и рыбное хозяйство – 50,2% от общей стоимости договоров, транспорт и складирование – 14,5%, информация и связь – 11,3%, обрабатывающая промышленность – 10,2%,
В отчетном году наиболее активными были лизинговые организации г.г. Астаны и Алматы, стоимость договоров лизинга которых составила, соответственно, 57,5% и 37,1% в общереспубликанском объеме. [13]
Лизинг и инвестиционный селенг используются при недостатке собственных средств для реальных инвестиций, а также при капитальных вложениях в проекты с небольшим периодом эксплуатации или с высокой степенью изменяемости технологии.
Селенг представляет собой специфическую форму обязательства, состоящую в передаче собственником (юридическим лицом или гражданином) прав на пользование и распоряжение его имуществом на срок за определенную плату. В качестве такого имущества могут выступать как внеоборотные активы (здания, сооружения, оборудование), так и оборотные активы (денежные средства, ценные бумаги и др.). При этом собственник остается владельцем переданного в наем имущества и может по первому требованию возвратить его. Селенг-компания привлекает и свободно использует по своему усмотрению имущество и отдельные имущественные права юридических лиц и граждан.