По мере развития Римского государства усиливается концентрация сельскохозяйственного производства. Появляются виллы с многоотраслевым хозяйством при выделении рыночных культур и имевшие товарообмен с городскими ремесленниками. Вилла представляла собой земельное владение средней величины, обычно до 200—300 югеров (50—60 гектаров). Товарность виллы достигала 70—90%. В условиях рабского хозяйства товарного типа использовалась кооперация труда, позволяющая обрабатывать хлебное поле в 200 югеров 12—14 рабам. На каждого раба соответственно приходилось 14—16 югеров земли, в то время как свободный крестьянин вместе со всей семьей возделывал от 4 до 14 югеров.Достаточно высокой оказывалась и доходность земледельческого хозяйства, хотя приводятся разные данные.
Имеются свидетельства процветания специализированных хозяйств, производивших продукцию, предназначенную для высших классов общества. Выращивание цветов и экзотических фруктов, разведение павлинов и куропаток приносило доход до тысячи процентов в год. Однако то были скорее исключения из общего правила.
Рабовладельческая вилла основывалась на эксплуатации труда не только рабов, но и рабочих со стороны. Они вербовались из крестьян, в первую очередь в тех районах, где разорение мелких производителей приняло довольно широкие размеры. По наблюдениям Варрона, на виллах иногда можно было встретить столько же свободных рабочих, сколько и рабов.
Рабовладельческие виллы в силу хорошей организации давали стабильный годовой доход, который, однако, был меньше дохода, приносимого ростовщичеством, откупом налогов или финансовой спекуляцией.
Управлял виллой вилик — назначаемый рабовладельцем раб. Существовали также самоудовлетворявшиеся хозяйства, которые назывались латифундиями. Они возникли во II в. до н. э. и были в основном скотоводческими, основанными на рабском труде. В I в. до н. э. — I в. н. э. в сельском хозяйстве Рима латифундия стала заметным элементом производственной структуры. С одной стороны, возникновение и развитие латифундий может быть представлено как естественный процесс развития рабовладельческой виллы. Одной из важнейших целей крупных магнатов было вложение капитала в землю и расширение своих владений за счет средних рабовладельческих вилл, особенно в Италии, так как италийские земли были освобождены от налогов. Это приводило к возникновению крупнейших капиталов. Так, состояния большинства римских сенаторов были не ниже 8 млн сестерциев, эквивалентных стоимости 14—29 тыс, тонн зерна, а богатейшие аристократы имели до 400 млн. сестерциев. С другой стороны, начиная с правления императора Августа, когда Римское государство в результате завоевательныхвойн получило значительные территориальные приращения, возникла практика награждения, главным образом в провинциях, государственных сановников и военачальников обширными земельными владениям, что также способствовало развитию крупного землевладения.
Преимущества рабовладельческой виллы по сравнению с хозяйством италийского крестьянина заключались в применении кооперации труда и в лучшей его организации, в разнообразии используемых орудий. Виллы использовали технический опыт, накопленный в крестьянском хозяйстве, и широко применяли передовые агрономические методы. Древние авторы обращали особое внимание на рациональное использование рабского труда. Незаинтересованность рабов в труде рабовладельцы старались компенсировать продуманной организацией труда, разветвленной системой надзора, разработкой строгих норм выработки.
Наряду с наказаниями нерадивых рабов владельцы вилл стали поощрять разными методами усердных рабов (лучшим питанием и одеждой, разрешением иметь семью и др.), пытаясь сделать рабов заинтересованными в своем труде. В итоге своего развития виллы стали наиболее высокоорганизованной формой рабовладельческого хозяйства. По выводам многих исследователей, производительность труда в рабовладельческих имениях I в. н. э. была даже выше, чем в хозяйствах свободных производителей.
Параллельно с этим процессом ускорялось разорение мелких землевладельцев, которые продавали свои участки, оказываясь безземельными крестьянами, вынужденными арендовать землю у владельцев больших имений. Свободные крестьяне достигали большей эффективности производства, чем отдельные рабы, но при этом арендаторы не могли использовать преимуществ кооперации, на которых основывалось экономическое процветание средних вилл. Поэтому рост этих вилл не мог не сопровождаться изменениями в их внутренней структуре, связанными с развитием аренды.
Основная масса рабов была занята в сельском хозяйстве, имевшем в римской экономике доминирующее значение (в отличие от хозяйства Древней Греции, в котором ведущее место занимали ремесло и торговля). На базе рабского труда в Риме возникло большое количество обширных рабовладельческих хозяйств — так называемых латифундий (от latus — обширный и fundus — имение). Рабовладельческие латифундии, вследствие дешевизны рабского труда и использования преимуществ простой кооперации, производили продукты с меньшими издержками, чем мелкие хозяйства свободных крестьяне. Это вело к разорению свободного мелкого италийского крестьянства, которое вытеснялось, попадало в рабство.
Таким образом, хотя в целом товарность древнеримского производства существенным образом и не изменилась, ее центр сместился с централизованного хозяйства виллы на арендуемые земли латифундии. Это имело важные последствия, ибо именно здесь были заложены все основные тенденции, проявившиеся в ходе дальнейшего развития форм организации римского сельскохозяйственного производства.
Новая структура поместья оказалась более совершенной, нежели рабовладельческая вилла старого типа. С одной стороны, была выработана система, которая позволяла использовать личную заинтересованность арендатора в результатах его труда, что приносило значительные доходы; при этом собственно потребности рабовладельца в полной мере удовлетворялись той частью хозяйства, которая работала непосредственно на дом хозяина. С другой стороны, рыночная ориентация хозяйства значительно углубилась, так как теперь арендаторы оказались заинтересованными в денежных поступлениях, а рабовладелец смог часть своих рабов занять ремесленным трудом и сократить закупки ремесленной продукции. Ремесленное производство, вплоть до создания предметов роскоши, приобретало все более распространенный характер в рабовладельческих поместьях такого типа.Следовательно, денежные доходы рабовладельца росли и эффективность рабовладельческого хозяйства, если принимать во внимание его ориентированность на получение стоимости прибавочного продукта, повышалась.
В каждом большом поместье имелись управляющий и его помощник с целым штатом надсмотрщиков и мастеров, в ведении которых находились рабочие. Прибавочный продукт изымался в форме ренты, первоначально денежной, затем натуральной и издольной в соединении с отработочной. Это создавало возможность некоторое время выдерживать конкуренцию. Но изменившиеся политические условия (резкое сокращение притока рабов вследствие прекращения широкомасштабной агрессии) вынуждают рабовладельцев заботиться о естественном воспроизводстве рабов как основной производительной силы.
В Римской империи как форма аренды был широко распространен колонат. Колонами римские юристы называли любых арендаторов и тех, кто получал землю и инвентарь по договору или сидел на земле из поколения в поколение, и тех крупных арендаторов, которые обрабатывали землю с помощью своих рабов или сдавали землю небольшими участками субарендаторам.
В начале II в. н. э. колоны, находясь на положении свободных экономически и юридически арендаторов, вносили фиксированную арендную плату, обусловленную количеством и качеством используемой земли, а уже к концу века наиболее распространенной стала форма, фактически тождественная денежному оброку.
В конце II — начале III в. в африканских провинциях возникла барщина, окончательно утвердившаяся в IV—V вв.
К положению колонов из свободных граждан (ставших ими через систему клиентелы) постепенно приблизилось положение рабов (квазиколонов). Так происходила трансформация рабства в новые, хотя еще и не оформленные юридически, отношения. Колонами моглистановиться и свободные арендаторы, и вернувшиеся из города плебеи. Сначала в Риме проводилась четкая грань между квазиколонами (рабами-колонами) и попавшими в зависимость через систему клиентелы свободными. Но постепенно эта грань стирается. Колонат превращался в основную форму эксплуатации земледельцев, близкую к феодальной. Фактически крепостничество колонов было оформлено конституцией Константина (332 г.) «О беглых колонах», где предписывалось возвращать колонов в приписанные имения, а в наказание заставлять их работать закованными.
Кризис и гибель рабовладельческой формации
Ш—V вв. н.э. — период кризиса поздней Римской империи, в основе которого лежал кризис рабовладельческих производственных отношений.