Оценка квартиры доходным подходом.
В данной дипломной работе применяется метод прямой капитализации, так как потоки доходов стабильны длительный период времени, представляют собой значительную положительную величину; потоки доходов возрастают устойчивыми, умеренными темпами.
Определение рыночной ставки арендной платы и потенциального валового дохода
Определение рыночной ставки арендной платы основывается на анализе фактически сложившихся или запрашиваемых на рынке ставках арендной платы по квартирам, аналогичным оцениваемой.
Используя таблицу 15 проведем расчет рыночной ставки арендной платы, результат расчетов сведен в таблицу 16.
Таблица 15 – Расчет рыночной арендной платы
| №п/п | Элементы сравнения | Аналог 1 | Аналог 2 | Аналог 3 |
| 1 | Местоположение (район) | Кировский | Кировский | Кировский |
| 2 | Адрес | ул. Петухова | ул. Петухова | ул. Петухова |
| 3 | Материалы стен дома | Панельный | Панельный | Панельный |
| 4 | Этаж/этажность | 1/5 | 2/5 | 5/5 |
| 5 | Площадь общая, кв. м. | 40,0 | 48,5 | 45,8 |
| 6 | Тип планировки | Типовая «хрущевка» | Типовая «хрущевка» | Типовая «хрущевка» |
| 7 | Отделка и состояние квартиры | простая | простая | евростандарт |
| 8 | Телефон | есть | есть | нет |
| 9 | Ставка арендной платы, руб./месяц | 7 500 | 8 300 | 8 000 |
| 10 | Источник информации | NGS.ru | NGS.ru | NGS.ru |
Таблица 16 – Внесение корректировок ставки арендной платы
| №п/п | Корректировки | Аналог 1 | Аналог 2 | Аналог 3 |
| 1 | Ставка арендной платы, руб. | 7500 | 8300 | 8000 |
| 2 | Местоположение (коэф.) | 1 | 1 | 1 |
| 3 | Скорректированная цена, 1 кв. м. (стр. 01 хстр. 02), руб. | 7500 | 8300 | 8000 |
| 4 | Материалы стен дома, % | 0 | 0 | 0 |
| 5 | Скорректированная цена, 1 кв. м. (стр. 03+(стр. 03 * стр. 04/100)), руб. | 7500 | 8300 | 8000 |
| 6 | Этаж, % | 0,0 | -4,8 | 0,0 |
| 7 | Скорректированная цена, 1 кв. м. (стр. 05+(стр. 05 * стр. 06/100)), руб. | 7500 | 7902 | 8000 |
| 8 | Площадь, % | 0 | 0 | 0 |
| 9 | Скорректированная цена, 1 кв. м. (стр. 07+(стр. 07 * стр. 08/100)), руб. | 7500 | 7902 | 8000 |
| 10 | Планировка, % | 0 | 0 | 0 |
| 11 | Скорректированная цена, 1 кв. м. (стр. 09+(стр. 09 * стр. 10/100)), руб. | 7500 | 7902 | 8000 |
| 12 | Отделка, состояние, % | 0,0 | 0,0 | -7,0 |
| 13 | Скорректированная цена, 1 кв. м. (стр. 11+(стр. 11 * стр. 12/100)), руб. | 7500 | 7902 | 7440 |
| 14 | Телефон, % | 0,0 | 0,0 | 1,0 |
| 15 | Скорректированная цена, 1 кв. м. (стр. 13+(стр. 13 * стр. 14/100)), руб. | 7500 | 7902 | 7514 |
| 16 | Общая валовая коррекция, % | 0,0 | 4,8 | 8,0 |
| 17 | Вес | 0,34 | 0,32 | 0,34 |
| 18 | Средневзвешенная ставка арендной платы, руб./месяц | 7634 | ||
Пояснение по корректировкам
В данном случае поправки вносились последовательно: сначала ставку арендной платы аналога корректировали по определяющему фактору, затем – по зависимому фактору.
Корректировка на местоположение
Расположенные в Кировском районе аналоги по местоположению не уступают оцениваемому объекту, поэтому их цену поправок не вносят.
Корректировка на материалы стен дома
Стены дома, в которых расположены аналогичные квартиры – панельные, корректировка не проводится.
Корректировка на этаж
Учитывает различия объектов сравнения по местонахождению в составе дома. Тенденции рынка жилой недвижимости выявили следующую закономерность: квартиры на первых и последних этажах дешевле аналогичных квартир на средних. Для расчета корректировки на этаж объекта было проведено парное сравнение объектов выставленных на продажу – Таблица 17.
| Объекты сравнения | Цена предложения, руб./кв. м. | Корректировка, % | Источник информации |
| 1-комнатная квартира типовая на 5-м этаже 5-и этажного панельного дома. Площади (общая / жилая / кухня): 31/16/6, есть балкон, состояние хорошее, адрес: ул. Пархоменко, д. 100. Цена предложения: 850 000 руб. | 27419 | 5,9 | АН «Академия жилья», тел. 227–72–40. |
| 1-ком. квартира типовая на 3-м этаже 5-и этажного панельного дома. Площади (общая / жилая / кухня): 31/17/6, есть балкон, состояние хорошее, адрес: ул. Пархоменко, д. 118. Цена предложения: 900 000 руб. | 29032 | АН «Созвездие весов», тел. 227–72–40. | |
| 1-комнатная квартира типовая на 12-м этаже 12-и этажного кирпичного дома. Площади (общая / жилая / кухня): 37/20/10, есть балкон, состояние хорошее, адрес: ул. Кошурникова, д. 2. Цена предложения: 1 250 000 руб. | 33784 | 2,4 | тел. 89139504928, АН «Дельта» |
| 1-ком. квартира типовая на 10-м этаже 12-и этажного кирпичного дома. Площади (общая / жилая / кухня):37/20/10, есть балкон, состояние хорошее, адрес: ул. Кошурникова, д. 2.Цена предложения: 1 280 000 руб. | 34595 | Частное объявление, тел. 2136568 | |
| 2-ком. квартира типовая на 1-м этаже 10-и этажного кирпичного дома. Площади (общая / жилая / кухня): 47/29/7, есть балкон,адрес: ул. Комсомольская, д. 8.Цена предложения: 1 070 000 руб. | 22766 | 7,5 | АН «БКП-7» тел. 3495425 |
| 2-ком. квартира типовая на 8-м этаже 9-и этажного кирпичного дома. Площади (общая / жилая / кухня): 47/29/7, есть балкон,адрес: ул. Комсомольская, д. 4.Цена предложения: 1 150 000 руб. | 24468 | АН «Единство» тел. 2630678 | |
| 3-ком. смежно-изолированная квартира на 10-м этаже 10-и этажного панельного дома. Площади (общая / жилая / кухня): 63/43/7, есть лоджия, балкон, состояние хорошее,адрес: ул. Кропоткина, д. 134.Цена предложения: 1 550 000 руб. | 24603 | 3,2 | АН «Домострой» тел. 2205196 |
| 3-ком. смежно-изолированная квартира на 5-м этаже 10-и этажного панельного дома. Площади (общая / жилая / кухня): 63/43/7, есть лоджия, балкон, состояние хорошее,адрес: ул. Кропоткина, д. 132.Цена предложения: 1 600 000 руб. | 25397 | АН «Эрсико»тел. 053 | |
| Среднеарифметическое значение, % | 4,8 | ||
Объекты-аналоги №1 и №3 имеют расположение на последних этажах также как и объект оценки, поэтому не требуют корректировки, объект-аналог №2 расположен на втором более привлекательном этаже и требует корректировки.
Корректировка на площадь квартиры
Все аналоги имеют близкую по значению площадь к объекту оценки, поэтому не требуют корректировки.
Корректировка на планировку квартиры
Объекты-аналоги №1, №2 и №3 имеют, как и объект оценки одинаковую планировку с объектом оценки, для них корректировка не требуется.
Корректировка на отделку и состояние квартиры
Объекты-аналоги №1 и №2 по отделке сопоставимы с объектом оценки и потому не требуют корректировки, объект-аналог №3 с улучшенной отделкой (евростандарт) следовательно требует понижающей корректировки, применяем в размере -7%.
Корректировка на наличие телефона
Объекты-аналоги №1 и №2 имеют установленные телефоны и потому не требуют корректировки, объект-аналог №3 требует повышающей корректировки на отсутствие телефона в размере +1%.
Ранжирование скорректированной арендной ставки квартир производим по количеству поправок, внесенных в цену объектов-аналогов, т.е. наивысший ранг имеют те аналоги, в цену которых вносилось наименьшее количество корректировок.
Определение потерь от недоиспользования
Для определения действительного валового дохода необходимо внести поправку в потенциальный валовой доход на возможную недозагрузку площадей и риск недополучения арендной платы.
По информации полученной от участников рынка средняя продолжительность аренды составляет 9–10 месяцев. Средняя величина поиска клиента на жилой объект средней площади составляет 2 месяца.
Возможная недозагрузка площадей и риск недополучения арендной платы составят:
Таблица 18 – Расчет коэффициента недозагрузки
| Объект недвижимости | Коэффициент оборачиваемости арендных помещений принят | Число арендных периодов, необходимое для поиска новых арендаторов | Общее число арендных периодов в году | Коэффициент недозагрузки |
| Квартира | 1 | 2 | 12 | 0,17 |
Определение величины операционных расходов
Для этой цели использовались наиболее типичные операционные расходы собственника на сегменте рынка аренды квартир, которые, как правило, включают налог на имущество и страхование (в расчетах принято фактические данные). Коммунальные платежи, оплату телефонной связи оплачивает арендатор.
Определение коэффициента капитализации
За основу установления величины коэффициента капитализации использовалось значение коэффициента капитализации для аналогичных квартир, определенный методом рыночной экстракции.
Таблица 19 – Расчет коэффициента капитализации
| п/п | Аналог, местоположение | Цена предложения, руб. (V) | Предполагаемый чистый операц. доход, руб./год (NOI) | Коэффициент капитализации (R) |
| 11 | ул. Петухова | 1 100 000 | 74 000 | 0,0673 |
| 22 | ул. Петухова | 1 050 000 | 72 000 | 0,0686 |
| 23 | ул. Петухова | 900 000 | 64 000 | 0,0711 |
| 4 | ул. Петухова | 950 000 | 68 000 | 0,0716 |
| Среднеарифметическое значение коэффициента капитализации(R): | 0,0696 | |||
Таблица 20 – Расчет рыночной стоимости квартиры методом капитализации дохода