Таким образом, признание сделки недействительной – это нежелательное юридическое последствие, которое происходит вследствие нарушения одного из условий действительности сделок. В то же время одна из сторон может желать признания недействительности сделки. Такие сделки заключаются намеренно, мошенничество при совершении сделок с недвижимостью широко распространено, что вызвано высокой стоимостью объектов недвижимости и юридической неграмотностью граждан. Последствием признания сделки недействительной является реституция. Вопрос о ее применении решается судом, при этом стороны иногда намеренно не заявляют о реституции по различным причинам. В любом случае, несмотря на фактическое владение, признание сделки недействительной влечет утрату титула и погашение записи о праве в ЕГРП. В отличие от недействительных сделок, которые не влекут юридических последствий, при расторжении сделок с недвижимостью происходит досрочное прекращение действия договора и обязательства прекращаются с момента вступления в силу решения суда, которое является основанием для погашения записи о зарегистрированном праве.
3.2 Регистрация прав на недвижимое имущество на основании судебных актов
При регистрации прав, установленных решением суда, признанное судом право подлежит регистрации на общих основаниях, момент его возникновения может быть определен решением суда, регистратор не вправе отказать в регистрации установленного судом права. Признание судом права не может быть отнесено к решению, подлежащему исполнению, так как регистрация признанного судом права не является исполнением судебного решения. При отсутствии необходимых документов она не может быть произведена и в принудительном порядке – на основании исполнительного листа.
Регистрация сама по себе не влечет возникновения прав на недвижимость, в отрыве от материального носителя зарегистрированного права – правоустанавливающего документа сама по себе не может нарушать прав иных лиц, являясь лишь доказательством существования зарегистрированного права. В судебном порядке может быть оспорено только зарегистрированное право, а не регистрация сама по себе.
По поводу правовой природы государственной регистрации Конституционным Судом РФ сформулирована правовая позиция, выраженная в Определении от 5 июля 2001 г. №132-О: государственная регистрация – формальное условие обеспечения государственной, в том числе судебной защиты прав лица, возникающих из договорных отношений, объектом которых выступает недвижимое имущество. Государственная регистрация призвана лишь удостоверить со стороны государства юридическую силу соответствующих правоустанавливающих документов, создавая гарантии надлежащего выполнения сторонами обязательств и способствуя упрочению гражданского оборота и его стабильности в целом. Она не затрагивает самого содержания указанного субъективного гражданского права, не ограничивает свободу договоров, юридическое равенство сторон, автономию их воли и имущественную самостоятельность и потому не может рассматриваться как недопустимое произвольное вмешательство государства в частные дела или как ограничение прав человека и гражданина.
Такую же позицию занял ВАС РФ. Рассматривая дело о признании недействительными государственной регистрации и свидетельства о регистрации, в постановлении от 26.06.01 №4156/00 Президиум ВАС РФ указал, что должно оспариваться зарегистрированное право, а не сама по себе запись о регистрации, а данное требование не может разрешаться без уточнения предмета иска и привлечения в качестве ответчика обладателя зарегистрированного права.
В Определении Конституционного Суда РФ от 8 июня 1999 г. №103-О сделан вывод о том, что применение норм ФЗ «О государственной регистрации» поставлено в зависимость от характера сделки, то есть от того, связана она с реализацией права собственности либо с обременением этого права, а также от иных фактических обстоятельств, установление которых, так же как и выбор подлежащих применению норм, входит в компетенцию судов общей юрисдикции. Различие в порядке государственной регистрации разных по своей природе и целям сделок с недвижимым имуществом не является умалением права собственности.
В том случае, если зарегистрированное право может быть оспорено только в судебном порядке, то до окончания судебного разбирательства все заинтересованные лица должны быть оповещены о наличии такого спора, который, в частности является основанием для отложения государственной регистрации ипотеки (п. 4 ст. 21 Закона об ипотеке). В остальных случаях запись о праве требования сама по себе, в отсутствии записей о судебных арестах и запрещениях, не препятствует распоряжению объектом и, соответственно, совершению регистрационных действий. Однако факт оспаривания права должен быть указан в договоре о передаче недвижимости, в противном случае регистратор может отказать в регистрации сделок или переходе права на основании того, что «лицо, которое имеет права, ограниченные определенными условиями, составило документ без указания этих условий». Трудно представить приобретателя, согласившегося принять недвижимость на таких условиях. Извещенный о споре приобретатель не может признаваться добросовестным и пользоваться защитой, предоставленной статьями 302, 303 ГК РФ. Так, в п. 24 Постановления Пленума ВАС РФ от 25.02.98 №8 указывается, что приобретатель не может быть признан добросовестным, если к моменту совершения возмездной сделки в отношении спорного имущества имелись притязания третьих лиц, о которых покупателю было известно, и если эти притязания впоследствии признаны в установленном порядке правомерными.
Если сделка, требующая государственной регистрации, совершена в надлежащей форме, но одна из сторон уклоняется от ее регистрации, суд вправе по требованию другой стороны вынести решение о регистрации сделки. В этом случае сделка регистрируется в соответствии с решением суда, но пока сделка не зарегистрирована, даже при наличии судебного решения о регистрации она не может считаться заключенной. В то же время существует несоответствие ФЗ о государственной регистрации ст. 551 ГК РФ: решение суда о государственной регистрации не является основанием для приобретения права собственности и не может служить основанием регистрации права покупателя. Недвижимость приобретается по сделке, а не в процессе спора об уклонении от регистрации.
Само по себе решение суда о регистрации сделки не порождает обязанности у учреждения юстиции осуществить государственную регистрацию. В соответствии с ГК РФ основанием для регистрации перехода права является договор, а не решение суда. Только в случае участия учреждения юстиции в судебном разбирательстве на него может быть возложена обязанность по совершению регистрационных действий.
Заинтересованная сторона представляет в учреждение юстиции имеющиеся у нее необходимые для регистрации документы, а вместо документов уклоняющейся стороны представляется решение суда. Если в ходе правовой экспертизы будут установлены причины, препятствующие государственной регистрации, то возможен отказ в регистрации перехода права, поскольку п. 1 ст. 28 ФЗ о государственной регистрации о недопустимости отказа в регистрации установленного судом права в данном случае неприменим.
В практике нередко встречаются случаи неправомерного привлечения учреждений юстиции к спорам об уклонении сторон от регистрации и невозможности осуществить регистрацию даже при наличии судебного решения. Так, в процессе спора об уклонении арендодателя от регистрации договора аренды арендатор привлек в качестве ответчика учреждение юстиции – Приморский краевой регистрационный центр. Суд вынес решение, обязывающее учреждение юстиции зарегистрировать договоры аренды. Апелляционная инстанция арбитражного суда по жалобе учреждения юстиции отменила решение полностью. Кассационная инстанция федерального арбитражного суда оставила постановление апелляционной инстанции в силе, указав, что: суд первой инстанции неправомерно привлек учреждение юстиции в качестве ответчика, поскольку не оно уклонялось от регистрации; апелляционной инстанцией сделан обоснованный вывод об отсутствии правовых оснований для регистрации договора аренды, т.к. «арендодатель не зарегистрировал право собственности на объекты недвижимости перед заключением договора аренды».
Последствием проведения регистрационных процедур на основании заявления заинтересованного лица не всегда является внесение записи о регистрации права или сделки в ЕГРП. В установленных законом случаях допускается отказ в регистрации права или сделки. Перечень оснований для отказа в государственной регистрации не является исчерпывающим. Например, в том случае, если после приостановления процедуры государственной регистрации заявитель не устранит причины, повлекшие приостановление, государственный регистратор обязан отказать заявителю и сделать об этом запись в книге учета документов. Также в государственной регистрации ипотеки может быть отказано в случаях, если ипотека указанного в договоре недвижимого имущества не допускается и если содержание договора об ипотеке или прилагаемых к нему документов не соответствует требованиям государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним.
Как свидетельствует судебно-арбитражная практика, в некоторых случаях при рассмотрении заявлений о государственной регистрации регистрирующие органы вынуждены отказывать заявителям, предварительно давая оценку объекту с точки зрения того является ли этот объект недвижимостью или нет.
Заявитель или иное заинтересованное лицо может обжаловать отказ в государственной регистрации в суд, арбитражный суд. В соответствии со ст. 206, 258 ГПК РФ в случае признания судом отказа в регистрации незаконным учреждение юстиции обязано исполнить судебное решение и провести государственную регистрацию. В то же время государственный регистратор не имеет права отказать в государственной регистрации права, которое установлено вступившим в законную силу решением суда.