· изменение правового режима земель (частный собственник не вправе менять целевое назначение – связано со льготами в части размера поземельных платежей, идущих в пользу государства);
· изменения в составе лиц, являющихся собственниками земельных участков в процессе, во-первых, предоставления земельных участков в собственность, аренду и пользование, осуществляемого с соблюдением установленных процедур; во-вторых, изъятия земельных участков; в-третьих, обмена земельных участков между субъектами права собственности.
По действующему земельному законодательству, например, собственнику земельной доли принадлежит право выбора одного из десяти вариантов ее распоряжения: передача в аренду, дарение, передача по наследству, продажа, внесение в уставной капитал с правом или без права получения обратно, передача на условиях пожизненной ренты или пожизненного содержания, обмен на земельную долю в другом хозяйстве, получение земельного участка в счет доли для ведения личного подсобного или крестьянского хозяйства.
Перечисленные три правомочия права собственности на землю в субъективном смысле встречаются в нормах различных отраслей права:
· в нормах государственного права;
· в нормах административного права устанавливаются правомочия министерств и ведомств по управлению государственными предприятиями;
· в нормах гражданского права закрепляются порядок реализации прав наследования земли, ее купли-продажи, залога и других сделок с землей;
· в нормах финансового права определяются правила финансирования мероприятий по использованию земель, применения финансово-правовых санкций при реализации отношений собственности на земельные участки и т.п.;
· в нормах уголовного права устанавливается ответственность за самовольное занятие земельных участков, нарушение правил владения и пользования ими (выращивание наркотикосодержащих культур, нарушение правил безопасности при использовании угодий и т.п.), правил при сделках с земельными участками и др.
Элементы права собственности на землю
При рассмотрении понятия «право собственности на землю» в качестве земельного правоотношения выявляется следующая структура элементов.
1. Объект права собственности на землю - часть земли (земельный участок и земельная доля) как производственного базиса, которая в установленном порядке перешла к определенному субъекту или находится в его владении, пользовании и распоряжении.
2. Субъектыправа собственности на землю - это те лица, которые в установленном порядке признаны или являются собственниками конкретного земельного участка:
· государство в лице Российской Федерации и субъектов РФ;
· муниципальные образования (в организации ведения кадастра и землеустройства, в определении правового статуса тех или иных земель, в регистрации прав на земельные участки, в организации охранительных мероприятий и т.п.);
· предприятия, учреждения, организации, которые имеют в собственности, хозяйственном ведении или оперативном управлении обособленное имущество и отвечают по своим обязательствам имуществом, могут от своего имени приобретать и осуществлять имущественные и личные неимущественные права, нести обязанности, быть истцами и ответчиками в суде (ст. 48 ГК РФ);
· физические лица — граждане Российской Федерации, а также иностранцы и лица без гражданства, находящиеся на территории РФ.
3. Содержание права собственности на землю представляет собой совокупность правомочий субъектов по владению, пользованию и распоряжению находящимся в собственности земельным участком.
Правомочия предполагают права и обязанности собственника, которые осуществляются исключительно по его воле.
Эти правомочия можно подразделить на общие и специальные, т.е. присущие всем случаям отношений собственности на землю и имеющие специфические особенности, в зависимости от определенных условий использования земли.
К общим правомочиям относятся права и обязанности на совершение определенных действий в отношении земли или воздержание от них (самостоятельно хозяйствовать на земельном участке; возводить строения и сооружения в соответствии с установленным порядком и целевым назначением земельного участка; передавать земельный участок в залог, по наследству; продавать, отчуждать, сдавать в аренду, в том числе продавать право аренды; передавать земельный участок в качестве вклада как пай в производственные и потребительские кооперативы и др.) Собственники земельных долей имеют право продавать принадлежащие им земельные доли; закладывать право на земельную долю в банк (кроме неделимого земельного участка); дарить и обменивать право на земельную долю, сдавать земельную долю в аренду и т.п.
Специальные правомочия собственников земли обусловлены тремя группами факторов: особенностями земельных участков, находящихся в собственности; особенностями правового статуса собственников земли; иными обстоятельствами.
Государство, закрепляя в нормах варианты должного и возможного поведения субъектов собственности, осуществляет правовое регулирование отношений собственности на землю.
Применение земельного законодательства служит формой государственного управления, основанного на властно-организующих функциях государства.
Государственное регулирование земельных отношений, основанное на частной и иных формах собственности на землю, в различных модификациях характерно для всех современных зарубежных государств. Причем, чем более развито государство, тем более жестко осуществляется регулирование частной собственности на землю, использование земли.
Основными целями государственного регулирования отношений собственности на землю России является:
· предотвращение создания крупных земельных латифундий (крупное частное земельное владение);
· обеспечение экологических требований при хозяйственном использовании земли;
· обеспечение целевого использования земельных участков в зависимости от качественных характеристик, определяемых в соответствии с земельным кадастром;
· регулирование формирования рынка земли с целью предотвращения спекуляции земельными участками.
Право собственности как юридический факт можно рассматривать в качестве правообразующего, правоизменяющего и правопрекращающего начала.
Право собственности как правообразующее начало представляет собой основание возникновения земельных, гражданских, финансовых отношений.
Право собственности как правоизменяющее начало характерно влиянием на уже сложившиеся правоотношения по поводу земельного участка.
Право собственности как правопрекращающее начало выражается в том, что с возникновением права собственности прекращаются иные правоотношения по поводу земельного участка, имевшие место раньше.
ВИДЫ И ФОРМЫ ЗЕМЕЛЬНОЙ СОБСТВЕННОСТИ
В соответствии с п. 2 ст. 9 Конституции РФ и ст. 209—217 ГК РФ в России устанавливаются частная собственность на землю граждан и юридических лиц, государственная (федеральная и субъектов РФ), муниципальная и иные формы собственности. Граждане могут иметь земельные участки на праве не только индивидуальной, но и общей долевой (с определенной долей каждого собственника) и общей совместной (без определения долей каждого) собственности.
Право собственности на землю реализуется через формы и виды собственности на земельные участки, составляющие земельный фонд России.
В законодательстве по субъектному составу различаются следующие формы земельной собственности:
· частная собственность — осуществляется и реализуется властью отдельных граждан и групп в их интересах;
· государственная собственность — реализуется властью государства в интересах всего общества в целом;
· муниципальная собственность — реализуется властью органов местного самоуправления в интересах населения того или иного муниципального образования;
· иные формы собственности — смешанные. В республиках бывшего СССР существовало исключительное право государственной собственности на землю. Земля находилась только в собственности государства и предоставлялась лишь на праве пользования.
Различные формы собственности на землю способны оказать влияние на земельные отношения, улучшая их содержание или препятствуя их развитию.
Право частной собственности на землю граждан и юридических лиц
Право частной собственности граждан на земельные участки - право владеть, пользоваться и распоряжаться земельными участками с соблюдением обременений и иных условий, установленных законом (ст. 15 ЗК РФ).
Право частной собственности граждан на землю является одним из условий их экономической свободы. Право частной собственности граждан и юридических лиц на земельные участки возникает в следующих случаях: 1) при приватизации государственных и муниципальных земель; 2) наследовании; 3) дарении; 4) купле-продаже; 5) обмене или сделках с землей; 6) в результате внесения в качестве взноса в уставной (паевой) капитал юридического лица.
Впервые 2 октября 2000 г. в Москве на первом земельном аукционе в частную собственность был продан земельный участок 0,73 га, за который фирма заплатила 310 709 дол. (910 тыс. руб. – за 1 сотку 4200 $).
В законодательстве предусмотрены три различные процедуры приватизации земель:
· приватизация земель, предоставленных для ведения крестьянского (фермерского) хозяйства при реорганизации колхозов и совхозов;
· приватизация земель, предоставленных в пользование гражданам для ведения личного подсобного и дачного хозяйства, садоводства и индивидуального жилищного строительства;
· приватизация земель при приватизации государственных и муниципальных предприятий.
Помимо земельных участков, в собственности граждан и юридических лиц могут находиться обособленные водные объекты (замкнутые водоемы), небольшие по площади и непроточные искусственные водоемы, не имеющие гидравлической связи с другими поверхностными водными объектами. Предельные размеры обособленных водных объектов определяются законодательством РФ.