Самый распространенный вариант использования ипотеки в России - это покупка квартиры в кредит. Закладывается при этом, как правило, вновь покупаемое жилье, хотя можно заложить и уже имеющуюся в собственности квартиру. Ипотечные кредиты выдаются банками, и условия кредитования у всех разные. На государственном уровне в России ипотеканаходит поддержку в виде разработанного ипотечного законодательства, а так же специально созданных государством ипотечных агентств.
Оформление ипотеки – многоэтапная процедура, включающая сбор документов, прохождение кредитной комиссии банка, поиск подходящего жилья, его оценку и страхование, заключение договора ипотеки. На этом нелегком пути может помочь ипотечный брокер. Так же может потребоваться помощь агентства недвижимости при покупке квартиры в кредит.
Когда ипотечный кредит получен и жилье приобретено, наступает время «расплаты». Погашение кредитаможет осуществляться как наличными деньгами, так и безналично, либо в строго определенные дни, либо в любой день месяца – эти условия определяются банком-кредитором. Возможность досрочного погашения кредита так же определяется ипотечным банком.
Главным преимуществом ипотеки является то, что, вместо многолетнего накапливания необходимой суммы на покупку жилья, возникает возможность уже сейчас жить в новой квартире (или доме). При этом жилье, приобретенное по ипотеке, сразу является собственностью заемщика ипотечного кредита. В новом жилье можно зарегистрироваться заемщику и членам его семьи. Безопасность операции обеспечивается страхованием рисков утраты права собственности на квартиру и ее повреждения, а так же потери заемщиком трудоспособности. Кроме того, у ипотеки есть еще ряд «плюсов»: заемщику ипотечного кредита предоставляется имущественный налоговый вычет, который фактически снижает процентную ставку по ипотеке за счет того, что заемщик не будет платить подоходный налог с суммы, потраченной на покупку жилья и с процентов по ипотеке; длительный срок кредитования делает платежи по ипотеке не слишком большими и, следовательно, не слишком обременительными. Для определенных категорий лиц приятным сюрпризом может оказаться существование в их регионе социальной ипотеки.
Самым существенным недостатком ипотеки является так называемая «переплата» за квартиру, которая может достигать 100 процентов и более. «Переплата» по ипотеке включает в себя проценты по ипотечному кредиту и ежегодные суммы обязательного страхования. Кроме того, в процессе получения ипотечного кредита заемщику приходится нести еще некоторые дополнительные расходы, такие как оплата услуг оценочной компании и нотариуса, плата банку за рассмотрение заявки на кредит, сбор за ведение ссудного счета и т.п. Накладные расходы в совокупности могут достигать 10% первоначального взноса на приобретение жилья» /31/.
Еще один «минус» ипотеки - большое количество требований ипотечных банков к заемщикам: документальное подтверждение доходов, наличие регистрации и российского гражданства, определенный стаж работы на одном месте, возможность представить поручителей по кредиту и т.д.
Найти идеальный компромисс между преимуществами и недостатками ипотеки каждому предстоит самостоятельно. На сегодня выбор банков и их ипотечных программ не достаточно широк в Иваново и Ивановской области, и поэтому любому желающему решить свои жилищные проблемы с помощью ипотеки довольно трудно подобрать себе достойного партнера.
3.4.2 Обзор рынка ипотеки в городе Иваново и Ивановской областиВ непростых для коммерческих банков условиях финансового кризиса НБ «ТРАСТ» сумел не только сохранить свои позиции, но и укрепил их, создал прочную основу для дальнейшего развития. Свидетельство тому - итоги деятельности банка.Достигнутые результаты деятельности банка подтверждают эффективность избранной стратегии интенсивного внедрения на рынки банковских услуг в сочетании со взвешенным выбором решений, умелым управлением рисками, гибкой адаптацией к изменениям экономических условий.В России важнейшим источником доходов банков являются коммерческие кредиты. Основным конкурентным преимуществом банков является не объем кредитования клиентов, а спектр и качество банковских услуг. На этом поле все банки стремятся «показать себя», независимо от размера. Позитивная составляющая конкуренция соперничество за клиента принесет клиентам разных банков, благо. А маркетингу новые идеи.Большинство ивановских банков предлагают довольно стандартный пакет кредитных продуктов для физических лиц. Это кредит на личные нужны, целевые кредиты (автокредит, кредит на покупку бытовой техники, мебели и прочее) и ипотека.В данный момент в НБ «ТРАСТ» существует несколько программ предоставления кредита на неотложные нужды и кредита на покупку автомобиля, которые ориентированы на все слои населения.Для успешного развития розничного блока Банка необходимо ввести новый кредитный продукт - ипотеку. Ипотека, в сложившейся экономической ситуации, является незаполненным сегментом.Ипотеку в Иваново и Ивановской области представляют 9 банков, которые предлагают заемщикам 43 ипотечные программы для приобретения жилья в кредит, как на первичном так и на вторичном рынках недвижимости.
Ставки по ипотеке в Иваново и Ивановской области находятся в диапазоне 11.00 – 18.00 % годовых по рублевым кредитам и 9.90 – 13.50 % годовых по валютным кредитам. Минимальный первоначальный взнос по ипотеке в Иваново составляет 0 %. Срок ипотечного кредитования может достигать 30 лет.
Ипотека в Иваново – это не только кредит на жилье. Ипотечные банки предлагают так же нецелевые кредиты под залог недвижимости, которая имеется в собственности заемщика. Существующие в Иваново ипотечные программы приведены ниже в Таблице 3.1.
Таблица 3.1 - Ипотечные программы в Иваново и Ивановской области
| Программа / Банк | Валюта | Ставка | Срок кредита | Первый взнос |
| Покупка квартиры на первичном и вторичном рынке - долларыМДМ-Банк | USD | 9.90 – 14.00 % | 3 – 25 лет | от 10.00 % |
| Покупка квартиры на первичном и вторичном рынке - евроМДМ-Банк | EUR | 9.90 – 14.00 % | 3 – 25 лет | от 10.00 % |
| Инвестиционный ипотечный кредит, программа 2 - долларыИмпэксбанк | USD | 10.00 % | 5 – 25 лет | от 15.00 % |
| Ипотечный кредит жителям сельской местности - долларыРоссельхозбанк | USD | от 10.00 % | до 15 лет | от 15.00 % |
| Ипотечный кредит жителям сельской местности - евроРоссельхозбанк | EUR | от 10.00 % | до 15 лет | от 15.00 % |
| Индивидуальный жилой дом - долларыМДМ-Банк | USD | 10.90 – 13.00 % | 3 – 25 лет | от 30.00 % |
| Индивидуальный жилой дом - евроМДМ-Банк | EUR | 10.90 – 13.00 % | 3 – 25 лет | от 30.00 % |
| Стандартная программаЮниаструм | RUR | 11.00 – 14.00 % | до 30 лет | 10.00 – 65.00 % |
| Инвестиционный ипотечный кредит, программа 1 - долларыИмпэксбанк | USD | 11.00 % | 5 – 25 лет | от 15.00 % |
| Ипотечный кредит "Валютный"Юниаструм | USD | 11.00 – 12.50 % | до 30 лет | 10.00 – 90.00 % |
| Экспресс - ипотекаЮниаструм | RUR | 11.00 – 14.00 % | до 30 лет | 10.00 – 65.00 % |
| Ипотечный жилищный кредит, программа 1 - долларыИмпэксбанк | USD | 11.00 % | 5 – 25 лет | от 10.00 % |
| Ипотечная программа 1Башэкономбанк | RUR | 11.00 – 14.00 % | 1 – 30 лет | 10.00 – 70.00 % |
| Новостройка - плюсЮниаструм | RUR | 11.00 – 18.00 % | 1 – 30 лет | 10.00 – 65.00 % |
| Покупка квартиры на первичном и вторичном рынке - рублиМДМ-Банк | RUR | 11.50 – 16.00 % | 3 – 25 лет | от 10.00 % |
| Кредит по программе АИЖКРоссельхозбанк | RUR | 11.50 – 14.50 % | 3 – 30 лет | 10.00 – 70.00 % |
| Кредит "Ипотечный+" (жилье, построенное с участием Сбербанка) - рублиСбербанк России | RUR | 11.80 – 14.80 % | 1 – 20 лет | от 10.00 % |
| Молодая семья - рублиСбербанк России | RUR | 11.80 – 15.00 % | 1 – 20 лет | от 5.00 % |
| Ипотечный кредит жителям сельской местности - рублиРоссельхозбанк | RUR | 12.00 % | до 15 лет | от 15.00 % |
| Инвестиционный ипотечный кредит, программа 2 - рублиИмпэксбанк | RUR | 12.00 % | 5 – 25 лет | от 15.00 % |
| Ипотечная программа 3Башэкономбанк | RUR | 12.00 – 14.50 % | 1 – 30 лет | 10.00 – 70.00 % |
| Ипотечный кредит - рублиСбербанк России | RUR | 12.00 – 15.00 % | 1 – 20 лет | от 10.00 % |
| Кредит по программе ДельтаМечтаБашэкономбанк | RUR | MOSPRIME + (6.50 – 7.50) % | 10 – 20 лет | 20.00 – 70.00 % |
| Кредит "Ипотечный+" (жилье, построенное с участием Сбербанка) - долларыСбербанк России | USD | 12.30 – 15.30 % | 1 – 20 лет | от 10.00 % |
| Молодая семья - долларыСбербанк России | USD | 12.30 – 15.50 % | 1 – 20 лет | от 5.00 % |
| Кредит "Ипотечный+" (жилье, построенное с участием Сбербанка) - евроСбербанк России | EUR | 12.30 – 15.30 % | 1 – 20 лет | от 10.00 % |
| Молодая семья - евроСбербанк России | EUR | 12.30 – 15.50 % | 1 – 20 лет | от 5.00 % |
| Ипотечный кредит - долларыСбербанк России | USD | 12.50 – 15.50 % | 1 – 20 лет | от 10.00 % |
| Ипотечный кредит - евроСбербанк России | EUR | 12.50 – 15.50 % | 1 – 20 лет | от 10.00 % |
| Индивидуальный жилой дом - рублиМДМ-Банк | RUR | 12.50 – 14.50 % | 3 – 25 лет | от 30.00 % |
| Ипотечный жилищный кредит, программа 1 - рублиИмпэксбанк | RUR | 13.00 % | 5 – 25 лет | от 10.00 % |
| Ипотечная программа 2Башэкономбанк | RUR | 13.00 – 16.00 % | 1 – 30 лет | 15.00 – 70.00 % |
| Кредит на недвижимость - рублиСбербанк России | RUR | 13.00 – 15.00 % | 1 – 20 лет | от 10.00 % |
| Жилье молодой семье - рублиПромсвязьбанк | RUR | 13.00 – 16.00 % | до 15 лет | от 5.00 % |
| Ипотека - первичный рынок - рублиПромсвязьбанк | RUR | 13.00 – 16.00 % | до 15 лет | от 15.00 % |
| Ипотечный кредит под залог имеющегося жилья - долларыИмпэксбанк | USD | от 13.00 % | 5 – 10 лет | от 0 % |
| Инвестиционный ипотечный кредит, программа 1 - рублиИмпэксбанк | RUR | 13.00 % | 5 – 25 лет | от 15.00 % |
| Ипотека - вторичный рынок - рублиПромсвязьбанк | RUR | 13.00 – 14.00 % | до 15 лет | от 15.00 % |
| Кредит на недвижимость - евроСбербанк России | EUR | 13.50 – 15.50 % | 1 – 20 лет | от 10.00 % |
| Кредит на недвижимость - долларыСбербанк России | USD | 13.50 – 15.50 % | 1 – 20 лет | от 10.00 % |
| Кредитование на приобретение готового жилья (ипотека)Севергазбанк | RUR | 14.00 % | до 10 лет | от 30.00 % |
| Ипотечный кредит под залог имеющегося жилья - рублиИмпэксбанк | RUR | от 15.00 % | 5 – 10 лет | от 0 % |
| Жилье в кредитИваново | RUR | 18.00 % | до 7 лет | от 30.00 % |
Для разработки оптимальной программы необходимо определиться с условиями ипотеки. Условия ипотеки, как и любого другого кредита, характеризуется прежде всего сроком кредитования и процентной ставкой. Кроме того, в случае ипотеки, сумма кредита составляет некоторый процент от стоимости приобретаемого жилья. Оставшаяся часть стоимости является так называемым первоначальным взносом и должна быть у заемщика в наличии для получения ипотечного кредита. Не менее важным условием ипотеки является порядок расчета платежей - от этого будет зависеть конечная сумма, которую заемщик отдаст ипотечному банку за свое новое жилье.