3. Основы ипотечного кредитования
Понятиям ипотеки и системы ипотечного кредитования сопутствует такая категория как финансовый риск, выраженный в возможности неисполнения взятых заемщиком обязательств. Для избежания подобных рисков в обязательном порядке кредитором осуществляется оценка платежеспособности клиента, а также определение максимально возможной суммы кредита. Подобный расчет производится на основе специальных коэффициентов и показателей.
Таблица 3.1 - Система коэффициентов-показателей, применяемых при расчете сумм ипотечного кредита
| Коэффициент | Описание | Сущность |
| П/Д | Платеж/Доход | отношение платежей по кредиту к доходу заемщика за соответствующий период |
| О/Д | Обязательства/Доход | отношение обязательных расходов заемщика к общему совокупному учитываемому доходу |
| К/З | Кредит/Залог | отношение суммы запрашиваемого кредита к стоимости приобретаемого имущества |
| К/Л | Кредит/Ликвидационная стоимость | отношение суммы предоставляемого кредита к минимальной цене продажи недвижимого имущества |
Эти коэффициенты разрабатывались банками и Федеральным агентством по ипотечному жилищному кредитованию на основе опыта ипотечного кредитования США и европейских стран. Такой набор показателей отражает адекватную картину платежеспособности заёмщика и позволяют стандартизировать процедуру одобрения и выдачи ипотечного кредита. Для каждой банковской ипотечной программы эти коэффициенты заранее утверждены, но в некоторых случаях могут корректироваться (например, по возрасту, нестандартному объекту кредитования, по способу подтверждения дохода и т. д.). П/Д, О/Д и К/З могут варьироваться в зависимости от субъекта РФ, предпочтений того или иного банка и размеров средней оплаты труда.
Такая система позволяет не только определить сумму кредита, но и является предварительным инструментом снижения банковских рисков, так как уже на начальном этапе отсекаются нежелательные и сомнительные заемщики.
Проанализировав кредитные предложения ведущих российских кредитных организаций по направлению “ипотека”, можно составить обобщенный список типовых условий предоставления ипотечного кредита:
- учитываются различные виды доходов, в том числе доходы близких родственников;
- ставка от 8,75% в долларах США и евро или от 9% годовых в рублях (залоговое имущество);
- срок кредитования - до 50 лет;
- досрочное погашение кредита через 3 месяца без комиссий и штрафов;
- незначительные расходы на оформление сделки.
Условия могут варьироваться в зависимости от региона или конкретной кредитной организации, однако зачастую их характеристики соответствуют друг другу.
ипотека нормативный правовой регулирование
В процессе исследования темы “Понятие и сущность ипотеки” рассмотрена история развития данного понятия, определены основания возникновения, а также нормативно-правовое сопровождение на примере российского законодательства. Кроме того, определены границы системы ипотечного кредитования в нашей стране. Всё это позволило сделать заключительные выводы по работе, которые выражены в следующем:
- стоит четко различать понятия “ипотека” и “ипотечное кредитования”, не отождествляя их при этом;
- ипотека насчитывает многовековую историю своего реального применения на практике;
- российским законодательством определены два основания возникновения обязательств по ипотеке, которыми выступают легальная ипотека и договорная ипотека;
- за двадцатилетнее существование современного российского государства разработана действующая законодательная база функционирования ипотечных институтов;
- ипотечное кредитование представляет собой комплексную систему, сочетающую в себе как финансовые риски кредитора, так и технические риски заемщика.
Кроме всего вышеперечисленного следует отметить, что ипотека сегодня представляет собой едва ни единственный способ решения жилищной проблемы для наших граждан, что несомненно являет в себе основу для преодоления негативных экономических явлений и факторов, присущих как российской экономике, так и всему нашему государству в целом.
СПИСОК ИПОЛЬЗОВАННОЙ ЛИТЕРАТУРЫ
1. Федеральный закон от 21 июля 1997 г. № 122-ФЗ “О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним”: [электронный ресурс] // КонсультантПлюс – справочно-правовая система / www.consultant.ru
2. Федеральный закон от 16 июля 1998 г. № 102-ФЗ “Об ипотеке (залоге недвижимости)”: [электронный ресурс] // КонсультантПлюс – справочно-правовая система / www.consultant.ru
3. Гражданский Кодекс РФ (часть первая) от 30 ноября 1994 г. № 51-ФЗ: [электронный ресурс] // КонсультантПлюс – справочно-правовая система / www.consultant.ru
4. Абрамов В.А. Недвижимость: Обзор практики разрешения споров / В.А.Абрамов. - М.: Ось-89, 2008. - 256 с.
5. Бабкин С.А. Про ипотеку. / С.А. Бабкин // Взгляд – 2006. – № 12. – С. 17
6. Багаев А. Н. Как приобрести жилье в кредит по ипотечным программам? / А.Н. Багаев, М.В. Багаева. - Ростов н/Д.: Феникс, 2006. - 160 с.
7. Русецкий А.Е. Ипотека: как обезопасить себя при совершении сделок с недвижимостью./ А.Е. Русецкий. - М.: Эксмо, 2007. - 176 с.
8. Лебедев А. Что такое ипотека? / А.Лебедев, 2008: [электронный ресурс] // Гражданский адвокат – справочная система / www.lawnow.ru
9. Лебедев А. Что такое “ипотека в силу закона” и “ипотека в силу договора”? / А. Лебедев, 2009: [электронный ресурс] // Гражданский адвокат – справочная система / www.lawnow.ru
10. Веб-сайт ОАО Банк ВТБ: [электронный ресурс] // Информационно-аналитическая система ОАО Банк ВТБ / www.vtb.ru