Тобто договір купівлі-продажу може укладатися в усній чи письмовій (звичайній або нотаріальній) формі, а також шляхом здійснення так званих конклюдентних дій залежно вір умов, передбачених статтями 42 і 43 ЦК України
| Купівля-продаж |
| 155 |
У законодавстві передбачено порівняно небагато випадків, коли потрібно спеціальне оформлення договірних відносин купівлі-продажу. Зокрема, за ст. 227 ЦК України договір купівлі-продажу жилого будинку має бути нотаріально посвідчений, якщо хоч би однією із сторін є громадянин. Недодержання цієї вимоги тягне за собою недійсність договору (ст. 47 ЦК).
Такий договір має бути зареєстрований у виконавчому комітеті місцевої ради (місцевій адміністрації). Реєстрація договору купівлі-продажу жилого будинку, яку безпосередньо здійснюють бюро технічної інвентаризації, має переважно адміністративно-правове значення, а Ті відсутність тягне за собою недійсність нотаріально посвідченої угоди купівлі-продажу. Ці дії вчиняються відповідно до Правил державної реєстрації об'єктів нерухомого майна, що перебувають у власності юридичних та фізичних осіб, затверджених наказом Державного комітету України по житлово-комунальному господарству від 13 грудня 1995 р. № 56.
Як відомо, об'єктами права власності громадян з недавнього часу можуть бути також квартири. Так, ще Постановою Ради Міністрів СРСР "Про продаж громадянам в особисту власність квартир у будинках державного і громадського житлового фонду" від 2 грудня 1988 р. було вперше за період існування СРСР дозволено громадянам набувати за договором купівлі-продажу в особисту власність квартири у будинках державного і громадського фонду. На такі договори Постановою Ради Міністрів УРСР і Укрпрофради "Про затвердження Положення про продаж громадянам в особисту власність квартир у будинках державного і громадського житлового фонду, їх утримання і ремонт" від 19 травня 1989 р.(втратила чинність) було поширено правило про їх нотаріальне посвідчення.
Відповідно до Закону України "Про приватизацію державного житлового фонду" від 19 червня 1992 р. одержання громадянами державного житла в порядку приватизації, безоплатно чи з оплатою, оформляється свідоцтвом про право власності на квартиру (будинок), яке реєструється в органах приватизації і не потребує нотаріального посвідчення (п. 5 ст. 8). З юридичної точки зору приватизація державного житлового фонду на користь громадян являє собою угоду про
156 Глава 7
відчуження квартир (будинків), кімнат та господарських споруд і приміщень, що прилягають до них, у власність громадян. Така угода навіть у випадках безоплатної передачі житла у визначених законом межах має ознаки договору купівлі-продажу, оскільки особливим засобом платежу тут є приватизаційний папір (житловий чек), який має свою відповідну вартість (статті 3 і 4). І врешті, не може бути будь-яких сумнівів щодо належності таких угод до договорів купівлі-продажу у разі приватизації громадянами надлишків загальної площі квартир (будинків) за кошти. Це підтверджується також п. 8 ст. 8 вищезгаданого закону, в якому записано, що "вартість послуг органів приватизації по оформленню документів на право власності на квартири (будинки) оплачується покупцями за державними розцінками".
Визнання передачі громадянам у власність державного житла в порядку приватизації договором купівлі-продажу чи іншою угодою означає, що на приватизаційну угоду мають поширюватися правила цивільного права про визнання угод недійсними, про розірвання договорів тощо, що не завжди враховують державні та судові органи. Так, за протестом прокурора Ватутінського району м. Києва розпорядженням державної адміністрації Ватутінського району було скасовано приватизацію квартири громадянина К. та визнано недійсним свідоцтво про право власності на неї у зв'язку з тим, що її приватизація була здійснена начебто невідомою особою без згоди громадянина К., який проживав у цій квартирі як наймач. Ватутінський районний суд своїм рішенням від 15 жовтня 1997 р. зазначені дії державної адміністрації визнав правомірними1. З таким рішенням суду не можна погодитись, адже державна адміністрація фактично привласнила собі функції судового органу.
Згідно із ст. 15 Закону України "Про власність" кожному наймачеві жилого приміщення в будинку державного чи громадського фонду та членам його сім'ї було надано право придбати у власність відповідну квартиру або будинок шляхом їх викупу або на інших підставах, передбачених законодавством. Незважаючи на застосування в Законі терміна "викуп",
| Справа |
' Архів Ватутінського районного суду м. Києва за 1997 р. №2—22.
Купівля-продаж 157
фактично законодавець мав на увазі придбання такого житла на умовах договору купівлі-продажу, для якого необхідне відповідне нотаріальне посвідчення. Нині у зв'язку зі здійсненням в Україні приватизації державного та громадського житлового фонду викуп втратив своє первісне значення.
За законами України "Про приватизацію майна державних підприємств" і "Про приватизацію невеликих державних підприємств (малу приватизацію)" договори купівлі-продажу державного майна підлягають нотаріальному посвідченню з наступною реєстрацією відповідною місцевою радою.
Відповідно до ст. 18 Земельного кодексу України земельні ділянки також можуть бути у приватній або колективній власності. Так, громадянам надаються з державного земельного фонду ділянки у власність для ведення селянського (фермерського) господарства у встановлених межах безоплатно, а понад ці межі — за договором купівлі-продажу із посвідченням у нотаріальному порядку. Однак для укладення такого договору відповідна рада має прийняти рішення з цього питання.
Придбання земельних ділянок, що перебувають у колективній або приватній власності, проводиться лише за нотаріально посвідчуваним договором купівлі-продажу. В обох випадках договір купівлі-продажу земельної ділянки і документ про сплату вартості землі є підставою для відведення земельної ділянки в натурі та видачі державного акта на право власності.
Слід враховувати, що окремими актами законодавства або продавцем можуть бути передбачені особливі умови та порядок оформлення окремих різновидів договору купівлі-продажу (на біржах, аукціонах, ярмарках, виставках, у зовнішньоекономічній діяльності тощо) або для деяких видів майна (автомобілів, акцій, валюти тощо).
Недодержання форм договору купівлі-продажу та інших вимог до його оформлення тягне за собою наслідки, визначені загальними правилами цивільного права, якщо інше не передбачено спеціальним законом.
| 758 |
| Глава 7 |
§ 4. Встановлення моменту виникнення права власності у покупця
Важливе теоретичне і практичне значення має правильне визначення конкретного момент/ виникнення у громадян права приватної власності, адже з цього моменту власник набуває право на захист набутої власності передбаченими законом способами. Крім того, відповідно до ч. 1 ст. 130 ЦК України при відчуженні речі ризик випадкової загибелі або її випадкового псування переходить на набувача водночас з виникненням у нього права власності, якщо інше не встановлено законом або договором. З цього моменту набувач має право здійснювати правомочності власника щодо володіння, користування та розпорядження набутим майном.
Чинне цивільне законодавство передбачає правила про визначення моменту виникнення права власності щодо випадків переходу майна від однієї особи до іншої за договорами. Так, відповідно до ст. 128 ЦК України право власності у набувача майна за договором виникає з моменту передачі речі, якщо інше не передбачено законом або договором. Наведеною нормою встановлено загальне правило про виникнення у набувача права власності на майно з моменту передачі речі. Передачею визначається вручення речей набувачеві, а так само здача транспортній організації для відправлення набувачеві і здача на пошту для пересилки набувачеві речей, відчужених без зобов'язання доставки. До передачі прирівнюється передача коносаменту або іншого розпорядчого документа про речі (ч. 2 ст. 128 ЦК). Водночас сторони на свій розсуд мають право визначити угодою будь-який інший момент, який не збігатиметься з моментом передачі речі. Між тим у ЦК України відсутні норми, які б безпосередньо визначали законодавче той чи інший момент виникнення права власності. Лише останнім часом подібні норми знайшли своє закріплення в деяких законодавчих актах, зокрема у законодавстві про приватизацію, про що буде сказано пізніше.
Неоднозначну оцінку дістала ст. 227 ЦК України, за якою договір купівлі-продажу жилого будинку має бути нотаріально
| Купівля-продаж |
| 159 |
посвідчений, якщо хоч би однією із сторін є громадянин, і недодержання цієї вимоги тягне за собою недійсність договору. Крім того, такий договір підлягає реєстрації у виконавчому комітеті місцевої ради народних депутатів1. Зміст наведеної статті іноді давав привід для висновку про те, що право власності у набувача будинку виникає лише в момент нотаріального посвідчення договору2. Однак, на наш погляд, достатніх підстав для такого висновку немає. Цілком очевидно, що зміст ст. 227 ЦК України про обов'язковість нотаріального посвідчення договору купівлі-продажу жилого будинку не можна розглядати водночас як правило про порядок переходу до набувача права власності на будинок. Якби законодавець мав на увазі встановити особливий момент виникнення у набувача права власності на жилий будинок, то безумовно передбачив би це відповідною правовою нормою. Оскільки ж цього не сталося, то логічно, що і при відчуженні жилих будинків (нині квартир) має застосовуватися загальне правило ст. 128 ЦК України про момент виникнення права власності.