Див.: Ерошенко АА. Личная собственность в гражданском праве. — М., — 1975. — С. 90.
168 Глава 7
якнайкоротший термін для здійснення реєстрації угоди набувачем (наприклад, 10 днів); б) зобов'язати обидві сторони чи набувача здійснювати реєстрацію угоди про відчуження нерухомості в день нотаріального посвідчення цієї угоди, що може виявитися практично неможливим; в) зобов'язати нотаріальні контори (нотаріусів) направляти копію угоди до БТІ для реєстрації, що також може ускладнити ситуацію.
Враховуючи викладене, можна констатувати, що в новому ЦК України варто зберегти текст ч. 1 ст. 128 ЦК України та доповнити її новою нормою такого змісту: У випадках, коли договір потребує нотаріального посвідчення, право власності у набувача виникає з моменту такого посвідчення. Якщо договір про відчуження майна підлягає державній реєстрації, право власності у набувача виникає з моменту його реєстрації, якщо інше прямо не передбачено законом. За такої редакції наведене правило не буде суперечити приватизаційному законодавству, яке приурочує виникнення права власності на придбаний за договором купівлі-продажу об'єкт приватизації, що потребує нотаріального посвідчення та реєстрації, до моменту його нотаріального посвідчення, а не до моменту реєстрації.
§ 5. Зміст договору купівлі-продажу та правові наслідки його порушення
З укладенням договору купівлі-продажу, як і будь-якої іншої двосторонньої угоди, у кожної із сторін виникають права та обов'язки, які становлять його зміст. Важливо, що права однієї сторони співвідносяться з обов'язками іншої сторони таким чином, що відповідному обов'язкові продавця кореспондується відповідне право покупця і навпаки. Так, одним з найважливіших обов'язків продавця є передача ним майна у власність (у повне господарське відання або оперативне управління) покупця, а останній набуває право вимагати передачі йому цього майна. У свою чергу покупець зобов'язаний прийняти від продавця придбане майно і сплатити за нього обумовлену ціну, а продавець відповідно має право вимагати від покупця прийняти продане майно (якщо він у цьому зацікавлений) і сплатити за нього належну грошову
Купівля-продаж 169
суму. Отже, аналіз змісту обов'язків дає уявлення про відповідні права сторін, що робить недоцільним детальний розгляд усіх прав сторін. Виконання зазначених обов'язків має здійснюватися обома сторонами одночасно, якщо інше не передбачено законом або договором (ст. 171 ЦК).
Цивільний кодекс України визначає також ряд інших додаткових обов'язків продавця. Так, продавець зобов'язаний:
попередити покупця про всі права третіх осіб на річ, яка продається (ст. 229); зберігати продану річ, якщо право власності переходить до покупця раніше передачі речі (ст. 230);
повідомити про можливі наявні недоліки продаваної речі (ст. 234). У сторін можуть виникнути й інші обов'язки, зумовлені предметом та різновидом договору купівлі-продажу, особливостями місця і способу виконання договору та інших обставин, які визначені актами законодавства чи договором або випливають із змісту останнього.
Важливе значення має також чітке визначення обов'язків покупця. У ЦК України названі пише обов'язки з оплати і прийняття купленої речі. Звичайно, у договорі можуть бути сформульовані й інші обов'язки покупця, як і продавця. Додаткові обов'язки можуть встановлюватися також законодавчими актами (наприклад, про приватизацію, цінні папери).
Кожна із сторін договору купівлі-продажу повинна належним чином виконувати всі обумовлені в ньому або передбачені законом обов'язки. У разі порушення їх продавець або покупець несуть майнову відповідальність чи інші правові наслідки, які можуть і не бути мірою цивільно-правової відповідальності, яка настає, зокрема, за наявності умов, передбачених законом за порушення зобов'язань (гл. 18 ЦК).
Як зазначалося, основний обов'язок продавця — передати продану річ покупцеві. Невиконання цього обов'язку надає покупцеві право вимагати від продавця передачі купленої речі у примусовому порядку або відмовитися від подальшого виконання договору. При цьому і в першому, і в другому випадках покупець має право вимагати також відшкодування збитків, заподіяних йому внаслідок таких дій продавця (ст. 231 ЦК).
У разі невиконання продавцем обов'язку попередити покупця про всі права третіх осіб на продавану річ (право наймача, право застави, право довічного користування тощо) останній набуває право вимагати зменшення ціни або розірвання договору і відшкодування збитків (ст. 229 ЦК).
170 Глава 7
У статті 230 ЦК України прямо не визначаються правові наслідки для продавця, з вини якого сталося погіршення майна, прийнятого ним на зберігання до передачі його покупцеві. У ч. 2 цієї статті лише зазначається, що покупець зобов'язаний відшкодувати продавцеві витрати, завдані йому у зв'язку Із зберіганням майна. Тому питання про можливу відповідальність продавця за погіршення проданого майна має вирішуватися на підставі загальних норм про відповідальність за неналежне виконання (невиконання) норм, що регулюють відносини схову. Це випливає, зокрема, із змісту ст. 424 ЦК України, відповідно до якої правила про договір схову, визначені у ст. 413, ч. 1 ст. 415, статтях 416, 418—422 цього кодексу, застосовуються також до випадків, коли схов здійснюється на підставі інших договорів або вказівок закону, якщо інше не встановлено законом або спеціальними правилами про ці договори. Обов'язок схову виникає на підставі укладеного з відповідною умовою договору купівлі-продажу. Отже, продавець-охоронець має відповідати за втрату, нестачу, пошкодження майна в обсязі, передбаченому ст. 419 ЦК України. Однак у законодавстві нічого не сказано про допустимість розірвання договору купівлі-продажу з ініціативи покупця у разі нестачі чи пошкодження придбаного майна. На наш погляд, якщо нестача чи пошкодження майна сталися з вини продавця-охоронця, застосування зазначених наслідків не суперечить загальним принципам цивільного права.
Продавець повинен забезпечити виникнення права власності (права повного господарського відання, права оперативного управління) у покупця, інакше за законом для нього настають певні негативні наслідки. Проблеми з цього приводу, як правило, виникають тоді, коли продавець не є власником майна і не має спеціальних повноважень на здійснення дій по його відчуженню, а лише є його законним або незаконним володільцем. Зрозуміло, що за таких умов правомірність придбання покупцем такого майна може бути поставлена під сумнів власником або іншою уповноваженою особою. Тому, якщо третя особа на підставі, що виникла до продажу речі, пред'явить до покупця позов про її відібрання, покупець зобов'язаний притягнути продавця до участі у справі, а продавець— вступити у цю справу на стороні покупця (ч.1 ст. 238 ЦК). Така участь продавця у справі необхідна для сприяння захистові покупця від можливого відсудження у нього купле-
Купівля-продаж 171
ної речі, обгрунтування безпідставності пред'явленого третіми особами позову.
Може статися так, що покупець не притягне продавця до участі у справі з власних міркувань або через незнання його місцеперебування, або продавець відмовиться взяти в ній участь. Непритягнення покупцем продавця до участі у справі зазначено в ч. 2 ст. 238 ЦК України, воно звільняє продавця від відповідальності перед покупцем, якщо продавець доведе, що, взявши участь у справі, він міг би запобігти вилученню речі у покупця. Річ може бути витребувана, зокрема у покупця, на підставі ст. 145 ЦК України і Закону України "Про власність": Отже, у разі недоведення цього факту з продавця не знімається відповідальність за відсудження у покупця придбаної речі. Відмова продавця взяти участь у такій справі позбавляє його права доводити неправильність ведення справи покупцем.
Продавець зобов'язаний відшкодувати покупцеві заподіяні ним збитки з урахуванням вартості відсудженого майна, якщо за рішенням суду, арбітражного або третейського суду продана річ була вилучена у покупця. Угода сторін про звільнення або обмеження відповідальності продавця є недійсною, якщо продавець, знаючи про існування прав третьої особи на продавану річ навмисно приховав це від покупця (ст. 239 ЦК).
Не виключені випадки, коли покупець, дізнавшись про відсутність у продавця в момент укладення угоди належних повноважень на продаж майна, добровільно поверне його законному володільцю. І хоч закон таку ситуацію не передбачає, покупець не може бути позбавлений права звернутися з позовом до такого продавця про відшкодування заподіяних даною угодою збитків.
На продавця покладається відповідальність за продаж майна належної якості. Основоположні принципи такої відповідальності та інших правових наслідків продажу майна неналежної якості сформульовано в ст. 234 ЦК. Покупцеві надається право у разі придбання речі неналежної якості, якщо її недоліки не були застережені продавцем, за своїм вибором вимагати: