Требования кредиторов, не удовлетворенные по причине недостаточности имущества должника, признаются погашенными. Не поданные в установленный срок требования кредиторов, так же считаются погашенными.
После завершения расчетов с кредиторами управляющий обязан представить в хозяйственный суд отчет по итогам ликвидационного производства. Имущество предприятия, оставшееся после полного удовлетворения требований кредиторов, передается собственнику этого имущества или учредителям юридического лица. После рассмотрения хозяйственным судом отчета и признания его обоснованным, суд выносит определение о завершении ликвидационного производства. Управляющий в течение десяти дней со дня вынесения судом решения, должен представить сведения о завершении ликвидационного производства в орган, осуществляющий государственную регистрацию юридических лиц и индивидуальных предпринимателей, для внесения записи в Единый государственный регистр юридических лиц и индивидуальных предпринимателей.
Задача 1.
19.02.2001 между ООО «П» и ОАО «В» был заключен договор аренды. Государственная регистрация договора не производилась. Срок действия договора – с 22.02.2001 года по 22.02.2006 года. 25.03.2001 ООО обратилось в суд с исковым заявлением о расторжении договора аренды на том основании, что в нарушение его условий ОАО не вносит своевременно арендную плату, не организовало открытие магазина на арендуемых площадях. ОАО отказалось признавать иск, мотивируя это тем, что ООО не передало здание в аренду, то есть, не выселило находящееся там ОАО «А», которому передана во временное пользование часть первого этажа для организации торгового обслуживания населения.
Какое решение должен вынести суд?
В случае заключения договора аренды на объект недвижимости на срок более одного года, такой договор согласно п. 2 ст. 622 ГК РБ подлежит обязательной государственной регистрации органами регистрации и технической инвентаризации административно-территориальных единиц РБ в соответствии с Временным положением о порядке государственной регистрации договоров аренды зданий, сооружений, нежилых помещений, утвержденным постановлением Совета Министров РБ от 20.09.2000 № 1452.
Поскольку соглашение об изменении договора совершается сторонами в той же форме, что и сам договор аренды (п. 1 ст. 422 ГК РБ), то соглашение об изменении договора аренды, подлежащего регистрации, также подлежит регистрации. Так, согласно п. 6 названного Временного положения договор аренды считается заключенным, изменения в него считаются внесенными с момента их государственной регистрации.
Согласно п. 2 ст. 580 и п. 2 ст. 622 Гражданского кодекса РБ (далее – ГК РБ) если договор аренды недвижимого имущества, заключенный на срок более одного года, или внесенные в него изменения не были в установленном порядке зарегистрированы, то такое несоблюдение требований о государственной регистрации влечет недействительность сделки.
Сделки, которые признаются законом недействительными вследствие несоблюдения требования к их регистрации, являются ничтожными в соответствии с п. 1 ст. 166 ГК РБ. К таким сделкам применяются последствия, установленные ст. 168 ГК РБ.
Во-вторых, наличие акта приемки-передачи, т.е. передача предмета договора аренды (объекта недвижимости) от арендодателя к арендатору производится на основании передаточного акта (акта приемки-передачи) недвижимого имущества (ст. 626 ГК РБ), который составляется, подписывается сторонами (арендодателем и арендатором) в двустороннем порядке и скрепляется печатями. В передаточном акте должны быть отражены технические характеристики передаваемого объекта недвижимости, целевое назначение имущества, недостатки сданного в аренду имущества (если таковые имеются). Площадь сдаваемых в аренду помещений, зданий, сооружений определяется по данным технического паспорта, а при его отсутствии – комиссией арендодателя путем проведения обмера сдаваемых в аренду площадей.
Согласно ст. 582 ГК РБ имущество должно быть предоставлено арендатору в состоянии, соответствующем условиям договора и назначению имущества, в установленный срок. Арендодатель несет ответственность за явные и скрытые недостатки, проявляющиеся в ходе эксплуатации имущества, за исключением тех, которые были оговорены и известны арендатору при заключении договора аренды или должны были быть им обнаружены во время осмотра имущества.
Обязательство арендодателя по передаче объекта недвижимости признается исполненным после предоставления арендатору во владение и пользование данного имущества путем составления и подписания сторонами документа о передаче. Таков же порядок возврата сданного в аренду недвижимого имущества от арендатора к арендодателю при прекращении (расторжении) договора аренды.
Наличие передаточного акта (акта приемки-передачи сдаваемого в аренду недвижимого имущества) имеет существенное значение для сторон по договору аренды, поскольку влияет на взимание арендных платежей.
Согласно п. 18 Положения о порядке определения размеров арендной платы при сдаче в аренду производственных зданий, сооружений и помещений, находящихся в республиканской собственности, утвержденного постановлением Минэкономики, Минфина и МНС РБ от 29.07.2002 № 165/104/78, взимание арендной платы производится с даты передачи арендатору объекта недвижимости согласно передаточному акту.
В соответствии с постановлением Пленума ВХС РБ от 16.12.1999 № 16 "О применении норм Гражданского кодекса Республики Беларусь, регулирующих заключение, изменение и расторжение договоров " (в ред. постановления Пленума ВХС РБ от 23.12.2003 № 12) при рассмотрении хозяйственными судами спора, вытекающего из договора, в котором сторонами не согласованы все существенные, предусмотренные законом условия договора, хозяйственный суд считает договор не согласованным между сторонами и в мотивировочной части решения признает такой договор незаключенным на основании п. 3 ст. 578 ГК РБ.
Закон РБ от 12.12.1990 № 460-XII "Об аренде " (в ред. Законов РБ от 23.04.1992, 17.06.1993, 18.01.1994, 07.09.1995, 07.07.1997, 04.01.1999) и ГК РБ определяют договор аренды, как наем имущества, т.е. передача одним лицом (арендодателем) другому лицу (арендатору) имущества во временное владение и пользование (или только пользование) за определенную плату.
Основным документом, устанавливающим отношения арендодателя с арендатором, является договор аренды зданий, сооружений, нежилых помещений, который заключается только в письменной форме путем составления одного документа. Несоблюдение формы договора аренды здания и сооружения влечет его недействительность (часть вторая п. 1 ст. 622 ГК РБ). Вносимые в договор аренды изменения и дополнения также совершаются сторонами в письменной форме (п. 1 ст. 422 ГК РБ).
Согласно части четвертой ст. 6 Закона РБ "О бухгалтерском учете и отчетности" (в ред. Закона РБ от 25.06.2001 № 42-З, с изменениями и дополнениями) факт совершения хозяйственной операции подтверждается первичным учетным документом, имеющим юридическую силу, который составляется исполнителем совместно с другими участниками операции. Только при наличии надлежащим образом оформленного договора аренды и первичных учетных документов субъект предпринимательской деятельности вправе на основании п. 2.10.16 Основных положений по составу затрат, включаемых в себестоимость продукции (работ, услуг) (утверждены Минфином 30.01.1998 № 3, Минэкономики 26.01.1998 № 19-12/397, Минстатом 30.01.1998 № 01-21/8 и Минтрудом РБ 30.01.1998 № 03-02-07/300) (далее – Основные положения), в элементе "прочие затраты" в себестоимость продукции (работ, услуг) включать затраты по арендной плате.
Существенные и обязательные условия договора аренды:
В соответствии с нормами ст. 391 ГК РБ граждане и юридические лица свободны в заключение договора, условия которого определяются по усмотрению сторон в порядке и пределах, предусмотренных законодательством.
Договор аренды – консенсуальный, взаимный и возмездный договор, заключаемый на началах добровольности и полного равноправия сторон в соответствии с законодательством, устанавливающим обязательные для сторон правила согласно ст. 392 ГК РБ. Договор аренды считается заключенным, если между сторонами в требуемой законом форме достигнуто соглашение по всем существенным условиям (ст. 402 ГК РБ).
Действующее законодательство Республики Беларусь признает существенными и обязательными следующие условия договора аренды.
Во-первых, указание общей площади сдаваемого в аренду имущества, его месторасположение, планировка и состав (перечень, нумерация) арендуемых площадей.
Во-вторых, размер арендной платы (п. 1 ст. 625 ГК РБ). При отсутствии согласованного сторонами в письменной форме условия о размере арендной платы договор аренды объекта недвижимости считается незаключенным.
Договор аренды зданий, сооружений и помещений – возмездный договор, где основной обязанностью арендатора является своевременное внесение арендной платы за пользование имуществом.
В соответствии с п. 1 ст. 625 Гражданского кодекса РБ условие о размере арендной платы является существенным для договора аренды зданий и сооружений. В противном случае при отсутствии согласованного сторонами в письменной форме условия о размере арендной платы договор аренды зданий, сооружений и помещений считается незаключенным.
Размер арендной платы определяется по усмотрению сторон, за исключением договоров аренды общественных, административных и переоборудованных производственных зданий, сооружений и помещений, находящихся в государственной собственности (установленные базовые ставки арендной платы являются обязательными для всех арендодателей перечисленных зданий, сооружений и помещений, регулируются Указом Президента РБ от 30.09.2002 № 495 "О совершенствовании порядка определения размеров арендной платы и передачи в безвозмездное пользование общественных, административных и переоборудованных производственных зданий, сооружений и помещений, находящихся в государственной собственности" (далее – Указ № 495) и применяются для арендаторов всех форм собственности).