Используя бюджетные вложения, АИЖК на первом этапе своего существования послужило «стартером» первичного ипотечного рынка, обеспечив высокую динамику его развития. Более того, можно констатировать, что без стимулирующей роли Агентства становление этого рынка было бы практически невозможно[15].
Однако в соответствии с государственной Концепцией развития системы ипотечного жилищного кредитования, АИЖК является оператором вторичного ипотечного рынка и должно обеспечить функционирование рыночных механизмов рефинансирования (секьюритизации). Вместо этого АИЖК стало для большинства региональных ипотечных операторов и первичных кредиторов рефинансирующей организацией, хотя должно было стать финансовым посредником между первичными ипотечными кредиторами и инвесторами в ипотечные ценные бумаги.
До начала возмущений на мировых финансовых рынках внешне все выглядело достаточно благополучно и вдруг оказалось, что только бюджетная помощь может обеспечить новые вливания в ипотечную систему.
Если участие государства своими средствами в исключительно рыночном институте ипотеки, особенно на стадии его становления, является способом защиты его от внешних катаклизмов, то такая мера, своего рода «подушка безопасности», по точному выражению В.В.Путина, является благом для его развития. Если же такие вливания станут системой, то это будет признаком ошибок в построении системы ипотечного жилищного кредитования.
Государство вправе становиться игроком на рынке лишь тогда, когда частные профессиональные участники рынка по объективным причинам не могут обеспечить его стабильное развитие. Оно должно обеспечить точечное воздействие, толчок, запуск позитивных процессов. Во всех остальных случаях участие государства в рыночных отношениях оправдано лишь в целях социальной поддержки или защиты нуждающихся граждан.
Поэтому АИЖК, используя государственные средства, должно участвовать лишь в том сегменте первичного ипотечного рынка, который ориентирован на граждан, признанных нуждающимися в социальной поддержке (в так называемых программах социальной ипотеки).
Главной же задачей Агентства по ипотечному жилищному кредитованию должно стать формирование эффективно функционирующего рынка ипотечных ценных бумаг, как важнейшего фактора увеличения объемов ипотечных жилищных кредитов и, тем самым, повышения доступности жилья для российских граждан.
2. АНАЛИЗ РЫНКА ИПОТЕЧНОГО КРЕДИТОВАНИЯ В РОССИИ
2.1 ТЕКУЩЕЕ СОСТОЯНИЕ ИПОТЕЧНОГО КРЕДИТОВАНИЯ В РОССИИ
Статистика по ипотечным кредитам показывает, что ипотечные кредиты являлись самым надежным финансовым инструментом для вложений денежных средств после государственных облигаций. На 01.01.2007 доля просроченной задолженности по ипотечным жилищным кредитам составила 0,021%, поэтому качество ипотечных кредитов в России можно было охарактеризовать как очень высокое. Такое качество ипотечных кредитов объяснялось общим улучшением экономической ситуации в России в течение последних лет, высокими темпами роста цен на жилье и консервативным подходом банков при оценке качества заемщиков и андеррайтинге ипотечной сделки[16].
Начиная с 2004 года, объем ипотечного рынка утраивался ежегодно, в 2006 году наблюдался настоящий бум ипотечного кредитования, во многих банках этот продукт был признан открытием года. Объем рынка достиг по различным оценкам 270 млрд. рублей. В 2007 году бурный рост рынка продолжился, было выдано кредитов на сумму более 500 млрд. рублей. При этом взрывным ростом характеризовался рынок ипотечного кредитования в регионах РФ.
В течение 2007 года величина средневзвешенных процентных ставок по ИЖК, предоставленным в рублях, снизилась на 1,1 процента, в иностранной валюте – на 0,5 процента, составив по итогам года 12,6 и 10,9 процента соответственно. В первом квартале текущего года средневзвешенные процентные ставки продолжали уменьшаться – по рублевым кредитам на 0,2 процента, по кредитам, предоставленным в иностранной валюте, на 0,1 процента (таблица 3 Приложения 2).
При этом наблюдалась значительная дифференциация средневзвешенных процентных ставок по ИЖК в зависимости:
от региона, в котором находился заемщик;
от процентной политики кредитных организаций.
Одновременно отмечалась тенденция постепенного сближения процентных ставок при предоставлении кредитными организациями ИЖК в рублях и иностранной валюте. Разница между средневзвешенными процентными ставками по ИЖК, предоставленным кредитными организациями в 2007 году в рублях и иностранной валюте, составила 1,7 процента и уменьшилась по сравнению с 2006 годом на 0,6 процента.
Ипотечные кредиты являются сегодня недоступными значительной части населения в первую очередь из-за низких доходов большинства граждан и не прекращающегося стремительного роста цен на жилье из-за дисбаланса между спросом и предложением. Приоритетом государства в сфере ипотечного кредитования является создание условий для качественного увеличения предложений на рынке жилья, а также снижение ставок ипотечных кредитов.
Главным фактором, влияющим на снижение процентных ставок кроме снижения инфляции, служит качественное увеличение объемов ипотечного жилищного кредитования (благодаря снижению удельных расходов по выдаче кредитов)[17]. Вместе с тем средства федерального бюджета, направляемые на гарантии Российской Федерации по обязательствам АИЖК, ограничены. Одновременно первичные кредиторы, предоставляющие ипотечные кредиты за счет собственных средств, испытывают острую нехватку «длинных» денег, поскольку в структуре их балансов долгосрочные ресурсы занимают лишь не более 8-10 процентов. Кроме того, большинство банков недостаточно капитализированы и, следовательно, вынуждены выводить активы за баланс, а также испытывают необходимость в сокращении кредитных рисков, включая риски досрочного погашения, и в увеличении прибыли на обыкновенную акцию путем левераджирования баланса. Поэтому качественного увеличения объемов ипотечного кредитования без использования механизмов рефинансирования достигнуть невозможно.
Развитие первичного рынка ИЖК обусловило и рост потребностей кредитных организаций в рефинансировании предоставленных ИЖК с тем, чтобы разделить основные компоненты ипотечного кредитования – предоставление и обслуживание, с одной стороны, и финансирование и управление кредитным риском, с другой.
Круг кредитных организаций, привлекающих рефинансирование на вторичном рынке ипотечного кредитования, в 2007 году расширился со 199 до 233 кредитных организации (прирост на 17,1%). При этом их доля в общем количестве кредитных организаций – участников ипотечного жилищного кредитования по сравнению с 2006 годом уменьшилась на 0,3%, составив 39,7%.
В таблице 2.1 представлена сводная информация об объемах досрочного погашения ИЖК путем их рефинансирования и использования других источников средств.
Таблица 2.1 Динамика объемов досрочного погашения ИЖК в 2005-2007 годах (в разрезе источников погашения), млн. руб.
| Всего | в том числе выданные в 2005 году | Всего | в том числе выданные в 2006 году | Всего | в том числе выданные в 2007 году | ||
| 1 | 2 | 3 | 4 | 5 | 6 | 7 | |
| Досрочно погашенные ИЖК, всего, в том числе за счет следующих источников: | 17914 | 12757 | 68853 | 51250 | 167765 | 82691 | |
| 1.Уступка кредитной организацией прав требования по договорам об ИЖК | 12479 | 10775 | 52091 | 43091 | 113933 | 65071 | |
| в валюте Российской Федерации | 10939 | 9906 | 41951 | 36818 | 78009 | 56498 | |
| в иностранной валюте | 1540 | 869 | 10140 | 6273 | 35924 | 8573 | |
| 2.Средства заемщиков | 5428 | 1977 | 16272 | 7678 | 53166 | 17339 | |
| в валюте Российской Федерации | 2434 | 902 | 7643 | 4122 | 32806 | 12523 | |
| в иностранной валюте | 2994 | 1075 | 8629 | 3556 | 20360 | 4816 | |
| 3.Вновь выданные кредиты | - | - | - | - | 168 | 43 | |
| в валюте Российской Федерации | - | - | - | - | 135 | 39 | |
| в иностранной валюте | - | - | - | - | 33 | 4 | |
| 4.Полученные заемщиками государственные субсидии в форме государственных жилищных сертификатов | 8 | 6 | 490 | 480 | 498 | 238 | |
Отражением общей ситуации на финансовых рынках стало снижение по сравнению с 2006 годом темпов роста объема ресурсов, привлеченных кредитными организациями посредством уступки прав требования по договорам об ИЖК. Объем указанных сделок увеличился в 2,2 раза (в 2006 году – 4,2 раза), составив 113,9 млрд. рублей. Средствами заемщиков и предоставленными им государственными субсидиями в анализируемом периоде было погашено 53,7 млрд. рублей, или в 3,2 раза больше, чем в 2006 году. В то же время величина ИЖК, погашенных за счет субсидий, перечисленных из федерального бюджета на счета физических лиц в кредитных организациях, осталась почти на уровне 2006 года – 498 млн. рублей.
В структуре источников досрочного погашения ИЖК в 2007 году на долю привлеченных кредитными организациями в порядке рефинансирования средств приходилось 67,9% (в 2006 году – 75,7%). Напротив, доля ИЖК, досрочно погашенных средствами заемщиков, увеличилась за год на 8,1% и составила 31,7%. Совокупная доля других источников не превысила 0,4%.
Отдельные кредитные организации осуществляли перекредитование ранее выданных в других кредитных организациях ИЖК. В 2007 году ими было предоставлено таких кредитов на сумму 168 млн. рублей, в том числе в порядке перекредитования выданных до 2007 года кредитов на сумму 125 млн. рублей.