Проект бизнес центра (стр. 5 из 8)
Новые офисные центры открылись в пяти административных районах города – Адмиралтейском, Выборгском, Красногвардейском, Фрунзенском и Центральном. Качественная структура ввода по районам представлена на рис. ниже.
На районы исторического центра – Адмиралтейский и Центральный – пришлось 44% общей площади (18,6 тыс. кв. м) в четырех объектах.
Спрос По сравнению с IV кварталом 2010 г. в I квартала 2011 г. спрос стал активнее. Это можно объяснить тем, что ставки аренды последние полгода практически не менялись, и, в ожидании их неминуемого роста вслед за инфляцией, потенциальные арендаторы стремятся скорее определиться с необходимыми офисными площадями.
По размерам запрашиваемых в аренду площадей спрос сдвинулся в сторону постепенного укрупнения: от небольших офисов (15–50 кв. м) до средних (100–200 кв. м). Также брокеры отмечают возрастание интереса к офисам 300–500 кв. м.
Заполняемость бизнес-центров класса С близка к 100%. Офисные объекты классов В/В+ заполнены на 60–90% (в зависимости от местоположения), объекты класса А – на 75–95%.
Спрос на покупку офисных площадей в I квартале текущего года не увеличился.
Арендные ставки и цены продаж Существенных изменений ставок аренды по сравнению с концом 2010 г. не произошло.
В среднем, по Санкт-Петербургу в I квартале 2011 г. ставки аренды (с учетом НДС и коммунальных услуг) в открытом предложении действующих бизнес-центров находились в следующих диапазонах (см. рис. ниже):
- класс А – 900–2 000 руб./кв. м/месяц;
- класс В – 600–1 300 руб./кв. м/месяц;
- класс С – 500–950 руб./кв. м/месяц.
Заявленные на рынке Санкт-Петербурга в январе–марте 2011 г. цены продаж одного квадратного метра площади в строящихся и недавно введенных бизнес-центрах варьировались в диапазоне от 50 000 (при продаже здания целиком) до 140 000 руб. Стоимость зависит от местоположения, класса объекта, размеров и состояния отделки приобретаемого офиса.
По сообщениям брокеров, переговоры о продаже офисных объектов ведутся, но реальных сделок практически нет, либо они не афишируются.
Прогноз развития рынка
По данным, собранным компанией NAI Becar, согласно заявлениям девелоперов и с учетом проектов, сроки сдачи которых перенесены, в 2011 г. возможен ввод порядка 35 офисных объектов общей площадью более 350 тыс. кв. м. Исходя из существующей реальности, в течение III–IV кварталов текущего года можно прогнозировать сдачу в эксплуатацию 20-22 объектов общей площадью 190–210 тыс. кв. м.
На конец года общий объем качественного предложения площадей в бизнес-центрах классов А, В и С составит порядка 2,71–2,73 млн кв. м (см. рис. ниже).
Темпы прироста общего объема рынка по итогам текущего года прогнозируются на уровне 9,4–10,2%, т.е. сохранятся на уровне прошлогодних.
Тенденции рынка бизнес-центров
- Текущее состояние рынка бизнес-центров Санкт-Петербурга характеризуется стабильностью.
- Прирост общего объема предложения по итогам I квартала 2011 г. составил около 2%. Ожидаемый прирост по году в целом – порядка 10%, таким образом, падение темпов прироста рынка остановится.
- Активизировались работы по отдельным приостановленным проектам. Крупные девелоперские проекты, включающие офисную составляющую, подвергаются реконцепции с целью минимизировать риски.
- Помимо традиционного ввода крупных объектов очередями, получила распространение практика разбиения на лоты даже внутри одного здания. Запуск в эксплуатацию части площадей, к примеру, 3–5 тыс. кв. м, требует меньших вложений и позволяет избежать замораживания объекта в целом в ожидании достаточного объема инвестиций.
- Ставки аренды стабилизировались. В 2011 г. существенный рост ставок в целом по рынку маловероятен, однако возможно увеличение ставок аренды в объектах с высокой заполняемостью, а также в бизнес-центрах, ставки в которых за 2009–2010 гг. опустились ниже среднерыночных. Возможен возврат к практике индексирования арендной ставки в зависимости от инфляции.
- Сокращаются диапазоны разброса ставок внутри одного объекта, которые существенно дифференцировались в период кризиса. Преференции возможны только для старых клиентов или арендаторов больших площадей.
- По размерам запрашиваемых в аренду офисов спрос сдвинулся в сторону площадей 100–200 кв. м.
- Цены продаж офисов в бизнес-центрах, заявляемые девелоперами, в течение I квартала 2011 г. сохранились на уровне 2010 г.
3.2. Анализ рынка парковочных мест в Санкт-Петербурге
В последние годы увеличение парка автомобилей значительно обострило проблему организации мест их постоянного хранения и кратковременной парковки. Особенно ощутима нехватка гаражей, стоянок и паркингов в центре Петербурга. Из-за относительно низкой доходности подобных проектов девелоперы пока неохотно берутся за их реализацию.
Большая проблема с организацией мест хранения автотранспорта наблюдается в сегменте коммерческой недвижимости Петербурга. Так, например, услуги охраняемой парковки сегодня доступны в основном только арендаторам бизнес-центров классов «А» и «В». Подземный или встроенно-пристроенный паркинг обычно устраивают во вновь возведенных офисных зданиях. Но даже в этом случае его сооружение может быть осложнено слабыми грунтами в зоне строительства или близким расположением соседних зданий.
Чаще всего девелоперы создают на близлежащей к объекту территории открытые автостоянки – так называемые стихийные парковки. При этом большая часть арендодателей предоставляют парковку для своих клиентов бесплатно. Еще на 40% доходных объектов эти услуги являются платными. Ежемесячная аренда места в паркинге при бизнес-центрах высших классов обходится арендаторам в среднем в $100-200. Стоянка для посетителей торговых центров как правило бесплатна. Но если речь идет о подобных объектах, расположенных в центре города, то возможна почасовая оплата парковочного места. При этом один час парковки может обойтись в 30-50 рублей.
Наибольший дефицит мест хранения личного автотранспорта наблюдается в бизнес-центрах и торговых комплексах, расположенных в центральных районах Северной столицы. По мнению специалистов, архитектурные ограничения при реконструкции зданий под объекты коммерческой недвижимости, а также планируемые запретительные меры на парковку автомобилей в исторической части города в ближайшее время способны еще больше осложнить сложившуюся ситуацию. Рецепты решения этой проблемы заключается в обвязывании строителей включать паркинги в проект либо отказывать в его согласовании. В целом, полагают специалисты петербургских консалтинговых компаний, для бизнес-центра высшей категории девелопером должен быть организован паркинг из расчета: одно парковочное место на 50 кв. м объекта. В среднем, для торгового центра в центре города можно принимать соотношение одно парковочное место на 30-35 м2 арендуемой площади.
Выводы по результатам анализа рынка
Целесообразность возведения здания административно-бытового назначения в исторической части города обусловлено густонаселённостью района, а также высокой концентрацией бизнес-центров. Потребности населения в бытовых услугах могут быть быстро удовлетворены с помощью услуг, предоставляемых центром.
Главная особенность проекта заключается в его функциональном назначении:
Офисные помещения под аренду;
Помещения под оказание комплекса бытовых услуг населению.
Таким образом, в результате реализации проекта в эксплуатацию будет введён уникальный бизнес центр, соответствующий классу В, который помимо предоставления в аренду отделанных офисных помещений, будет иметь социальное значение.
Жизненный цикл проекта – это временная величина между двумя точками (точка начала и точка завершения), в рамках которой проект возникает, реализуется, изменяется и прекращает своё существование.
| Фаза | Описание | Временной отрезок | Затраченные средства |
| Точка начала | Возникновение идеи – Строительство административно-бытового центра | 15.01.2011 | - |
| Концептуальная фаза | Проводятся предварительные исследования, определение проекта, сравнительная оценка альтернатив, представление и экспертиза предложений, анализ осуществимости проекта, разработка и осуществление стратегии. По окончании данной фазы принимается решение о переходе к следующим фазам проекта. | 15.05.2011-31.08.2011 | 9 333 363 руб. |
| Фаза разработки | Формирование команды проекта, разработка основного содержания, стратегическое (укрупненное) планирование, заключение контрактов, разработка и экспертиза проектно-сметной документации, получение разрешений на строительство, детальное планирование. | 01.09.2011-31.05.2012 | 37 333 452 руб. |
| Фаза реализации | Подготовка стройплощадки, строительные работы, монтаж оборудования; ввод объекта в эксплуатацию; Проведение рекламной кампании. | 01.06-2012-25.12.2013 | 248 889 684 руб. |
| Фаза завершения Точка завершения | Эксплуатация объекта, выход проекта на самоокупаемость; Получение прибыли в размере 50% от вложенных инвестиций | 01.01.2014-07.01.2019 | 15 555 605 руб. |