Проблемы и перспективы развития ипотечного кредитования (стр. 15 из 16)
(3.2)Инфляция ежегодно «съедает» часть стоимости платежей следующим образом:
(3.3)Тогда разница между суммой ежегодных платежей (3.2) и суммой ежегодных платежей, скорректированных с учетом инфляции (3.3), составит инфляционные потери банка – кредитора:
(3.4)В целом за весь срок кредита инфляционные потери составят:
(3.5)Если Р – фиксированная ставка, тогда при сумме кредита S=1000 тыс.руб. и процентной ставке годовых Р=21%, банк может получить следующий результат .
Очевидно, при заданных параметрах, инфляционные потери составят существенную величину в сравнении с полученными процентами.
В случае фиксирования процентной ставки и снижении уровня инфляции банк получает определенную выгоду в сравнении с применением плавающей процентной ставки, имеющей динамику к снижению.
Тогда формализация разницы (3.4) – (3.5) представляется в виде (3.6) – (3.7).
В целом за весь срок кредита инфляционные потери составят:
Показан доход банка с учетом процентного выигрыша вследствие фиксирования процентных ставок (в условиях заданных параметров). Таким образом, на кредит в 1000 тыс. руб. за три года начисляются проценты в сумме 420 тыс.руб., при этом инфляционные потери составляют 247,6 тыс.руб.
Частично банк может компенсировать потери за счет установления фиксированной ставки – ее эффект равен 36,67 тыс.руб. (за первый год эффект равен нулю, поскольку допускается, что ставка может снижаться только в последующие годы).
С одной стороны, сумма не столь существенна, но если учесть, что таких кредитов выдано на общую сумму 200 000 тыс.руб., то в целом по портфелю банка получается значительная сумма
Следует отметить, что в третьем году кредитования сумма выигрыша меньше, чем во втором. Это связано с тем, что в представленной схеме проценты начисляются на остаток ссудной задолженности, которая во второй год больше чем в третий, следовательно, и сумма выигрыша во второй год больше в сравнении с третьим.
Таким образом, вышеизложенные методические подходы к оценке эффективности механизма банковского ипотечного кредитования можно предложить для СБ РФ, поскольку они напрямую влияют на результат использования ресурсной базы банка, определяемый соотношением доходов по ипотечному кредитованию и расходов, связанных с его реализацией. Данные схемы на базе метода моделирования за счет изменения параметров позволят СБ РФ прогнозировать доходы и расходы, а также результаты использования ресурсов в целях повышения эффективности ипотечного кредитования.
По итогам проведенного исследования можно сделать следующие выводы.
Ипотека как форма обеспечения наиболее часто применяется в банковском кредитовании. Ипотечное кредитование жилья является одним из основных сегментов банковского бизнеса. Существует несколько подходов, определяющих ипотечное кредитование и рынок, на котором формируются спрос и предложение на ипотечные кредиты. Определение термина "ипотечное кредитование" в узком смысле подразумевает под ипотечным кредитованием разновидность потребительского кредитования, являющегося сегментом ссудного рынка. В широком смысле ипотечное кредитование рассматривается как целостный механизм, который не только позволяет совместить интересы заемщиков и кредиторов, но и включает инвесторов, риэлтеров, застройщиков, страховые компании и другие субъекты рынка.
В настоящей работе рассмотрено несколько вопросов, касающихся ипотечного кредитования. В частности рассмотрена его сущность и особенности в США, западной Европе, и России. Российское законодательство за последнее время сделало несомненно огромный шаг в плане создания условий для развития ипотеки, однако, ряд нерешенных проблем все еще ставит дальнейшее ее развитие под вопрос.
Главным препятствием для развития ипотеки становится общая экономическая и социальная нестабильность. Бороться с этим может только государственная власть. Никакие собственные «ходы» банка в плане продвижения ипотечного кредитования здесь бессильны.
В работе уделено внимание рассмотрению опыта введения в широкое использование ипотеки в регионах России, в том числе при поддержке властей. Данный опыт позволяет сделать определенные выводы о недостатках законодательного регулирования.
Проведенное исследование позволяет сделать некоторые выводы.
· Банковское ипотечное кредитование в России все еще находится в зачаточном состоянии, т.е. отсутствует практика массового предоставления ипотечных кредитов. Данная ситуация вызвана несколькими факторами.
· Неготовность российской судебной системы, несовершенство законодательства не может обеспечить гарантии перехода всех прав на недвижимость банку в случае отказа должника платить по ипотечному кредиту.
· Нестабильность экономической ситуации. При этом со времени последнего кризиса прошел срок, сопоставимый с необходимым сроком ипотечного кредита.
· Выдача ипотечного кредита на срок менее 3-х лет мало востребована, а на более длительный срок не устраивает ни банк ни клиента по вышеозначенной причине.
· Низкие доходы потенциальных потребителей ипотечных кредитов не позволяют оплачивать предлагаемые процентные ставки, которые в масштабах развитых стран непомерно высоки.
· Снижению ставок по ипотечным кредитам препятствуют, в том числе, высокие риски жизни и здоровью жителей России, что, в случае снятия субъективных препятствий ипотеки, может выйти на первый план.
Основными задачами развития, призванными обеспечить рост прибыли, AК СБ РФ (ОАО) на ближайшие 5 лет должны стать:
· создание устойчивой долгосрочной ресурсной базы;
· устойчивый рост рыночной стоимости банка: укрепление позиций на местном рынке банковских услуг и продуктов (расчетных, кассовых, депозитных, кредитных и т.д.);
· формирование универсального конкурентного спектра услуг, в том числе выход на местный рынок с конкретными новыми услугами;
· стремление к имиджу лидера, имеющего устойчивый образ лучшего поставщика банковских продуктов и самого надежного партнера в регионе;
· укрепление доверия населения к банку, повышение сервиса обслуживания клиентов, комплексное решение проблем клиента с использованием индивидуального подхода;
Для реализации данных планов должна быть проведена реструктуризация кредитного портфеля в пользу увеличения надежности, снижения риска не возврата средств.
Крайне важно добиться увеличения доли кредитов, выданных под залог ликвидной недвижимости.
Для решения поставленных задач необходимы определенные меры со стороны Сбербанка России и на государственном уровне. По всей видимости, такие меры будут предприниматься ввиду объективной необходимости поддержки банковского сектора и экономики в целом.
Даже при анализе ипотечного кредитования в самом крупном банке РФ видны те проблемы, с которыми сталкиваются современные российские банки в сфере ипотечного кредитования - несовершенное банковское и налоговое законодательство, нестабильная экономико-социальная ситуация, низкий уровень доходов населения.
АК СБ РФ в целом будет оставаться ближайшее время в жестких условиях данных реалий. Сохраняющиеся тенденции в банковском бизнесе – снижение рентабельности традиционных операций, увеличение масштабов деятельности (укрупнение) кредитных организаций, увеличение конкуренции, как со стороны банков, так и со стороны небанковских кредитных и прочих финансовых организаций. Главные факторы, оказывающие влияние на состояние отрасли – снижение уровня инфляции, макроэкономическая стабилизация, укрепление курса национальной валюты.
Дальнейшее развитие ипотека получит только при снижении процентных ставок, так как настоящие 12-16% годовых – слишком дорогое удовольствие (к моменту выплаты кредита заемщик оплачивает почти двойную стоимость квартиры). Снижение ставок возможно только при удешевлении и удлинении привлеченных ресурсов. Вторым важным фактором является заинтересованность риэлторов в развитии ипотеки, которые пока ее боятся. Изменение ситуации произойдет эволюционным путем, когда каждый второй клиент будет использовать ипотеку.
Кредитование застройщика, привлечение населения к участию в ипотечных схемах, активизация рыночных процессов в сфере жилищно– коммунального хозяйства, целевая государственная поддержка социально незащищенных слоев населения, а также повышение эффективности систем градорегулирования и землепользования в российских регионах – все это звенья одной цепи, элементы одной системы. Комплексное решение этих задач может привести к снижению остроты жилищной проблемы. На основе выявления и оценки проблем, возникающих при ипотечном кредитовании в РФ можно выделить факторы, ограничивающие развитие ипотечного кредитования:
низкая платежеспособность населения и высокая доля неформального сектора в экономике, не декларирующего доходы;
отсутствие длинных и недорогих ресурсов на рынке капиталов;
неэффективные судебные процедуры институционального механизма сопровождения ипотечных кредитов (обращения взыскания, продажи залогов);
высокая стоимость кредитов и низкая мотивация банков к развитию систем ипотечного кредитования в условиях ограниченных ресурсов;
недостаточно развитая инфраструктура рынка, отсутствие кредитных бюро, квалифицированных оценщиков и т. д.;