Анализ инвестиций и оценка недвижимости Санкт-Петербурга (стр. 1 из 15)

И н с т и т у т б и з н е с а и п о л и т и к и

факультет бизнеса и политики

ДИПЛОМНАЯ РАБОТА

Анализ инвестиций и оценка недвижимости Санкт-Петербурга

Выполнила студентка

5-го курсавечернегофакультета:

Боровцова

( фамилия )

Светлана

( имя )

Владимировна

( отчество )

( подпись )

Научный руководитель:

Лысов

( фамилия )

ОлегЕвдокимович

( имя, отчество )

( подпись )

Допустить к защите: Дипломная работа защищена:

Заведующийкафедрой

« » 2001г.

( учёная степень, звание )

Оценка

( фамилия, и., о. )

Председатель ГА:

( подпись )

(фамилия, имя, отчество )

«» 2001г.

( подпись )

Санкт-Петербург 2001г.

Содержание :

1. Введение. Стр.4 - 8

2. ГЛАВА 1. СОВРЕМЕННЫЕ ПРИНЦИПЫ АНАЛИЗА РЫНКА НЕДВИЖИМОСТИ. Стр.9 -11

3. 1.1. Исследование рынка недвижимости для целей обоснования инвестиционных решений.

Логика исследования рынка недвижимости. Стр.11-16

4. 1.2. Мониторинговое исследование рынка недвижимости.

Субъекты мониторинга.

Задача мониторинга. Стр.16-19

5. 1.3. Принципы формирования информационных массивов.

Содержание анализа. Стр.19-22

6. 1.4. Риски инвестиций и статистика рынков

недвижимости. Стр.23-25

7. 1.5. Ставка дисконтирования при решении задач оценки

недвижимости. Стр.25-32

8. 1.6. Инвестиции в недвижимость Санкт-Петербурга. Стр.32-33

9. ГЛАВА 2. ОЦЕНКА НЕДВИЖИМОСТИ. Стр.34-35

10. 2.1. Три метода оценки рыночной стоимости

недвижимости. Стр.35-38

11. 2.2.Практическое применение метода

сравнительных продаж. Стр.39-51

12. 2.3. Влияние факторов окружающей среды

на стоимость. Стр.51-52

13. 2.5. Требования к оформлению результатов оценки. Стр.52-55

14. 2.6. Факторы, негативно влияющие на рынок недвижимости и пути их устранения. Стр.55-57

15. ГЛАВА 3.РЫНОК ЖИЛЬЯ В ПЕТЕРБУРГЕ.

16. 3.1. Мониторинг. Стр.58-59

17. 3.2. Квартирные сегменты. Стр.60-63

18. 3.3. Новое строительство. Стр.63-66

19. 3.4. Средняя цена по району. Стр.66-69

20. ПРИЛОЖЕНИЯ. Стр.70-74

21. ЗАКЛЮЧЕНИЕ. Стр.75-78

22. СПИСОК ИСПОЛЬЗУЕМОЙ ЛИТЕРАТУРЫ. Стр.79-81

Введение.

Становление и развитие рыночных отношений в экономике России

связано в значительной мере с объектами недвижимости, которые выступают в качестве средств производства (земля, производственные, складские, торговые, административные и прочие здания, помещения и сооружения). Кроме того объектами недвижимости являются земельные участки, жилые дома, дачи, квартиры, гаражи, которые выступают в качестве предметов потребления. Объекты недвижимости, выступая в качестве основы общественного производства, являются базой хозяйственной деятельности, развития предприятий и организаций всех форм собственности. Недвижимость обладает особенностями товара, который продаётся и покупается, т.е. обращается на рынке.

Термин «недвижимость» появился в российском законодательстве со времён Петра I. Однако, в ныне действующих законодательных актах ещё не проведено чёткое разграничение между движимым и недвижимым имуществом.

Рынок недвижимости России по историческим меркам еще очень молод. Начало его развития можно датировать серединой 1990 года, когда вместе с процессом приватизации в Санкт-Петербурге появились первые легальные сделки по продаже квартир. В других городах старт рынка жилья произошёл вместе с общим началом либерализации экономики (1992 г.), в третьих – в 1993 году и позже. За прошедшие 5-7 лет он проделал беспрецедентно большой путь становления и развития.

Перечень объектов недвижимости приведен в ст. 130 ГК РФ. К недвижимым вещам (недвижимое имущество, недвижимость) относятся земельные участки, участки недр, обособленные водные объекты и всё, что прочно связано с землей, то есть объекты, перемещение которых без несоразмерного ущерба их назначению невозможно, в том числе леса, многолетние насаждения, здания, сооружения. К недвижимым вещам относятся также подлежащие государственной регистрации воздушные и морские суда, суда внутреннего плавания, космические объекты. Законом к недвижимым вещам может быть отнесено и иное имущество.

В 1992-1997 годах Россия переживала самый большой за последние 80 лет спад в экономике: валовой внутренний продукт (ВВП) снизился на 30%, промышленное производство - на 40%. В эти же годы цены на жилую недвижимость в большинстве городов (от 95 до 50%) росли. Причём, средние рыночные цены (в долларовом выражении) выросли в Санкт-Петербурге в 12 раз (к 1995 году), в других городах - в 7-10 раз.

Объяснение этому феномену было дано на основе установленной для всех городовосновной закономерности развития рынка недвижимости в условиях перехода отцентрализованной,плановой к рыночной экономике : рост цен (в долларовом выражении) от дорыночного, балансового уровня - вплоть до их стабилизации на некотором естественном для данного города «мировом» уровне. Этот рост в отдельные периоды может замедляться (вплоть до временного снижения) в силу резкого ухудшения социально-экономического положения региона, усиленного оттока населения и т.п., но постепенно во всех городах цены достигнут уровня стабилизации и в дальнейшем будут колебаться вместе с экономическими, инвестиционными, миграционными циклами.

В 1992-1994 годах, в период наиболее активного спада в экономике, спрос на жильё был выше предложения более чем в 50% городов. Объяснение этого феномена связано с особенностями формирования предложения и спроса на рынке жилья в переходных экономиках.

Материальная база рынка жилья создана начавшейся в 1990-91 гг. бесплатной приватизацией жилья, ранее предоставленного гражданам на правах пожизненного наследуемого владения. Уже к концу 1992 года в среднем по России около 15% жилья перешло в частную собственность граждан. Пик темпов приватизации пришёлся на 1993 год, а затем они сохранялись на уровне 3-5% в год. К настоящему времени более 40% жилья, или 15 млн. жилых единиц, приватизировано. Одновременно, несмотря на существующие экономические трудности, продолжается строительство нового жилья, как за счёт государства, так и за счёт частных инвесторов, причём доля вторых в общем объёме ввода новых объектов становится всё больше (в 1997 году - 35%). Кроме того, в материальную базу рынка жилья входят старый фонд (индивидуальные дома низкого качества и с минимальными коммунальными удобствами, с земельными участками) и квартиры в так называемых кооперативных домах (ранее это жильё имело статус личной собственности граждан). Общий объём жилья в собственности граждан (частный жилой фонд) составляет в Санкт-Петербурге - 37%, или 1400 тыс. жилых единиц, а в среднем по России 50-55%.

Прошедшая в стране приватизация государственных предприятий и организаций и возникновение различных организационно-правовых форм собственности привели к качественному изменению инвестиционно - строительной сферы и к выделению самостоятельного сегмента - рынка недвижимости.

Рыночные операции с недвижимым имуществом стали возможны при установлении частной собственности. В связи с особенностями, определяемыми социальным и экономическим значением отдельных видов недвижимости, следует различать операции с земельными участками, жилыми домами и помещениями, объектами производственной и социальной инфраструктуры.

Переход к рыночным отношениям, связанный с появлением реальных хозяев средств производства, немыслим без развития рынка недвижимости.