4) название кредитного договора или иного денежного обязательства, исполнение которого обеспечивается ипотекой, с указанием даты и места заключения такого договора или основания возникновения обеспеченного ипотекой обязательства;
5) имя должника по обеспеченному ипотекой обязательству, если должник не является залогодателем, и указание места жительства должника, либо указание места нахождения, если должник — юридическое лицо;
6) указание суммы обязательства, обеспеченной ипотекой, и размера процентов;
7) указание срока уплаты суммы обязательства, обеспеченной ипотекой, а если эта сумма подлежит уплате по частям — сроков (периодичности) соответствующих платежей;
8) название и достаточное для идентификации описание имущества, на которое установлена ипотека, и указание места нахождения такого имущества;
9) денежную оценку имущества, на которое установлена ипотека;
10) наименование права, в силу которого имущество, являющееся предметом ипотеки, принадлежит залогодателю, и органа, зарегистрировавшего это право, с указанием номера, даты и места государственной регистрации;
11) указание на то, что имущество, являющееся предметом ипотеки, обременено правом либо не обременено никаким из подлежащих государственной регистрации прав третьих лиц на момент государственной регистрации ипотеки;
12) подпись залогодателя, а если он является третьим лицом, также и должника по обеспеченному ипотекой обязательству;
13) сведения о времени и месте нотариального удостоверения договора об ипотеке, а также сведения о государственной регистрации ипотеки;
14) дату выдачи закладной первоначальному залогодержателю.
В зависимости от субъекта кредитования ипотечные ссуды на строительство жилья разделяются на кредиты, предоставляемые непосредственно его будущему владельцу, и ссуды, выдаваемые подрядчикам.
Кредитование жилищного строительства проводится при условии отвода застройщику в установленном порядке земельного участка и наличия разрешения соответствующих органов на строительство жилья.
Кредит на строительство (реконструкцию) жилья предоставляется в рамках, предусмотренных проектами и договорами подряда на осуществление строительно-монтажных работ, сроков и стоимости строительства (реконструкции).
В зависимости от объекта кредитования банки предоставляют жилищные кредиты трех видов:
1) земельный;
2) строительный;
3) кредит на приобретение жилья.
Кредиты на жилищное строительство выдаются путем открытия кредитной линии, при этом ссуда выдается заемщику по частям, соответствующим стоимости этапов строительно-монтажных работ.
В процессе финансирования строительства банк контролирует целевое расходование денежных средств и соблюдение графика строительства.
Сумма представляемого банком кредита обычно не должна превышать 70% стоимости приобретения и обустройства земли, строительства (реконструкции) или стоимости приобретаемого жилья, зафиксированной в закладной, при условии, что остальная часть затрат осуществляется заемщиком.
Решение о предоставлении кредита на строительство принимает банк-кредитор на основе кредитной заявки заемщика.
Помимо заявления на выдачу ссуды, в котором указывают цель и срок использования кредита, а также форму его обеспечения, банки требуют:
от юридических лиц — заемщиков — учредительные и регистрационные документы:
- бухгалтерский баланс предприятия;
- данные об источниках поступления доходов и объеме обязательных платежей;
- документы, подтверждающие наличие обеспечения ссуды и их юридическое оформление; технико-экономическое обоснование потребности в кредите и расчет предполагаемой окупаемости кредитуемых затрат;
- документы, подтверждающие права на участок застройки и разрешение на строительство;
- проектно-сметную документацию, утвержденную в установленном порядке;
- копии договоров на выполнение подрядных строительных работ; другие документы по требованию кредитора;
- от физических лиц — копии паспортов заемщика и поручителей, документы, необходимые для определения их платежеспособности; документы, подтверждающие право на участок застройки; разрешение на строительство; согласованную в установленном порядке проектно-сметную документацию; другие документы по требованию банка. В обеспечение кредита предоставляются залог и поручительства.
Представленные документы анализируются юридической службой банка, службой безопасности, аналитической службой. Банк осуществляет комплексный анализ кредитоспособности и финансовой устойчивости заемщика, его добросовестность, оценивает источники финансирования и намерения по использованию построенного жилья: продажа, сдача в аренду.
Для получения ипотечного кредита на приобретение жилья заемщик представляет в банк помимо стандартного набора документов, необходимых для решения вопроса о получении ссуды, еще и специальные документы, связанные с ипотекой:
1) свидетельства о государственной регистрации прав собственности на объекты недвижимости, в том числе на земельный участок;
2) документ о территориальных границах земельного участка, выданный Федеральным агентством кадастра объектов недвижимости;
3) заключение независимой профессиональной оценочной компании, содержащее оценку реальной стоимости предмета ипотеки;
4) страховой полис и документ, подтверждающий факт выплаты страховой премии.
При получении документов банк проверяет их достоверность и юридическое оформление, особое внимание, обращая на оценку стоимости квартиры и ее юридическую чистоту, государственную регистрацию прав на недвижимое имущество и сделки с ним, платежеспособность заемщика. После проверки рассчитывают максимальную сумму кредита и сроки его погашения.
Общими критериями для определения максимальной суммы кредита и расчета ежемесячного платежа по кредиту выступают ежемесячные доходы семьи (на погашение кредита используются 35—55% дохода), которые и определяют срок кредита.
Заемщик должен иметь постоянный источник доходов. В качестве документально подтвержденного дохода банк рассматривает заработную плату по основному месту работы, по совместительству, по трудовым договорам, а также процентные доходы по депозитам в банках, доходы по ценным бумагам, доходы в виде страховых выплат, доходы от сдачи в аренду движимого и недвижимого имущества (при наличии заключенных и зарегистрированных договоров аренды) и прочие документально подтвержденные доходы.
В качестве компенсирующего фактора может быть рассмотрено поручительство, например, работодателя, гарантии банка, залог иного имущества.
Окончательное решение о возможности предоставления кредита и его параметрах (сумме, сроках, размере ежемесячного платежа, основном и дополнительном обеспечении и т.д.) принимает Кредитный комитет банка. При этом учитываются источники и стабильность дохода заемщика, размер его первоначального взноса в оплату жилья, сопутствующие кредитной сделке затраты (по страхованию, услугам лицензионных оценщиков, нотариуса), а также рыночная стоимость покупаемого жилья и его пригодность в качестве ликвидного залога.
При предоставлении кредита на приобретение квартиры оформляются следующие документы:
1) кредитный договор;
2) договор купли-продажи квартиры, приобретаемой за счет кредита;
3) договор залога;
4) свидетельство о государственной регистрации;
5) договор о комплексном ипотечном страховании;
6) экспертное заключение лицензированного оценщика;
7) нотариально удостоверенное обязательство заемщика и членов его семьи об освобождении квартиры в случае обращения на нее взыскания;
8) при наличии несовершеннолетних членов семьи — разрешение органов опеки и попечительства районной управы по месту проживания ребенка на передачу в залог приобретаемого за счет кредита жилья и на подписание нотариально удостоверенного обязательства от имени несовершеннолетних членов семьи об освобождении приобретаемой квартиры в случае обращения на нее взыскания и предъявления новым собственником требования об освобождении квартиры;
9) договоры поручительства.
Квартира оформляется в собственность заемщика обычно на основании договора купли-продажи квартиры, приобретаемой за счет ипотечного кредита. Он выдается после регистрации договоров купли-продажи, залога и права пользования квартирой.
Заключенные договоры купли-продажи и ипотеки квартиры (и соответственно переход права собственности и залог) регистрируются в органах государственной регистрации прав на недвижимое имущество по месту нахождения недвижимости, после чего кредитные средства и первоначальный взнос перечисляются на счет продавца и заемщик вселяется в приобретенную квартиру.
Программа страхования, как правило, включает три договора: страхования жизни и потери трудоспособности заемщика, страхования квартиры, страхования права собственности на нее. Страхователем по договорам страхования является заемщик, первым выгодоприобретателем — кредитор.
Каждый ипотечный банк использует свою схему предоставления ипотечных кредитов. Они весьма разнообразны по объектам и субъектам кредитования, методам мобилизации ресурсов, взыскания основного долга и процентов. Может использоваться, например, следующая схема кредитования: банк выступает гарантом финансовой сделки по приобретению недвижимости, выпускает облигации под конкретные объекты недвижимости сроком на два года, а также муниципальный облигационный заем под строительство жилья и выдачу коммерческих кредитов под приватизацию предприятий.
Или, допустим, кредитуются застройщики, которые строят жилье для его реализации. В качестве залога выступают строящиеся объекты, поэтому оформление залога и выдача кредита осуществляются поэтапно по мере окончания строительства.