Согласно Кейнсу, активная бюджетно-кредитная политика, рост эффективных государственных расходов ведут к расширению совокупного спроса, что отразится на реальном объеме национального производства и занятости без повышения уровня цен. В случае снижения объемов производства правительство увеличивает дефицит бюджета, что позволяет за счет сохранения уровня государственных затрат поддерживать совокупный спрос и тем самым стимулировать производство. Одновременно национальный банк снижает процентные ставки, удешевляя стоимость кредита и стимулируя инвестиции, а при затяжном спаде девальвирует валюту. При возобновлении роста регулирующие органы спасают экономику от "перегрева", действуя "в обратном направлении" - сводят дефицит к нулю, увеличивают процентные ставки и реальный курс национальной валюты. В результате растет стоимость кредита, и виртуальный инвестиционный бум, возможный в рамках банковской системы с неполным резервированием, спадает. [21, c.147]
Особая роль отводится банкам и иным финансовым учреждениям, аккумулирующим наличные сбережения, с одной стороны, и являющихся источником средств для инвестиций - с другой. Уменьшение средств на руках у населения и рост объемов предоставляемых кредитов могут привести к превышению величины инвестиций суммы текущих сбережений, что в свою очередь ведет к возрастанию общих расходов и приводит к оживлению в экономике.
Наиболее эффективной может быть политика, сочетающая стимулирование совокупного спроса (в первую очередь, в так называемых "точках роста") и роста на этой основе ВВП с соблюдением запланированных пропорций между ВВП и объемом денежной массы. Политика же расширения совокупного спроса является эффективной там, где это:
· будет иметь максимальный мультипликативный эффект;
· не вызовет инфляции спроса (серьезного роста цен и инфляционных последствий не бывает, пока не восстановлен баланс между имеющимся предложением и недостаточным платежеспособным спросом).
При выдаче и рефинансировании ипотечных кредитов достигается максимальный мультипликативный эффект. Мультипликатор - это коэффициент, выражающий соотношение между приростом дохода (кредитов банков) и вызывающий этот прирост увеличением объема инвестиций. Суть мультипликатора заключается в том, что даже незначительное повышение доходов домохозяйств или предложения кредитов коммерческими банками может вызвать гораздо большие изменения в равновесном уровне ВВП. Увеличение мультипликатора происходит в условиях, когда домашние хозяйства используют прирост их доходов для наращивания потребления.
Жилищный рынок имеет несколько характеристик, которые определяют особое его место в экономике любой страны и являются причиной высокого мультипликационного эффекта. В первую очередь - это наличие наибольшего коэффициента взаимосвязи с большинством других отраслей экономики, таких, как группы средств производства и группы товаров потребления. Так, даже незначительное увеличение спроса и оживления рынка недвижимости и стройиндустрии незамедлительно сказывается на повышении спроса в других отраслях экономики. Деньги, направленные на покупку жилья, попадают в оборот предприятия, состоящего в технологической цепочке инвестиционно-строительного процесса. По разным оценкам, целевое вложение одной денежной единицы в ипотечное жилищное кредитование дает 2-3 денежные единицы прироста ВВП. Иными словами, целевое направление государственных средств через ипотечный инвестиционно-кредитный механизм в жилищную сферу позволяет достичь эффекта наибольшего (по сравнению с альтернативными вариантами вложения) прироста ВВП. Достигается это за счет:
· денежного мультипликатора (банк, выдавая кредит, является источником ресурса для другого банка, который выдает другой кредит за счет этих средств за минусом средств на инвестирование);
· мультипликатора доходов (приростом дохода и вызывающим этот прирост увеличением объема инвестиционного потребления и ростом ВВП);
· мультипликатора налогов (каждый денежный оборот генерирует налоги).
Следует также отметить, что в финансировании приобретения жилья помимо кредита участвуют сбережения домашнего хозяйства (как правило, не менее 30% от стоимости жилья), превращающиеся в инвестиции.
Таким образом, выделение даже в небольших объемах бюджетных ресурсов для рефинансирования ипотечных кредитов, выданных первичными кредиторами, может стать катализатором инвестиционного процесса. Однако несмотря на очевидную эффективность государственного стимулирования расширения совокупного спроса за счет рефинансирования системы ипотечного кредитования, критики такого подхода считают, что это может привести к росту инфляции.
В результате впрыскивание денежных средств на рынок в виде повышения спроса за счет активизации предложения на рынке ипотечного кредитования, даже за счет дополнительной эмиссии, не влечет за собой повышения цен на рынке и, следовательно, инфляции в случае:
· значительного превышения предложения над спросом на рынке недвижимости;
· недогруженности производственных мощностей в жилищном строительстве и наличии квалифицированных специалистов в области строительства, оставшихся без работы, что позволяет быстро обеспечивать любое повышение спроса на жилье соответствующим товарным покрытием. [26, с.121]
Кроме того, как было отмечено выше, жилье является актом потребления товаров. По сути, это инвестиции в капитальные активы. А также, поскольку кредит берется фактически под будущие доходы, определенное повышение спроса на жилье в период кредитования сопровождается вынужденным сокращением текущего потребления заемщиками (по распространенным в мире стандартам, ежемесячно в погашение по кредиту может уходить до 35-40% семейного дохода) в последующий период обслуживания кредитов (10-20 лет). Таким образом, повышение совокупного спроса на этапе рефинансирования ипотечной системы сбалансировано со снижением совокупного спроса на этапе возврата средств. Следовательно, даже если денежные власти будут инвестировать в ипотечную систему за счет проведения дополнительной эмиссии сверх запланированного объема (например, в форме повышения денежной массы в форме покупки облигаций операторов вторичного рынка закладных), это никак не скажется на росте цен и темпах инфляции. Более того, приобретая облигации операторов вторичного рынка, денежные власти тем самым показывают пример (а не только декларируют) уровня своих инфляционных ожиданий, что является важнейшим ориентиром для всех участников рынка. Точечное же увеличение денежной массы, например, в виде покупки ипотечных облигаций операторов вторичного рынка закладных, будет способствовать общему сокращению процентных ставок по кредитам в таком социально важном секторе экономики, как жилищный.
Как было показано выше, государственное стимулирование развития ипотечного кредитования может стать одним из основных направлений достижения реального экономического роста. Особенно эффективна экономическая политика, направленная на развитие системы ипотечного кредитования в странах с переходной экономикой. Именно уделяя в своих экономических программах особое место развитию жилищной сферы через механизм ипотечного кредитования, страны с развивающейся экономикой могут добиться существенного прогресса в экономике. Подтверждением этому служит опыт выхода из глубокого экономического кризиса экономически развитых стран (Великая депрессия и реформы Рузвельта, послевоенное восстановление в Германии и реформы Эрхарда и др.). [25, c.7]
1.2 Основные зарубежные модели ипотечного кредитования
Ипотечное кредитование является эффективным инструментом, стимулирующим строительство новых объектов, формирование рынка недвижимости и ценных бумаг. Существует несколько типов моделей ипотечного кредитования в развитых странах.[29, c.13]
В усеченно-открытой модели (Великобритания, Израиль, Испания) ипотечные ссуды финансируются из различных источников – в том числе за счет собственного капитала банка, депозитов, межбанковских кредитов. Соответственно, каждый банк устанавливает параметры ипотечного кредитования, и ставка определяется текущей экономической конъюнктурой. Такой подход возможен в странах с устойчивой экономикой. Однако в странах переходной экономики инфляция, ставки процента, курс национальной валюты, а значит, и доход граждан подвержены сильным колебаниям. Поэтому применение данной модели недостаточно эффективно. Тем не менее, многие российские банки на современном этапе используют именно эту модель ипотечного кредитования граждан.