Федеральное агентство по образованию
ГОУ ВПО «Санкт-Петербургский государственный
инженерно-экономический университет»
Кафедра экономики и менеджмента в строительстве
Курсовой проект
По дисциплине «Управление проектами»
Выполнила:
студентка группы 861
IV курса
факультета РЭиУ
Милова О.А.
Руководитель:
проф. Никешин С.Н.,
Санкт-Петербург
2010 г.
Оглавление:
1.3. Социальная значимость проекта. 5
1.4. Основные параметры проекта. 6
2.3. Технико-экономическое обоснование альтернативных проектов. 14
3.1. Анализ рынка коммерческой недвижимости. 24
3.2. Анализ рынка парковочных мест в Санкт-Петербурге. 27
4.1. Жизненный цикл проекта. 30
4.2. Характеристика объекта строительства. 30
4.3. Основные этапы строительства и сроки выполнения работ по возведению объекта строительства. 31
4.4. Календарный график выполнения основных этапов реализации проекта 32
4.6. Схема управления проектом. 33
4.7. Контрактные отношения. 34
5.1. Анализ затрат по проекту. 36
5.2. Анализ доходов по проекту. 37
6.2. Прогноз движения денежных средств. 39
VII. Оценка эффективности проекта. 41
X. Библиографический список. 49
Приложение 1. Планировочные решения административно-бытового центра
Приложение 2. Календарный график выполнения работ по реализации проекта
Приложение 3. Денежные поступления по годам
Приложение 4. Денежный поток от операционной деятельности
Приложение 5. Прогноз движения денежных средств
В рамках представленной работы рассмотрен проект строительства административно-бытового центра общей площадью 7650 кв. м. с оборудованной подземной парковкой на 100 машино-мест в исторической части города в Центральном районе Санкт-Петербурга на пересечении Суворовского проспекта и Таврической улицы.
| Явные цели | |
| Главная обязательная цель | Получение прибыли в размере 50% от вложенных инвестиций |
| Главные возможные цели | Получение прибыли в размере 50% от вложенных инвестиций в течение 7 лет после ввода в эксплуатацию |
| Главные желательные цели | 100% отделка помещений |
| Применение современных материалов и новейших технологий строительства | |
| Свободная планировка от 100 м.кв. | |
| Неявные цели | Получение разрешения на строительство |
| Проведение рекламной кампании | |
| Привлечение не менее двух якорных арендатора | |
| Выбор подрядчика, обладающего опытом строительства бизнес-центров | |
| Закупка материалов без посредников с целью снижения себестоимости | |
| Получение разрешения на ввод объекта в эксплуатацию | |
| Гибкая ценовая политика |
Характеристика проекта:
- По главной цели реализации – коммерческий – основной целью является получение прибыли.
- По масштабу – средний – стоимость проекта от 10 до 50 млн. долл.
- По сроку реализации – среднесрочный – срок реализации 3-6 лет.
- По отраслевой принадлежности – строительный – строительство здания административно-бытового назначения.
- По специфике конечно продукта – экономический – достижение целевой суммы прибыли.
- По количеству главных целей – монопроект – одна главная цель.
- По сложности – малый проект – небольшой масштаб проекта, малые сроки, стандартные требования к качеству проекта, средний объём привлекаемых ресурсов.
- По требованиям к качеству проекта – стандартный – проект со стандартными требованиями к качеству
- По характеру привлечения сторон – проект одного предприятия – проект осуществляется одним предприятием.
Проект ориентирован на потенциальных инвесторов. Особое внимание с момента начала работ по реализации проекта будет уделено поиску «якорных» арендаторов.
«Якорный» арендатор - это центр притяжения в любом торгово-офисном центре. В условиях, когда каждый новый арендатор жизненно важен, необходимо грамотно выбирать и правильно выстроить политику отношений с этим "магнитом". Поэтому на этапе разработки проекта будет уделено особое внимание требованиям «якорного» арендатора по объёмно-планировочным решениям, вопросам установления арендных ставок. В последующем «якорный» арендатор станет рекламной компанией центра. Потенциальны арендаторы и посетители ступят на порог центра в зависимости от «раскрученности» имени «якоря». Именно они принесут основную прибыль девелоперу и довершат своим присутствием картину. Поэтому якорный арендатор имеет право на льготы, и к нему можно отнести требования к определенной планировке, техническим характеристикам помещений и расположением.
Планируется, что «якорным» арендатором станет головной офис банка ВТБ по работе с юридическими лицами и корпоративными клиентами.
Преимущества административного центра для «якорного» арендатора:
- Расположение в востребованной деловой зоне
- Новое строительство
- Передовые инженерные системы
- Эффективные открытые планировки этажей
- Обширный паркинг
- Пешеходная доступность метро
- Видовые офисы
1.3. Социальная значимость проекта
Также проект ориентирован на современных людей и жителей района застройки, предпочитающих оптимальную организацию своего рабочего и свободного времени. В состав административно-бытового центра входят 7650 кв.м., предназначенных под комплексную инфраструктуру, обеспечивающую жизнедеятельность, отдых, питание, бытовое обслуживание.
Особенностью проекта является его функциональное назначение, которое совмещает в себе функцию офисного центра с предоставлением офисных площадей в аренду и центра бытового обслуживания, оказывающего комплекс бытовых услуг жителям района и работникам бизнес-центра. Центральный район – самый густонаселённый район города (около 14 тыс. человек на м.кв). Кроме того Центральный район занимает одно из первых мест в городе по количеству размещенных здесь торговых и офисных объектов. Поэтому проект строительство центра, сочетающего в себе функции офисного и бытового комплекса, является социально значимым и привлекательным для инвесторов.
1.4. Основные параметры проекта
Основные характеристики проекта:
| Объект: | Административно-бытовой центр |
| Расположение: | угол Шпалерной и Гагаринской улиц Центральный район Санкт-Петербурга |
| Площадь застройки, кв.м | 910 |
| Этажность: | 7 офисных этажа и 2 этажа под коммерческие площади |
| Высота здания, м | 31 |
| в т.ч. 1-2 этаж, м. 3-9 этаж, м. тех. этаж, м. | 3,9 3,0 2,0 |
| Функциональное зонирование: | офисные помещения, оказание бытовых услуг |
| Полезная площадь, кв.м: | 6188,8 |
| в т.ч. офисные помещения, кв.м. конференц-залы, кв.м. коммерческие площади, кв.м. прочие и вспомогательные помещения, кв.м. | 4242 400 1546,8 1461,2 |
| Свободная планировка | от 100 кв.м.. |
| Паркинг: | оборудованная подземная охраняемая парковка на 100 машино-мест. |
| Конструктивная схема: | железо-бетонный каркас |
| Перекрытия: | железо-бетонные монолитные плиты |
| Облицовка стен: | два вентилируемых стеклянных фасада, торцевой фасад облицован натуральным камнем |
| Общая площадь стеклянных фасадов, кв.м. | 2930 |
| Окна: | однокамерные и двухкамерные стеклопакеты, профили алюминиевые. |
| Кровля: | плоская, эксплуатируемая |
Экспликация помещений в плане:
| Помещение | Занимаемая площадь |
| 1 этаж: | |
| Холл, стойка администрации | 80,2 м.кв. |
| Зона ресторана | 178,7 м.кв. |
| Помещение кухни ресторана | 104,9 м.кв. |
| Салон цветов и подарков | 111,7 м.кв. |
| Отделение банка | 143,1 м.кв. |
| Центр документов | 154,8м.кв. |
| Всего по 1этажу: | 773,4 м.кв. |
| 2этаж: | |
| Фотостудия | 193,2 м.кв. |
| Помещения бытового комплекса | 232,2 м.кв. |
| Салон красоты | 348,0 м.кв. |
| Всего по 2 этажу: | 773,4 м.кв. |
| 3этаж: | |
| Конференц-зал на 200 человек | 250 м.кв. |
| Офисные помещения с чистовой отделкой | 523,4 м.кв. |
| Всего по 3этажу: | 773,4 м.кв. |
| 4-6этаж: | |
| Офисное пространство свободной планировки | 773,4 м.кв. |
| Всего по 4-6 этажу: | 773,4 м.кв. |
| 7 этаж: | |
| Конференц-зал на 50 | 150 м.кв. |
| Офисное пространство свободной планировки | 623,4 м.кв. |
| Всего по 7 этажу: | 773,4 м.кв. |
| 8-9 этаж: | |
| Панорамный двухуровневый офис | 775 м.кв. |
| Всего по 8-9 этажу: | 775 м.кв. |
| Всего по зданию: | 6188,8 м.кв. |
Основные экономические и временные характеристики проекта: