Таким образом, вопрос заключается в том, какая из этих систем - жилищные контрактные сбережения или институты вторичного рынка - больше подходит для развития в России с учетом специфических условий, сложившихся в настоящее время в стране.
Каждая система финансирования имеет свои плюсы и минусы. Помимо сравнительных характеристик следует среди недостатков модели сбережений отметить необходимость прохождения сберегательной стадии заемщиком, отвлечение значительных бюджетных средств на премиальные выплаты, неустойчивость ссудо-сберегательной системы в условиях повышения процентных ставок на рынке и сокращения депозитной базы сберегательных учреждений. Проводя общее сравнение можно сказать, что если в основе системы стройсбережений лежит старый принцип кассы взаимопомощи, широко известный и развитый в течение нескольких веков, то модель ипотечных ценных бумаг основывается на развитом финансовом рынке и передовых технологиях финансового инжиниринга.
Модель системы ипотечного кредитования, основанная на ипотечных ценных бумагах и механизме секьюритизации ипотечных активов, в свою очередь подразделяется на одноуровневую и двухуровневую.
Одноуровневая система ипотечного кредитования основана на механизме, когда сам кредитор выпускает ипотечные ценные бумаги под обеспечение выданных им ипотечных кредитов, привлекая тем самым ресурсы для выдачи новых кредитов. Данная система существует в ряде европейских стран (Германии, Дании). [21, c.74]
Двухуровневая модель помимо первичных кредиторов предполагает наличие специальных компаний-операторов вторичного рынка, основная функция которых на рынке - скупка ипотечных кредитов, формирование их в пулы по стандартным качественным характеристикам и выпуск на их основе ипотечных ценных бумаг. Основная задача данных компаний - это привлечение более дешевых ресурсов рынка капиталов, чем это могли бы сделать сами первичные кредиторы. Изначально данная задача выполнялось за счет специального статуса этих организаций, обязательства которых гарантировались государством. Сегодня, в условиях бурного роста вторичного рынка ипотек и усложнения структуры рынка, экономия на привлечении финансовых ресурсов обеспечивается уже не только за счет специальных государственных привилегий, но и за счет колоссальных объемов операций этих организаций (возникает эффект экономии на масштабах), четкой специализации и быстрого роста на этой основе профессионализма в области развития передовых финансовых технологий, снижения трансакционных издержек. Двухуровневая система наиболее развита в США, где рынок ипотечных ценных бумаг опережает рынок бумаг корпораций и практически сравнялся по объемам с рынком казначейских обязательств США.
Сравнивая обе модели, можно сделать следующие выводы:
· модель вторичного рынка является более гибкой по сравнению с одноуровневой системой, так как стандарты выдачи и обслуживания ипотечных кредитов здесь не определяются специальным законом, а устанавливаются на рынке его участниками (при безусловном воздействии на их формирование государства через агентства - операторов вторичного рынка, поддерживаемых государством);
· одноуровневая модель требует прямого контроля со стороны специальных представителей государства за качеством и достаточностью ипотечного покрытия ценных бумаг;
· в одноуровневой модели используется один вид ценных бумаг, указанных в законе, тогда как система, основанная на вторичном рынке закладных, позволяет использовать различные инструменты привлечения средств с рынка.
Таким образом, одноуровневая модель является менее совершенным механизмом привлечения ресурсов в ипотечное кредитование, нежели двухуровневая модель, позволяющая использовать различные инструменты аккумулирования финансовых средств на рынке капиталов.
Анализируя взаимосвязь рынка ипотечного кредитования с рынком капиталов, следует отметить, что и потребителем ипотечных кредитов, и главным поставщиком инвестиционных ресурсов для финансирования жилых ипотек выступают домашние хозяйства.
Домашние хозяйства инвестируют сбережения в ипотечные активы через специальные институты, входящие в инфраструктуру финансового рынка и имеющие долгосрочные сберегательные программы: пенсионные фонды, страховые компании, инвестиционные фонды и т. д. Инвестиционные институты в свою очередь инвестируют привлеченные сбережения в ценные бумаги, обеспеченные ипотечными кредитами, выданные домашним хозяйствам для финансирования приобретения жилья. Поток платежей по погашению и обеспечению доходности облигаций формируется за счет погашения кредитов домашними хозяйствами. [18, c.96]
Однако не все семьи сразу являются заемщиками. Согласно гипотезе накопления сбережений в течение жизненного цикла семьи, на первой стадии семья из-за превышения расходов над доходами нуждается в кредитных средствах. Эту группу семей можно отнести к категории заемщиков. Далее, по мере роста доходов и погашения задолженности, семья начинает больше сберегать и превращается в чистого инвестора (вкладчика). В нетрудоспособном возрасте семьи начинают расходовать накопленные сбережения. Следовательно, в нормально работающей экономике рост удельного веса молодых семей ведет к повышению спроса на ипотечные кредиты, а рост семей зрелого возраста повышает предложения длинных инвестиционных ресурсов. Можно также сказать, что рост сбережений семей ведет к повышению предложения на ипотечном рынке.
Таким образом, предпосылкой построения эффективной системы финансирования ипотечных активов является наличие достаточных групп семей с преимущественно инвестиционной и преимущественно потребительской личной экономической стратегией. То есть эффективная модель финансирования строится на предпосылке баланса экономических стратегий: пока одни семьи преимущественно инвестируют, другие преимущественно потребляют и обслуживают взятые кредиты. Одним из ключевых факторов успешного развития системы ипотечного кредитования является наличие достаточно больших групп семей с инвестиционными и сберегательными экономическими стратегиями.
Ипотечное кредитование оказывает значительное влияние на рынок недвижимости. Развитие ипотечного кредитования, рост предложения ипотечных кредитов, снижение процентных ставок значительно расширяют спрос на недвижимость. Это в свою очередь может привести к повышению стоимости недвижимости (при условии недостаточного предложения на рынке и временного лага запаздывания реакции предложения на повышение спроса). Повышение стоимости недвижимости ведет к сокращению спроса на жилье, однако, расширенное предложение ипотечных ссуд сглаживает эту тенденцию.
С другой стороны, ухудшение условий заимствования, сокращение предложения ипотечных ссуд снижает покупательную способность и спрос на рынке недвижимости, что ведет к снижению цен на жилье и сокращению спроса на ипотечные кредиты. Следует подчеркнуть, что описываемое взаимодействие напрямую зависит от соотношения размеров обоих рынков и доли сделок на рынке недвижимости, финансируемых с участием ипотечного кредита.
В результате рынок ипотечного кредитования по мере своего развития начинает оказывать все большее влияние на конъюнктуру на рынке недвижимости и при достижении определенных размеров оказывает ключевое воздействие на рынок недвижимости (что мы наблюдаем в США, где 70-80% приобретений недвижимости осуществляются с помощью ипотечного кредита).
Взаимосвязь рынков в общем цикле деловой активности выглядит следующим образом. Падение фондовых индексов, негативные ожидания инвесторов и повышения требований к доходности ведут к ухудшению условий заимствований на финансовом рынке, что в свою очередь ведет к повышению процентных ставок на ипотечные кредиты. Следствием этого явится спад на рынке недвижимости.
Из этого можно сделать вывод: чем более развита в национальной экономике система ипотечного кредитования, чем большая доля сделок с недвижимостью проходит с участием ипотечного кредита, тем больше рынок недвижимости зависит от конъюнктуры на финансовых рынках, текущей стоимости ресурсов.
Ипотечное кредитование может играть существенную роль в экономической политике государства. Еще во времена Великой депрессии 30-х гг. в США одним из способов оздоровления экономики являлось активное развитие с помощью государства национальной системы ипотечного жилищного кредитования. Теоретической основой "Нового курса" Рузвельта была экономическая теория, получившая название по имени английского экономиста Дж. М. Кейнса. В основе теории лежит тезис о том, что через активизацию и стимулирование совокупного спроса необходимо оказывать воздействие на расширение производства и предложение товаров и услуг. До Кейнса в экономической политике государств и влияющей на нее экономической теории преобладал подход классической школы, ведущей свое начало от работ А. Смита. Согласно этому подходу, активная макроэкономическая политика государства представлялась излишней и непродуктивной. Основанием является то, что рыночная экономика в состоянии самостоятельно достигать полного объема производства и полной занятости через механизмы колебания процентной ставки (выравнивающий баланс между инвестициями и сбережениями) и эластичности соотношения цен и заработной платы. Так, по логике экономистов данной школы увеличение сбережений домашними хозяйствами и вызванное этим снижение общих расходов и реального объема производства ведет к снижению процентных ставок и увеличению расходов на инвестиции до уровня сбережений. Очевидно, что основанные на чисто теоретических моделях доводы экономистов-классиков являются достаточно спорными, мало учитывающими многообразие факторов реальной экономической жизни. Мотивация экономических агентов и инвестирующих, и сберегающих гораздо сложнее той, которую описывают в своих трудах экономисты-классики. Неудивительно, что выводы классиков в отношении экономического регулирования и роли государства были убедительно и достаточно полно подвергнуты критике Кейнсом и его последователями. Среди основных вопросов: объем инвестиций и сбережений может быть не сбалансирован, цены и заработная плата не являются эластичными.