Снижение инвестиций в коммерческую недвижимость в 2009 году
До начала острой фазы международного финансового кризиса (до осени 2008 г.) инвестирование в коммерческую недвижимость в России было преимущественно краткосрочным и спекулятивным, реже – это были стратегические долгосрочные инвестиции.
К концу 2009 г. инвестиции в недвижимость – это, прежде всего, поиск возможностей извлечения дивидендов из текущего состояния рынка. Это могут быть как инвестиции в недооцененные активы с теми или иными конкурентными преимуществами, так и покупка помещений для собственного использования и, таким образом, снижение рисков по расходам на аренду.
Общий объем инвестиционных сделок в коммерческой недвижимости в России за 2009 год упал на 60% относительно показателей 2008 года, сообщается в отчете по инвестиционному рынку международной консалтинговой компании Colliers International.
В соответствии с исследованием, общий объем сделок за 2009 г. составил около $2,26 млрд.
В начале 2009 г. на инвестиционном рынке продолжали свое развитие тенденции конца 2008 г, основными чертами которых были сокращение банковского финансирования, рост вакантных площадей, снижение арендных ставок и, как следствие, низкая инвестиционная активность.
Финансирование / рефинансирование проектов
Кредитование объектов недвижимости, рыночная стоимость которых в зависимости от сегмента в большей или меньшей степени снижалась в конце 2008 – первой половине 2009 гг., стало крайне рискованным и экономически нецелесообразным для большинства коммерческих банков.
Кроме того, в рамках антикризисных мер, активно предпринимавшихся правительствами ведущих стран мира на протяжении 2009 г., в качестве приоритетной задачи для банков, как правило, устанавливалось финансирование предприятий внутри национальной экономики, а также вводились жесткие ограничения на экспорт кредитных ресурсов в другие страны.
drfxtcndt
Предложение
Снижение стоимости залоговых активов и острый дефицит ликвидности в банковской системе усугубили проблемы застройщиков, связанные с обслуживанием задолженности и финансированием нового строительства. Кроме того, существенно замедлилось поглощение рынком новых площадей, что, соответственно, повысило риски.
Многие были вынуждены отложить реализацию проектов, находящихся на ранних стадиях девелопмента, приостановить строительство наиболее капиталоемких. Получила широкое распространение тенденция к оптимизации концепций проектов, пересмотру их функциональной структуры в целях максимального снижения рисков и адаптации к реалиям рынка. Самым знаковым и амбициозным проектом, от которого пришлось отказаться из-за кризиса, пожалуй, можно назвать башню «Россия» в ММДЦ «Москва-Сити», которая могла бы стать самым высоким зданием в Европе.
Ряд девелоперов в конце 2008 г. – начале 2009 г. оказались на грани банкротства и полностью сосредоточили усилия на реструктуризации своих долговых обязательств перед кредиторами, одновременно предпринимая попытки продать часть активов и привлечь в проекты соинвесторов, разделив с ними затраты и риски. При этом отмечались не только случаи передачи прав собственности на заложенные объекты недвижимости от девелоперов к кредиторам, но и частичное или полное получение кредиторами контроля над некоторыми девелоперскими компаниями-заемщиками.
Кредиторы, как правило, не заинтересованы в получении в качестве возмещения непогашенной задолженности недостроенных объектов. Во-первых, такие объекты в текущих условиях имеют довольно низкую ликвидность. Во-вторых, сам процесс переоформления залоговых активов в собственность банков занимает продолжительное время, иногда до 8-12 месяцев. В-третьих, управление недвижимостью – это непрофильный для банков бизнес и, соответственно, их эффективность существенно ниже, чем у профессиональных управляющих компаний. Поэтому в 2009 г. достигнутые договоренности между девелоперами и банковскими структурами были связаны, преимущественно, с привлечением финансирования на заключительные стадии проектов, а также реструктуризацией накопленных долговых обязательств.
Между тем, уже в марте-апреле 2009 г. начался процесс постепенной стабилизации ситуации в мировой финансово-экономической системе, среди участников рынка недвижимости сформировалось и стало укрепляться мнение о том, что наиболее острая фаза кризиса пройдена и дальнейшая негативная динамика маловероятна.
На этом фоне наметилось частичное возвращение капиталов в реальную экономику, и основные фондовые индексы пошли вверх. В том числе наметился рост котировок компаний-участников рынка недвижимости, которые упали в десятки раз в конце 2008 г. Одновременно активизировался процесс реструктуризации проблемной задолженности застройщиков перед кредиторами, который продолжается и в настоящее время.
Последовательное решение долговых проблем обеспечило улучшение финансового положения девелоперских компаний. Продажа недвижимости из собственных портфелей перестала рассматриваться ими в качестве одного из немногих, а иногда – единственного источника капитала для погашения обязательств перед кредиторами. Как результат, общее предложение проектов на продажу стабилизировалось, некоторые собственники даже сняли свои активы с рынка – особенно это относится к качественным объектам, приносящим стабильный доход.
Спрос
В конце 2008 – начале 2009 гг. при отсутствии каких-либо позитивных сигналов о ситуации в мировой экономике и на фоне продолжающегося снижения операционных доходов от объектов недвижимости говорить о перспективах рынка недвижимости в позитивном ключе было, по меньшей мере, неуместно. Таким образом, базовые стимулы для совершения инвестиционных покупок – стабильный или растущий операционный доход, снижение инвестиционных рисков и, соответственно, компрессия ставок капитализации, а также понятные перспективы рынка – фактически перестали работать.
Указанные факторы в сочетании с очень высокой стоимостью заемного финансирования, превышающей текущую доходность проектов, сделали объекты коммерческой недвижимости в России не интересными для иностранных институциональных инвесторов, сделок с участием которых в 2009 г. фактически не было.
Во втором полугодии 2009 г., на фоне мер по ликвидации последствий глобального кризиса, наметилось небольшое оживление инвестиционной активности.
Крупнейшими сделками 2009 г. аналитики Colliers называют приобретение компанией "Нафта-Москва" контроля над бизнес-центром "Военторг" за $300 млн; приобретение "БИНБАНКОМ" большей части портфеля офисных зданий компании "Хорус Кэпитал" за $270 млн; сделка по продаже офисного центра Silver City западному фонду Evans Randall за 180 млн евро; продажа БЦ "Легион–II" Siemens за $150 млн.
Большинство сделок 2009 г. были совершены в отношении объектов офисной недвижимости. С торговой недвижимостью были проведены всего четыре сделки – это продажа двух ТЦ в Новосибирске ("Калина" и "Омега Плаза"), ТЦ "Тряпка" и ТЦ "Шоколад" в Москве и ТК "Грейт" в Санкт-Петербурге.
По данным Colliers, средний размер сделки значительно снизился. Если в 2008 г. был закрыт ряд сделок объемом $300-700 млн, то в 2009 г. сделок объемом более $300 млн на рынке не наблюдалось.
Основными покупателями на рынке были российские компании.
Западные инвестиционные фонды, составлявшие до кризиса более половины спроса, в основной своей массе были сосредоточены на локальных рынках и решении внутрикорпоративных проблем. Однако интерес к российскому рынку со стороны зарубежных инвесторов есть, и он постепенно растет. Основанием для такого предположения может служить сделка по покупке Silver City фондом Evans Randall.
Коммерческие условия, ставки капитализации
Сочетание различных факторов функционирования рынка недвижимости на всем протяжении 2009 г. не способствовало росту числа инвестиционных сделок. Основными причинами такой ситуации стали недостаток кредитных ресурсов и расхождения в ожиданиях по цене между покупателями и продавцами.
В начале года, в условиях острого дефицита ликвидности и усугубляющихся проблем в отношениях с кредиторами собственники были готовы идти на весьма значительные уступки при продаже объектов. В свою очередь, покупатели ожидали дальнейшего снижения стоимости активов, предпочитая не входить в проекты на падающем рынке.
Во II-III кварталах 2009 г., когда ситуация на мировых финансовых рынках более или менее успокоилась, наметился рост интереса к качественным объектам со стороны покупателей, однако собственники уже были не готовы их продавать по “кризисным” ценам.
Таким образом, компромисс по справедливому уровню цен между покупателями и продавцами в 2009 г., по большому счету, так и не был достигнут. К концу года разрыв между ценовыми ожиданиями (ожиданиями по ставке капитализации в рамках сделки) составлял около 2-3 процентных пунктов.
Отсутствие классических инвестиционных сделок на рынке не позволяет с высокой точностью говорить о справедливых ставках капитализации в различных сегментах рынка. Тем не менее, базируясь на ожиданиях продавцов и покупателей, запрашиваемых и предлагаемых ими ценах на объекты в различных сегментах рынка, можно привести приблизительные ориентиры по данному индикатору.
Ставки по кредитам в первой половине 2009 г. были запретительными. Кроме того, во втором полугодии 2009 г. банки неохотно кредитовали девелоперов, однако, по сравнению с началом года, среднерыночные ставки несколько снизились. К концу 2009 г. ставки по кредитам находились на уровне 17-19% в рублях и 12-14% в валюте", - говорится в материале.
В течение всего 2009 г. девелоперы не стремились снижать цены на объекты недвижимости. "Причиной этому было, как нежелание пересмотра банками стоимости залогов, так и сохранявшееся ожидание восстановления рынка коммерческой недвижимости в целом" – поясняют специалисты компании.