Снижение инвестиций в коммерческую недвижимость в 2009 году (стр. 2 из 2)

Подобная тенденция, по мнению аналитиков компании, привела к тому, что ближе к середине 2009 г. девелоперы, находясь в тяжелом финансовом положении, были вынуждены расставаться со своими активами за долги. Так, например, по данным Colliers International, структурам "Альфа-Банка" отошли объекты "МИАН Девелопмент" Kopernik Group), банк "ВТБ" получил контрольные пакеты акций компаний "Система-Галс" и "Дон-Строй Инвест", "Сбербанк" стал совладельцем многофункционального комплекса "Город Столиц", возводимого Capital Group на территории "Москва Сити", и т.д. В результате активы меняли собственников, не появляясь на открытом рынке, говорится в исследовании.

Ставки капитализации по действующим офисным и торговым объектам, не испытывающим проблем с арендаторами, не поднялись выше 13%-15%. На конец 2009 г. разрыв между ожиданиями инвесторов и девелоперов значительно сократился и не превышал 2%.

Прогноз

Позитивные сдвиги в экономике и финансовой сфере, произошедшие во второй половине 2009 г., несколько улучшили общий инвестиционный климат. Наметился небольшой рост интереса потенциальных покупателей к качественным активам на рынке недвижимости. В то же время, сохраняется ряд серьезных ограничений – факторов, сдерживающих как инвестиционный спрос, так и предложение объектов на рынке.

В офисном сегменте спрос на коммерческие площади со стороны конечных пользователей остается довольно слабым. Например, если до кризиса на момент ввода в эксплуатацию многие офисные объекты в Москве были уже заполнены арендаторами на 30-60%, то на данном этапе поглощение площадей занимает не менее 6-12 мес уже после ввода объекта в эксплуатацию. Активно продолжается процесс пересогласования условий по договорам аренды, чему способствует высокая доля вакантных площадей – более 20%. Поэтому на протяжении большей части 2010 г. мы не ожидаем заметного оживления и роста стоимостных показателей на рынке офисной недвижимости. Покупательский спрос будет, в первую очередь, ориентирован на действующие объекты с выгодным местоположением, понятной структурой собственности и грамотно составленными долгосрочными договорами аренды, обеспечивающими максимально возможную в текущих условиях предсказуемость денежных потоков.

Складская недвижимость получила бурное развитие буквально в последние год-два перед кризисом. При этом большинство проектов новых складских комплексов строились по западным аналогам с ориентацией на крупных логистических операторов и с учетом прогнозировавшегося ими роста грузоперевозок. Однако рынок услуг профессиональных логистических операторов в России до кризиса только лишь начал зарождаться, а дестабилизация ситуации в экономике и вовсе отбросила этот процесс на долгосрочную перспективу. На данном этапе значительную часть рынка все еще занимают мелкие компании, предпочитающие самостоятельно контролировать весь процесс логистики, вследствие чего существует спрос на небольшие складские площади. Таким образом, вышедшие на рынок за последние годы современные складские комплексы по своей структуре не достаточно соответствуют существующему спросу. Кроме того, высокая себестоимость строительства в 2006-2008 гг. и необходимость сегодня расплачиваться с кредиторами не позволяет собственникам существенно снижать арендные ставки и, тем самым, привлекать новых арендаторов. В результате, на данном этапе развития рынка складская недвижимость в меньшей степени интересна институциональным инвесторам. В то же время, необходимо отметить, что в долгосрочной перспективе складской сегмент в России имеет очень высокий потенциал – уровень обеспеченности современными складскими помещениями в нашей стране в десятки раз ниже, чем на западных рынках.

Рынок торговой недвижимости Москвы в меньшей степени пострадал под негативным воздействием кризиса по сравнению с офисными и складскими объектами. Ставки аренды снизились по сравнению с пиковыми значениями 2008 г. на 20-40% в зависимости от профиля арендатора и занимаемой им торговой площади. Уровень вакантных помещений в целом по рынку составляет примерно 5-7%. Поэтому успешные торговые центры, являясь источниками стабильного дохода, практически не выставляются собственниками на продажу. Что касается региональных рынков, то там ситуация гораздо более сложная – в некоторых городах доля вакантных площадей достигает 15-20%, сроки экспозиции – более 6 месяцев. Соответственно, торговые объекты на таких рынках не вызывают большого интереса у инвесторов.

Гостиничные проекты пользуется все большей популярностью у инвесторов. В докризисные годы по сравнению с другими сегментами рынка гостиничная недвижимость развивалась относительно менее динамично, что было обусловлено рядом специфических ее особенностей (длительные сроки окупаемости, высокие требования к инфраструктуре, отделке и местоположению). На данном этапе, несмотря на произошедшую коррекцию показателей, сохраняется общий дефицит современного номерного фонда как в Москве и Санкт-Петербурге, так и в региональных городах. Гостиничный сегмент обладает значительным потенциалом развития в России и может стать источником стабильного дохода для инвестора на длительную перспективу.

Таким образом, значительного подъема на рынке инвестиций в недвижимость в 2010 г. мы не ожидаем. При сохранении поступательной динамики в развитии экономики, возобновлении роста деловой активности можно рассчитывать на постепенную активизацию институциональных инвесторов ближе к концу 2010 г.