Анализ становления отечественного опыта кредитования за договорами ипотеки (стр. 2 из 3)
Существенным препятствием развития жилищного строительства продолжает оставаться ограниченность возможностей обеспечения земельных участков необходимой коммунальной инфраструктурой.
Завершение реформы жилищно-коммунального хозяйства должно обеспечить проведение его технологической и управленческой модернизации с привлечением частного бизнеса и частных инвестиций, формированием реальных собственников квартир в многоквартирных домах с передачей им функций принятия решений по управлению общим имуществом многоквартирного дома.
В долгосрочной перспективе (после 2010 года) необходимо обеспечить устойчивое функционирование жилищной сферы, которое позволит удовлетворять жилищные потребности населения без существенного участия федерального центра и привлечения значительных объемов бюджетных средств. В этих условиях роль государства будет ограничена в основном регулированием жилищных отношений, обеспечением прав на недвижимость в жилищной сфере, установлением технических регламентов в жилищном строительстве, жилищно-коммунальном комплексе и основных принципов градорегулирования. При этом средства федерального бюджета могут использоваться исключительно для обеспечения жильем отдельных категорий граждан в соответствии с законодательством Российской Федерации, поддержки граждан при оплате жилищно-коммунальных услуг.
Содержание жилищного фонда социального использования, развитие коммунального хозяйства, обеспечение условий для жилищного строительства должны стать основными функциями органов местного самоуправления.
Основная программа государственного реформирования жилищной сферы в Российской Федерации является Федеральная целевая программа "Жилище".
Сроки и этапы реализации Программы 2002-2010 годы:
первый этап - 2002 - 2005 годы;
второй этап - 2006 - 2010 годы.
В том числе стадии реализации второго этапа:
первая стадия - 2006 - 2007 годы;
вторая стадия - 2008 - 2010 годы.
Основная цель программы - комплексное решение проблемы перехода к устойчивому функционированию и развитию жилищной сферы, обеспечивающее доступность жилья для граждан, безопасные и комфортные условия проживания в нем.
Основными задачами «Программы» являются:
- создание условий для развития жилищного и жилищно-коммунального секторов экономики и повышения уровня обеспеченности населения жильем путем увеличения объемов жилищного строительства и развития финансово-кредитных институтов рынка жилья;
- создание условий для приведения жилищного фонда и коммунальной инфраструктуры в соответствие со стандартами качества, обеспечивающими комфортные условия проживания;
- обеспечение доступности жилья и коммунальных услуг в соответствии с платежеспособным спросом граждан и стандартами обеспечения жилыми помещениями.
Важнейшие ценовые показатели программы следующие:
- годовой объем ввода жилья - в 2010 году 80 млн. кв. м общей площади жилья;
- объем выдаваемых в год ипотечных жилищных кредитов и займов гражданам - в 2010 году на сумму 415 млрд. рублей;
- количество семей граждан, относящихся к категориям, установленным федеральным законодательством, улучшивших жилищные условия: 2002 - 2010 годы - 229,1 тыс. семей, в том числе:
1) 2002 - 2005 годы - 96,8 тыс. семей;
2) 2006 - 2010 годы - 132,3 тыс. семей;
- количество молодых семей, улучшивших жилищные условия (в том числе с использованием ипотечных кредитов и займов) при оказании содействия за счет средств федерального бюджета: 2002-2010 годы - 295,7 тыс. семей, в том числе:
1) 2003-2005 годы - 114 тыс. семей;
2) 2006 - 2010 годы - 181,7 тыс. семей.
Первый этап реализации Программы:
- подпрограмма "Государственные жилищные сертификаты" на 2004 - 2010 годы;
- подпрограмма "Переселение граждан Российской Федерации из ветхого и аварийного жилищного фонда";
- подпрограмма "Реформирование и модернизация жилищно-коммунального комплекса Российской Федерации";
- подпрограмма "Обеспечение жильем участников ликвидации последствий радиационных аварий и катастроф";
- подпрограмма "Обеспечение жильем граждан Российской Федерации, подлежащих отселению с комплекса "Байконур";
- подпрограмма "Обеспечение жильем беженцев и вынужденных переселенцев в Российской Федерации";
- подпрограмма "Обеспечение жильем молодых семей";
- мероприятия по реализации Федерального закона "О жилищных субсидиях гражданам, выезжающим из районов Крайнего Севера и приравненных к ним местностей";
- мероприятия по обеспечению жильем отдельных категорий граждан, в том числе по обеспечению жильем молодых ученых.
Второй этап реализации Программы:
- подпрограмма "Обеспечение земельных участков коммунальной инфраструктурой в целях жилищного строительства";
- подпрограмма "Модернизация объектов коммунальной инфраструктуры";
- подпрограмма "Обеспечение жильем молодых семей";
- подпрограмма "Выполнение государственных обязательств по обеспечению жильем категорий граждан, установленных федеральным законодательством";
- мероприятия по обеспечению жильем отдельных категорий граждан.
Кроме того, на втором этапе осуществляются мероприятия по реализации "Концепции развития унифицированной системы рефинансирования ипотечных жилищных кредитов в России", одобренной на заседании Правительства Российской Федерации 30 июня 2005 г.
Общий объем финансирования Программы в 2002 - 2010 годах за счет средств федерального бюджета составит 298,8 млрд. рублей.
В 2006 - 2010 годах общий объем финансирования Программы составит: за счет всех источников финансирования - 902,4 млрд. рублей, в том числе за счет средств федерального бюджета - 239,8 млрд. рублей (из них на управление Программой - 409,4 млн. рублей); за счет бюджетов субъектов Российской Федерации и местных бюджетов - 93,2 млрд. рублей; за счет средств частных инвесторов и кредиторов - 470,4 млрд. рублей; за счет собственных и заемных средств граждан (молодых семей) - 99 млрд. рублей.
Объемы государственных гарантий Российской Федерации предусматриваются федеральным законом о федеральном бюджете на соответствующий год в рамках программы государственных внутренних заимствований Российской Федерации.
Кроме того, в 2006 - 2010 годах будут предоставлены государственные гарантии субъектов Российской Федерации и муниципальные гарантии по заимствованиям, осуществляемым на обеспечение земельных участков коммунальной инфраструктурой и модернизацию коммунальной инфраструктуры в целях жилищного строительства, в размере 68,1 млрд. рублей.
Реализация Программы должна обеспечить достижение в 2010 году следующих показателей (по сравнению с 2004 годом):
- улучшение жилищных условий граждан Российской Федерации;
- повышение доступности приобретения жилья, когда средняя стоимость стандартной квартиры общей площадью 54 кв. м будет равна среднему годовому совокупному денежному доходу семьи из 3 человек за 3 года;
- увеличение доли семей, которым будет доступно приобретение жилья, соответствующего стандартам обеспечения жилыми помещениями, с помощью собственных и заемных средств, - с 9 до 30 процентов;
- увеличение годового объема ввода жилья с 41,2 млн. кв. м общей площади жилья до 80 млн. кв. м;
- увеличение объема выдаваемых в год ипотечных жилищных кредитов и займов гражданам с 20 млрд. рублей до 415 млрд. рублей;
- снижение среднего времени ожидания предоставления жилых помещений социального использования с 20 лет до 5 - 7 лет;
- содействие в обеспечении жильем за счет средств федерального бюджета в 2006 - 2010 годах 181,7 тыс. молодых семей;
- улучшение жилищных условий в 2006 - 2010 годах за счет средств федерального бюджета более 132,3 тыс. семей граждан, относящихся к категориям, установленным федеральным законодательством;
- повышение уровня адресной поддержки населения, связанной с оплатой жилых помещений и коммунальных услуг;
- повышение качества коммунальных услуг, безопасности и комфортности проживания (снижение уровня износа основных фондов коммунального хозяйства с 60 до 50 процентов);
- совершенствование нормативной правовой базы Российской Федерации в целях повышения доступности жилья для населения;
- создание условий для улучшения демографической ситуации в стране, реализации эффективной миграционной политики, снижения социальной напряженности в обществе.
3. Расчет инвестиционного потенциала семьи
а) Определение возможности участия семьи в ипотечной программе:
ССDmin= (1+kc) * МПБ * N (1+ko), тыс. руб.
где kc – коэффициент отчислений в семейный страховой фонд, ед.;
ko - коэффициент отчислений на погашение кредита, ед.;
МПБ – минимальный прожиточный бюджет на 1 человека в месяц, тыс.руб.
ССDmin = (1+0,035) * 7 *4 (1+0,3) = 37,67 тыс. руб.
Поскольку ССDc > CCDmin , то семья может участвовать в ипотечной программе.
б) Расчет максимально возможного размера кредита:
, 
где r – ставка по кредиту, ед;
n – срок кредитования, лет.
в) Расчет размера денежных накоплений на первоначальный взнос в течение 3-х лет при ставке 10% годовых.
где Рн =(ko+kc) * CCDc – размер ежемесячных взносов на накопления, тыс.руб.
rн – ставка накопительного вклада, ед.
n – продолжительность накопительного периода, лет.
.г) Стоимость собственного жилья типа Т
Ссж = Fст * Сед, тыс. руб.
где Fст – стандартная площадь собственного жилья, м²