З огляду на складність та тривалість виконання робіт за договором будівельного підряду особлива увага в ньому приділяється порядку і процесу визначення ціни договору, яка встановлюється на підставі затвердженої замовником проектно-кошторисної документації. Так, згідно зі ст. 877 ЦК України підрядник зобов'язаний здійснювати будівництво та пов'язані з ним будівельні роботи відповідно до проектної документації, що визначає обсяг і зміст робіт та інші вимоги, які ставляться до робіт та кошторису, що визначає ціну робіт.
Підрядник зобов'язаний виконати всі роботи, визначені у проектній документації та в кошторисі (проектно-кошторисній документації), якщо інше не встановлено договором будівельного підряду.
Договором будівельного підряду мають бути визначені склад і зміст проектно-кошторисної документації, а також має бути визначено, яка зі сторін і в який строк зобов'язана надати відповідну документацію.
Підрядник, який виявив у ході будівництва не враховані проектною документацією роботи і необхідність у зв'язку з цим проведення додаткових робіт і збільшення кошторису, зобов'язаний повідомити про це замовника.
У разі неодержання від замовника у розумний строк відповіді на своє повідомлення підрядник зобов'язаний зупинити відповідні роботи з віднесенням збитків, завданих цим зупиненням, на замовника. Замовник звільняється від відшкодування цих збитків, якщо доведе, що у проведенні додаткових робіт немає необхідності.
Якщо підрядник не виконав цього обов'язку, він позбавляється права вимагати від замовника плату за виконані додаткові роботи і права на відшкодування завданих цим збитків, якщо не доведе, що його негайні дії були необхідними в інтересах замовника, зокрема у зв'язку з тим, що зупинення роботи могло призвести до знищення або пошкодження об'єкта будівництва.
Замовник має право вносити зміни до проектно-кошторисної документації до початку робіт або під час їх виконання за умови, що додаткові роботи, викликані такими змінами, за вартістю не перевищують десяти відсотків визначеної у кошторисі ціни і не змінюють характеру робіт, визначених договором.
Внесення до проектно-кошторисної документації змін, що потребують додаткових робіт, вартість яких перевищує десять відсотків визначеної у кошторисі ціни, допускається лише за згодою підрядника. У цьому разі підрядник має право відмовитися від договору та вимагати відшкодування збитків (ст. 878 ЦК України) [3].
Матеріально-технічне забезпечення будівництва покладається на підрядника, якщо інше не встановлено договором будівельного підряду. Договором на замовника може бути покладений обов'язок сприяти підрядникові у забезпеченні будівництва водопостачанням, електроенергією тощо, а також у наданні інших послуг.
Підрядник, який зобов'язаний здійснювати матеріально-технічне забезпечення будівництва, несе ризик неможливості використання наданого ним матеріалу (деталей, конструкцій) або устаткування без погіршення якості робіт.
У разі неможливості використання матеріалу (деталей, конструкцій) або устаткування, наданого замовником, без погіршення якості виконуваних робіт підрядник має право відмовитися від договору та вимагати від замовника сплати ціни робіт пропорційно їх виконаній частині, а також відшкодування збитків, не покритих цією сумою (ст. 879 ЦК України).
Підрядник має право залучити до виконання окремих видів робіт субпідрядника на загальних засадах договору підряду. Взаємовідносини між ними в будівництві регулюються відповідно до Положення про взаємовідносини організацій – генеральних підрядників з субпідрядними організаціями, затвердженого Науково-технічною радою Державного комітету України у справах містобудування й архітектури (протокол від 14 грудня 1994 р. № 4) [16, с 110].
Оплата робіт провадиться після прийняття замовником збудованого об'єкта (виконаних робіт), якщо інший порядок розрахунків не встановлений за погодженням сторін. Часто договорами передбачається поетапна оплата виконаних робіт.
У разі руйнування або пошкодження об'єкта будівництва внаслідок непереборної сили до спливу встановленого договором будівельного підряду строку здачі об'єкта, а також у разі неможливості завершити будівництво (будівельні роботи) з інших причин, що не залежать від замовника, підрядник не має права вимагати від замовника плату за роботу або оплату витрат, якщо інше не встановлено договором.
У разі необхідності консервації будівництва з незалежних від сторін обставин замовник зобов'язаний оплатити підрядникові виконані до консервації роботи та відшкодувати йому витрати, пов'язані з консервацією.
Відповідно до ст. 881 ЦК України на підрядника покладається обов'язок страхування об'єкта будівництва [3].
Сторона, на яку покладається обов'язок щодо страхування, має надати другій стороні в порядку, встановленому договором, докази укладення нею договору страхування, включаючи відомості про страхувальника, розмір страхової суми та застраховані ризики.
Недоліки робіт або використовуваного для робіт матеріалу, допущені з вини підрядника (або субпідрядника), мають бути усунені підрядником за його рахунок.
Замовник має право з метою здійснення контролю та нагляду за будівництвом і прийняття від свого імені відповідних рішень укласти договір про надання такого виду послуг із спеціалізованою організацією або спеціалістом. У цьому разі в договорі будівельного підряду визначаються функції та повноваження такого спеціаліста.
Основним обов'язком замовника за договором підряду, у тому числі й будівельного, є прийняття та оплата виконаних робіт. Так, відповідно до ст. 882 ЦК України замовник, який одержав повідомлення підрядника про готовність до передання робіт, виконаних за договором будівельного підряду, або, якщо це передбачено договором, – етапу робіт, зобов'язаний негайно розпочати їх прийняття.
Замовник організовує та здійснює прийняття робіт за свій рахунок, якщо інше не встановлено договором. У прийнятті робіт мають брати участь представники органів державної влади та органів місцевого самоврядування у випадках, встановлених законом або іншими нормативно-правовими актами.
Прийняття робіт може здійснюватися після попередніх випробувань, якщо це передбачено договором будівельного підряду або випливає з характеру робіт. У цьому разі прийняття робіт може здійснюватися лише при позитивному результаті попереднього випробування.
Замовник має право відмовитися від прийняття робіт у разі виявлення недоліків, які виключають можливість використання об'єкта для вказаної у договорі мети та не можуть бути усунені підрядником, замовником або третьою особою.
Основним зобов'язанням підрядника за договором будівельного підряду є якісне виконання робіт у встановлений договором строк. Підрядник відповідає за недоліки збудованого об'єкта, за прострочення передання його замовникові та за інші порушення договору (за недосягнення проектної потужності, інших запроектованих показників тощо), якщо не доведе, що ці порушення сталися не з його вини.
За невиконання або неналежне виконання обов'язків за договором будівельного підряду підрядник сплачує неустойку, встановлену договором або законом, та відшкодовує збитки в повному обсязі.
Суми неустойки (пені), сплачені підрядником за порушення строків виконання окремих робіт, повертаються підрядникові у разі закінчення всіх робіт до встановленого договором граничного терміну (ст. 883 ЦК України) [3].
Підрядник гарантує досягнення об'єктом будівництва визначених у проектно-кошторисній документації показників і можливість експлуатації об'єкта відповідно до договору протягом гарантійного строку, якщо інше не встановлено договором будівельного підряду. Гарантійний строк становить десять років від дня прийняття об'єкта замовником, якщо більший гарантійний строк не встановлений договором або законом.
Нарівні з відповідальністю підрядника ЦК України встановлена відповідальність замовника. Так, згідно зі ст. 886 цього Кодексу у разі невиконання або неналежного виконання замовником обов'язків за договором будівельного підряду він сплачує підрядникові неустойку, встановлену договором або законом, та відшкодовує збитки у повному обсязі, якщо не доведе, що порушення договору сталося не з його вини.
Договір підряду на проектні та пошукові роботи є різновидом підрядних договорів, і на нього в цілому розповсюджуються норми законодавства, що регулюють підряд, якщо інше не встановлено окремими законодавчими актами.
Договір підряду на проведення проектних та пошукових робіт відповідно до ст. 887 ЦК України [3] є договором, за яким підрядник зобов'язується розробити за завданням замовника проектну або іншу технічну документацію та (або) виконати пошукові роботи, а замовник зобов'язується прийняти та оплатити їх.
До проектних робіт для будівництва належать роботи зі складання схем та інших матеріалів щодо розвитку й розміщення галузей економіки та промисловості, техніко-економічних обґрунтувань проектування й будівництва підприємств (споруд), з експериментального проектування, вивчення та узагальнення вітчизняного й зарубіжного досвіду проектування та будівництва, з розробки нових нормативних документів і державних стандартів з проектування, будівництва, архітектури, кошторисних нормативів, схем генеральних планів промислових вузлів; зі складання схем і проектів районного планування, проектів планування та забудови міст, селищ міського типу, сільських населених пунктів, роботи з проектування для впровадження у виробництво прогресивних технологічних процесів.
Проектною документацією визнаються затверджені текстові та графічні матеріали, якими визначаються містобудівні, об'ємно-планувальні, архітектурні, конструктивні, технічні, технологічні вирішення, а також кошториси об'єктів будівництва.