Таким образом, недвижимость является особым объектом гражданских прав. Юридически в понятие «недвижимость» кроме объектов, являющихся недвижимым имуществом по природе, входят объекты, которые можно считать недвижимостью по своим физическим свойствам или даже движимые вещи, отнесенные к недвижимости в силу закона.
Характерными признаками всех объектов недвижимости чаще всего являются их высокая стоимость, неразрывная связь с землей, невозможность перемещения без несоразмерного ущерба назначению, а также необходимость государственного регулирования оборота. Оборот недвижимости по общему правилу не ограничен. Ограничения могут быть установлены только законом, что обусловлено особым статусом отдельных объектов недвижимости (объекты, находящиеся в государственной собственности, особо охраняемые природные зоны, участки недр и т.д.).
Недвижимым имуществом независимо от своей физической природы и сущности в гражданско-правовых отношениях являются объекты с особым юридическим режимом, оборот которых подчиняется специальным правилам, в том числе и правилам о государственной регистрации сделок.
недвижимость сделка имущество расторжение
1.2 Понятие и виды сделок с недвижимостью
Сделки являются одним из наиболее распространенных юридических фактов, это акты осознанных, целенаправленных, волевых действий физических и юридических лиц, при совершении которых они стремятся к достижению определенных правовых последствий. Действия должны осуществляться на основе свободной воли – это один из основных принципов гражданского права.
В соответствии со ст. 153 ГК РФ сделками признаются действия граждан и юридических лиц, направленные на установление, изменение или прекращение гражданских прав и обязанностей.
Таким образом, сделку характеризуют следующие признаки:
а) сделка – это всегда волевой акт, т.е. действия людей и юридических лиц;
б) это правомерные действия;
в) сделка специально направлена на возникновение, прекращение или изменение гражданских правоотношений;
г) сделка порождает гражданские отношения, поскольку именно гражданским законом определяются те правовые последствия, которые наступают в результате совершения сделок.
Порядок совершения сделок с недвижимым имуществом наряду с Гражданским кодексом РФ регулируется Федеральным Законом №122-ФЗ от 21.07.1997 г. «О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним», некоторыми другими специальными законами (Закон РФ №5663–1 от 20 августа 1993 г. «О космической деятельности», Воздушный кодекс РФ №60-ФЗ от 19 марта 1997 и др.) и подзаконными актами.
Поскольку недвижимость является одной из разновидностей объектов гражданских прав, то с ней можно совершать те сделки, которые охватываются понятием договорных обязательств, если это не противоречит существу недвижимости. Данные сделки перечислены в ГК РФ: купля-продажа (гл. 30), мена (гл. 31), дарение (гл. 32), рента и пожизненное содержание с иждивением (гл. 33), аренда (гл. 34), найм жилого помещения (гл. 35), безвозмездное пользование (гл. 36), страхование (гл. 48), доверительное управление (гл. 53), наследование (часть третья ГК РФ), а также ипотека (ФЗ об ипотеке (залоге недвижимости), приватизация (Закон РФ «О приватизации жилищного фонда в Российской Федерации») и другие сделки.
Все сделки с недвижимостью можно подразделить на следующие группы:
1. Сделки об отчуждении, направленные на передачу недвижимости в собственность;
2. Сделки без отчуждения, направленные на передачу недвижимости в пользование или залог и тем самым порождающие не прекращение, а ограничение (обременение) права;
3. Смешанные договоры;
4. Дополнительные (акцессорные) сделки, заключенные для изменения правоотношений по совершенным сделкам.
Также можно выделить сделки со сменой собственника, с изменением состава собственников, с добавлением иных субъектов прав.
Кроме того, в зависимости от объекта недвижимости сделки можно классифицировать как сделки по распоряжению земельными участками, жилыми помещениями, нежилыми зданиями и сооружениями, предприятиями, иными объектам недвижимости.
Для того, чтобы сделка была признана юридическим фактом, способным породить тот правовой результат, к которому стремились субъекты сделки, она должна отвечать требованиям о действительности сделок. Действительность сделки определяется законодательством посредством следующей системы условий: законность содержания; способность физических и юридических лиц, совершающих ее, к участию в сделке; соответствие воли и волеизъявления; соблюдение формы сделки.
Нарушение одного из перечисленных выше четырех условий дает основание признать сделку недействительной. Недействительность сделки означает, что действие, совершенное в виде сделки, не обладает качествами юридического факта, способного породить те гражданско-правовые последствия, наступления которых желали субъекты.
Следует отметить, что в литературе, послужившей базой исследования, отсутствует как таковое понятие сделок с недвижимостью – авторы ограничиваются лишь легальным определением сделок, данным в ст. 153 ГК РФ.
Таким образом, на основе вышеизложенного можно сформулировать следующее определение: сделки с недвижимостью – действия граждан и юридических лиц, с которыми действующие законы и иные нормативно-правовые акты связывают возникновение, изменение и прекращение гражданских правоотношений в сфере оборота недвижимости, направленные на переход права собственности, передачу недвижимости в пользование или залог, а также изменяющие уже совершенные сделки.
Классификация сделок, которые являются наиболее часто встречающимися юридическими фактами, позволяет упорядочить их систему. Но у всех видов сделок есть общее – сделка должна действительной, что достигается соблюдением ряда условий, иначе они не повлекут за собой гражданско правовых последствий, наступления которых желали стороны.
1.3 Обязательная форма сделок с недвижимостью
Основная особенность правового режима недвижимого имущества заключается в том, что возникновение, переход, ограничение и прекращение права собственности, других вещных (сервитут, ипотека и т.д.) и некоторых обязательственных (аренда, доверительное управление и т.д.) прав на него происходят в особом порядке, требующем соблюдения письменной формы, нотариального удостоверения, а также государственной регистрации.
Государственная регистрация – это форма публичного контроля за действиями граждан и юридических лиц, осуществляющих свои субъективные гражданские права в сфере частного права. Государственная регистрация прав на недвижимое имущество и сделок с недвижимостью, как отметил В.Ф. Яковлев, выступает в данном случае в качестве формы, которая используется для обозначения, обеспечения и защиты публичных интересов в сфере действия гражданского права.
Государственная регистрация прав и сделок, оказывает стабилизирующее влияние на рынок недвижимости, придает уверенности его участникам, резко снижает возможности злоупотреблений в сфере оборота недвижимого имущества.
Принятие ФЗ о государственной регистрации оказало значительное влияние на развитие гражданского законодательства. В юридической литературе появились суждения о появлении новой отрасли права – регистрационного права, предметом правового регулирования которого, по мнению А.Р. Кирсанова, «являются общественные отношения, возникающие в процессе осуществления регистрационной деятельности», в свою очередь, «регистрационное право выступает как комплексная отрасль российского права».
Более точной представляется позиция, высказанная М.Г. Пискуновой: взаимосвязанные нормы о государственной регистрации образуют в системе права самостоятельный правовой институт, регулирующий совокупность отношений, возникающих при приобретении прав на недвижимость и их регистрации в процессе правоприменительной деятельности учреждений юстиции.
Государственная регистрация прав на недвижимое имущество и сделок с ним – это юридический акт признания и подтверждения государством возникновения, ограничения (обременения), перехода или прекращения прав на недвижимое имущество. Государственная регистрация является единственным доказательством существования зарегистрированного права, которое может быть оспорено только в судебном порядке.
Государственная регистрация прав на недвижимое имущество и сделок с ним проводится учреждениями юстиции по регистрации прав на недвижимость в Едином государственном реестре прав на недвижимое имущество и удостоверяется выдачей свидетельства о государственной регистрации прав на недвижимость.
Основные положения о государственной регистрации прав на недвижимое имущество определены в ГК РФ. Сделки с землей и другим недвижимым имуществом подлежат государственной регистрации в случаях и в порядке, предусмотренных статьей 131 ГК РФ и законом о регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним. Несоблюдение нотариальной формы, а в случаях, установленных законом, – требования о государственной регистрации сделки влечет ее недействительность. Такая сделка считается ничтожной. Если сделка, требующая государственной регистрации, совершена в надлежащей форме, но одна из сторон уклоняется от ее регистрации, суд вправе по требованию другой стороны вынести решение о регистрации сделки. В этом случае сделка регистрируется в соответствии с решением суда. Договор, подлежащий государственной регистрации, считается заключенным с момента его регистрации, если иное не установлено законом.