Заложенный в институте ипотеки потенциал по мере его развития оказывает существенное воздействие на состояние всей национальной финансовой системы, ее банковского сектора, рынка ценных бумаг, рынка страховых услуг и пенсионной системы.
Поскольку устойчивость ипотечной системы является фактором, определяющим безопасность страны в целом, государство не в праве отстраняться от своих функций по регулированию отношений между профессиональными участниками рынка в части, напрямую влияющей на устойчивость финансовой системы, действуя в соответствии с либеральным принципом: «рынок сам все расставит по своим местам». С другой стороны, излишняя зарегулированность отношений будет тормозить развитие рынка ипотечного кредитования.
Поэтому необходимо максимально способствовать развитию механизмов саморегулирования ипотечного рынка. Стандарты и правила саморегулирующих организаций, объединяющих профессиональных участников рынка, направлены на повышение их ответственности[34].
Именно в сочетании государственного регулирования и согласованного с ним саморегулирования ипотечного рынка – путь к его стабильному развитию.
2. Увеличение объемов ипотечного кредитования существенно зависит от транспарентности всех отношений и процедур в рамках системы ипотечного кредитования для инвесторов, обеспечивающих рефинансирование первичных ипотечных кредиторов. Именно инвесторы определяют все основные правила игры на ипотечном рынке.
3. Рынок ипотечного кредитования тесно связан с рынком недвижимости. Поэтому при увеличении объемов ипотеки необходимо внимательно отслеживать ситуацию в инвестиционно-строительной деятельности, тенденции и формирующие их факторы в плане динамики объемов строительства объектов недвижимости, продаж и цен на рынке.
В 2007-2008 годах у девелоперов возникли проблемы с кредитованием строительства. Этот негативный фактор в сочетании с увеличившимися рисками не реализации построенного жилья, а также начатой радикальной реформой инвестиционно-строительной деятельности на основе Федерального Закона № 214-ФЗ и перехода на аукционную продажу земельных площадок под застройку, существенно снизили в 2008 году темпы ввода жилья (менее 3 процентов). Все это вызывает озабоченности профессиональных участников ипотечного рынка[35].
4. Развитое ипотечное кредитование обеспечивает доступность жилья только для тех семей, которые имеют накопления и стабильные доходы, достаточные для оплаты месячных платежей по ипотечным кредитам[36].
Лишь по мере роста доходов российских семей система ипотечного жилищного кредитования сможет занять то доминирующее положение, какое она занимает в большинстве экономически развитых стран[37].
3. ОПЫТ БЕЛГОРОДСКОЙ ОБЛАСТИ В СФЕРЕ ИПОТЕЧНОГО КРЕДИТОВАНИЯ
3.1 ЖИЛИЩНАЯ ПОЛИТИКА БЕЛГОРОДСКОЙ ОБЛАСТИ
Белгородская область, образованная в 1954 году – одна из самых молодых в России. Она расположена на юго-западе Российской Федерации, входит в состав Центрального федерального округа (ЦФО) Российской Федерации. Площадь области – 27 тысяч квадратных километров (0,2% от территории России). На юге и западе она граничит с Луганской, Харьковской и Сумской областями Украины, на севере и северо-западе – с Курской, на востоке – с Воронежской областями. Общая протяженность границ – около 1150 км, в том числе с Украиной – 540 км.
В состав области входят 19 муниципальных районов, 3 городских округа, 25 городских и 260 сельских поселений. Численность населения на 1 января 2008 года составила 1 миллион 519 тысяч человек (1,1% от населения России), средний возраст которого – около 40 лет. Административный центр – город Белгород с населением 353 тысячи человек, расположен в 695 километрах к югу от Москвы.
Область характеризуется выгодным географическим положением и привлекательна своими недрами, черноземами, экономическим потенциалом и высококвалифицированным кадровым потенциалом. Все это способствует эффективному развитию как межрегиональных, так и внешнеэкономических деловых, торговых и культурных связей. По ее территории проходят стратегически важные железнодорожные и автомобильные магистрали межгосударственного значения, соединяющие Москву с южными районами России, Украиной и Закавказьем. Удельный вес дорог с твердым покрытием составляет 91,1%, развита система финансово-кредитных, страховых и других организаций, составляющих рыночную инфраструктуру. Область полностью газифицирована.
Основным стратегическим направлением развития области является улучшение качества жизни белгородцев, предусматривающее инвестиции в человека. Поэтому экономическую и социальную политику правительство области строит исходя из того, что главным действующим лицом остается человек, его жизнь, здоровье, всестороннее развитие.
Место Белгородской области в экономике и социальной сфере Российской Федерации, Центрального федерального округа и Центрально-Черноземного района по итогам 2007 года представлены в таблице 3.1.
Таблица 3.1 Место Белгородской области в жилищной и социальной сфере в 2007 году
| Показатели | Место | ||
| По РФ | по ЦФО | по ЦЧР | |
| Душевые объемы: | |||
| валовой региональный продукт, руб.*) | 29 | 4 | 2 |
| работ, выполненных по виду деятельности «Строительство», руб. | 26 | 4 | 1 |
| Ввод жилья на 1000 человек населения, кв. м | 7 | 2 | 1 |
| Темп роста реальных денежных доходов (декабрь 2007 г.), % | 7 | 1 | 1 |
| Продолжительность жизни | 8 | 2 | 1 |
| Коэффициент рождаемости | 56 | 2 | 1 |
*) – данные Росстата за 2006 год.
На 1 января 2008 года в Белгородской области проживали 1519,1 тыс. человек. Занимая всего 0,2% площади Российской Федерации, Белгородская область концентрирует 1,1% населения. За 2003-2007 годы численность населения Белгородской области возросла за 5 лет на 7,2 тыс. человек.
Развитие экономики области способствует кардинальному изменению ситуации в социальной сфере. В 2003 году одной из первых среди регионов России в области была принята Программа улучшения качества жизни населения. Реальная начисленная заработная плата за 1993-2007 годы возросла в 1,5 раза. В результате принимаемых мер по увеличению денежных доходов населения, социальных гарантий жителям в области с 2000 года отмечается тенденция снижения численности населения, имеющего среднедушевые денежные доходы ниже величины прожиточного минимума. Если в 2000 году их доля составляла 33,6%, то в 2007 году – 12,9% населения области.
В 2008 году тенденции развития Белгородской области сохранили положительную динамику (таблица 1 Приложения 3). Вместе с тем существует ряд факторов, замедляющих позитивные процессы, происходящие в области.
Одной из проблем социально-экономической сферы остается высокая дифференциация населения по уровню доходов. Коэффициент фондов, отражающий различия в доходах самых богатых и бедных, растет, и в 2007 году его величина составила 13,1 раза против 10 раз в 2003 году.
За период с 2003 по 2007 год наблюдается устойчивая тенденция роста показателей жилищного строительства. В 2007 году впервые в области построено более 1 млн. кв. метров жилья, что выше показателя 2003 года в 1,6 раза, при этом доля жилья, введенного населением за счет собственных и заемных средств, в общем вводе по области составила 62,5% против 52,9% в 2003 году. Число застройщиков приблизилось к 20 тысячам.
По сведениям территориального органа Федеральной службы государственной статистики по Белгородской области, за шесть месяцев 2008 года на Белгородчине сдано в эксплуатацию свыше 4000 квартир. Это на 2,8 процента больше, чем за аналогичный период 2007 года. Общая площадь возведенных жилых домов составила 255 тысяч квадратных метров. Более 35 процентов построенного жилья приходится на долю сельской местности.
Идея строительства своего дома стала региональной национальной идеей. Населением за счет собственных и заемных средств построено 1888 жилых дома (1891 квартира). В городских поселениях общая площадь индивидуальных застроек составила 117,8 тысяч квадратных метров, в сельской местности – 128,5 тысяч. В общем вводе по области доля индивидуального жилья снизилась и составила 66 процентов против 70 в январе-июне 2007 года.
По объемам построенного жилья в муниципальных образованиях области лидируют город Белгород – 78 тысяч квадратных метров, Белгородский район – 72 тысячи квадратных метров, Старооскольский район – 62 тысячи квадратных метров. В городе Губкин, Волоконовском, Шебекинском и Красненском районах ввод жилья увеличился вдвое по сравнению с соответствующим периодом прошлого года.
За январь-сентябрь 2008 года по объему введенного жилья в расчете на 1000 человек населения (419,2 кв. метра) область заняла 2 место среди областей ЦФО (после Московской области).
По объему введенного жилья в расчете на 1000 человек населения Белгородская область занимает 1-е место среди регионов ЦЧР, среди регионов ЦФО – 2 место после Московской области (табл. 3.2).
Таблица 3.2 Строительство жилья в Белгородской области в 2003-2007 годах
| Показатели | Годы | ||||
| 2003 | 2004 | 2005 | 2006 | 2007 | |
| Ввод в действие жилых домов, тыс.кв.м | 671,2 | 807,4 | 830,8 | 938,8 | 1064,0 |
| Темп роста к предыдущему году, % | 101,2 | 120,3 | 102,9 | 113,0 | 113,3 |
| в том числе: | |||||
| населением за счет собственных и заемных средств, тыс.кв.м | 355,1 | 386,2 | 486,3 | 637,6 | 665,3 |
| темп роста к предыдущему году, % | 109,1 | 108,8 | 125,9 | 131,1 | 104,3 |
| Удельный вес жилых домов, построенных населением за счет собственных и заемных средств, в общем вводе жилых домов, % | 52,9 | 47,8 | 58,5 | 67,9 | 62,5 |
| Ввод в действие жилых домов на 1000 человек населения, кв. м общей площади | 444 | 534 | 550 | 621 | 702 |
| Темп роста к предыдущему году, % | 101,1 | 120,3 | 103,0 | 112,9 | 113,0 |
Жилищная политика, проводимая правительством Белгородской области, направлена на создание условий для обеспечения всех категорий населения доступным, качественным и благоустроенным жильем. Решение жилищной проблемы является одним из основных направлений реализации Программы улучшения качества жизни населения области. С 2003 года реализуется областная «Стратегия развития жилищного строительства на территории Белгородской области до 2010 года», приоритетом которой является строительство индивидуального жилья. Стратегия полностью отвечает целям и задачам приоритетного национального проекта «Доступное и комфортное жилье – гражданам России».