S69 = 28,9*3,3*1,08=102,99
где: C69 – стоимость строительства на единицу строительного объема / площади в ценах 1969 г. (базисный стоимостной показатель)=28,9
Н – высота строительного объема, м.=3,3 м.
К1 – коэффициент корректировки на климатический район, принят в соответствие с общей частью УПВС=1,08
Таблица 21 – Расчет стоимости строительства объектов в ценах 1969 г.
| Наименованиестроения | №сборника и №таблицы УПВС | Стоимость строительства в ценах 1969 г., руб. | Коэффициент для 1 климатического района | Высота строительного объема, м | Стоимость строительства в ценах 1969 г., руб. |
| Квартира | Сб.28, таб. 50 | 28,9 | 1,08 | 3,3 | 102,99 |
2. Рассчитаем стоимость воспроизводства строения на дату оценки:
S дата оценки = (S69 * I 69-дата оценки + Э +З +Б + НДС+ ПП) – Исум.=(102,99*72+743,26 + 1114,91 + 1114,91 + 1873,05 + 6193,44) – 6907=11493,85
где:
S69 – стоимость строительства объекта в ценах 1969 года=102,99
Индекс пересчета стоимости строительства на дату оценки (I 69-дата оценки) рассчитывается по формуле №3
I 1969-дата оценки = 1,21*47,71*1,25=72
где: I1969-1984 – индекс удорожания стоимости СМР на 01.01.1984 относительно цен 1969 года=1,21
I 1984-дата оценки – индекс удорожания стоимости СМР на дату оценки относительно цен 1984 года=47,71
Кf – коэффициент отношения общей площади брутто к общей площади нетто = 1,25.
Э – оплата за подключение мощности энергоснабжения (10%).=743,26
З – затраты на отвод земельного участка (15%).=1114,91
Б – благоустройства и коммунальные сети (15%).=1114,91
ПП – прибыль предпринимателя. (50%).=6139,44
НДС – налог на добавленную стоимость, на дату оценки равен (18%).=1873,05
Для определения стоимости строительства строений на дату оценки применялись индексы изменения сметной стоимости строительно-монтажных работ (СМР) на дату оценки относительно цен 1969 года.
Для перехода стоимости объектов оценки от цен 1969 г. к ценам 1984 г. использовался индекс пересчёта стоимости строительства из цен 1969 г. в цены 1984 г. согласно Постановлению Госстроя СССР от 11 мая 1983 г. №94, который составляет 1,21.
Для пересчета стоимости строений с 1984 г. на дату оценки использовался индекс пересчёта стоимости строительства из цен 1984 г. в цены на дату оценки (сборник «Индексы цен в строительстве», выпуск 28, июль 2005 г.), который составляет 47,71.
Таблица 22 – Расчет стоимости строительства объекта оценки на дату оценки
| Наименование строения | Стоимость строительства в ценах 1969 г., руб./м2. | Индекс перехода от цен 1969 г. к ценам 1984 г. | Коэфф. отношения общей площади брутто к общей площади нетто | Индекс перехода от цен 1984 г. на дату оценки | Стоимость строительства на дату оценки, руб./м2 | Оплата за подключение мощности энергоснабжения, руб./м2. | Затраты на отвод земельного участка, руб./м2 | Благоустройство и коммунальные сети, руб./ м2 | НДС 18%, руб. /м2 | Итого с НДС, руб./м2 | Прибыль предпринимателя, руб./м2 | Итого стоимость строительства на дату оценки, руб./ м2 |
| Квартира | 102,99 | 1,21 | 1,25 | 47,71 | 7 432,74 | 743,26 | 1114,91 | 1114,91 | 1873,05 | 12 278,89 | 6 139,44 | 18418,33 |
Расчет величины суммарного износа
Затратный подход предполагает определение износов трех видов: физического, функционального, внешнего износа, которые в стоимостной форме будут вычтены из стоимости воспроизводства объекта недвижимости.
Физический износ (ИФИЗ). Под физическим износом конструкций, элементов, систем инженерного оборудования и здания в целом надо понимать утрату ими первоначальных технико-эксплуатационных качеств в результате воздействия природно-климатических факторов и жизнедеятельности человека.
3. Рассчитаем физический износ объекта следующим порядком расчета:
1) Физический износ определялся по формуле №4, методу «срока жизни», как процентное соотношение фактического срока эксплуатации Тфакт. и нормативного срока службы
Ифиз. = Тфакт. / Тнорм.* 100%.
Учитывая в последующих расчетах экономическую природу физического износа и методику его определения с помощью ВСН 53–86 (р) через признаки износа, необходимо выполнить операцию перевода физического износа в его экономический (стоимостной) эквивалент с применением коэффициента = 1,25.
2) Функциональный износ для объектов недвижимости не выявлен.
3) Внешний износ для объектов недвижимости не выявлен.
Величина суммарного износа определяется по формуле №5
ИСУМ = (1 – (1 – 6907 / 100) * (1 – 0/ 100) * (1 – 0/ 100) = 6907
Расчет стоимости воспроизводства и физического износа приведен в таблице 23.
Таблица 23 – Расчет стоимости воспроизводства объекта оценки
| Стоимость строительства объекта, руб./м2 | 18 418 |
| Фактический возраст, лет. | 30 |
| Экономический возраст, лет. | 100 |
| Определение накопленного износа | |
| Физический износ, руб./м2 | 6 907 |
| Функциональный износ, руб./м2 | 0 |
| Внешний износ, руб./м2 | 0 |
| Накопленный износ, руб./м2 | 6 907 |
| Стоимость воспроизводства улучшений, руб./м2 | 11 511 |
| Площадь квартиры, м2 | 44,5 |
| Стоимость воспроизводства улучшений, руб. | 512 260 |
Определение стоимости объекта оценки затратным подходом.
Таблица 24 – Расчет стоимости объектов недвижимости затратным подходом
| Объект оценки | Стоимость воспроизводства улучшений, руб. | Стоимость земельного участка, руб. | Стоимость, рассчитанная затратным подходом, руб. |
| Квартира | 512 260 | 133 379 | 645 639 |
Вывод: рыночная стоимость двухкомнатной квартиры, расположенной по адресу: г. Новосибирск, ул. Петухова, д. 78, кв. ХХ, по состоянию на 01 ноября 2010 г., рассчитанная затратным подходом, округленно составляет: 650000 рублей.
Оценка квартиры сравнительным подходом.
Согласно методам сравнительного подхода рассмотренных во 2 главе данной работы, проведем расчеты рыночной стоимости объекта оценки.
В данной работе для расчета рыночной стоимости объекта оценки применялся метод построения модели регрессионного анализа и метод прямого сравнения продаж.
Расчет рыночной стоимости объекта оценки методом построения модели регрессионного анализа
Для сравнительного анализа, я взяла из перечня выставленных на продажу объектов в средствах массовой информации, отобраные объекты – аналоги, сопоставимые с объектом оценки по местоположению, назначению и основным отличительным характеристикам: планировки, количеству комнат, конструктивно-планировочному решению санузла. Описание объектов-аналогов представлено в таблице 8.
Таблица 8
| № п.п | Адрес объекта | Цена предложения руб. | Описание | Источник информации |
| 1 | ул. Петухова | 1 150 000 | 2-х ком. типовая квартира, расположена на 1-м этаже 5-ти этажного панельного дома, комнаты смежные.Площадь (общая / жилая / кухня): 44/30/6.Сан. узел совмещенный, балкона нет.Состояние удовлетворительное. | Журнал «Недвижимость» №20 (466)от 29.05.2010 г.,АН «Центральное»тел. 344–60–00 |
| 2 | ул. Зорге | 1 100 000 | 2-х ком. типовая квартира, расположена на 1-м этаже 5-ти этажного панельного дома, комнаты смежные.Площадь (общая / жилая / кухня): 44/31/6.Сан. узел совмещенный, балкона нет.Состояние удовлетворительное. | Журнал «Недвижимость» №20 (466)от 29.05.2010 г.,тел. 342–99–53 |
| 3 | ул. Петухова | 1100000 | 2-х ком. типовая квартира, расположена на 5-м этаже 5-ти этажного панельного дома, комнаты смежные.Площадь (общая / жилая / кухня): 43*/30/6.Сан. узел совмещенный, есть балкон. Состояние удовлетворительное. | Журнал «Недвижимость» №20 (466)от 29.05.2010 г.,тел. 342–99–53 |
| 4 | ул. Петухова | 1120000 | 2-х ком. типовая квартира, расположена на 5-м этаже 5-ти этажного панельного дома, комнаты смежные.Площадь (общая / жилая / кухня): 43*/30/6.Сан. узел совмещенный, есть балкон. Состояние удовлетворительное. | Журнал «Недвижимость» №20 (466)от 29.05.2010 г.,АН «Альт-Н»тел. 222–54–51 |
Объекты-аналоги выставлены на продажу по цене предложения. Фактическая цена сделки купли-продажи может быть скорректирована в ходе предварительных переговоров между покупателем и продавцом. Поскольку размер предполагаемого торга неизвестен, на основе анализа сделок на рынке недвижимости, было принято решение скорректировать стоимость объектов-аналогов с помощью понижающей поправки в размере -1%.
Объекты-аналоги, выставленные на продажу на дату оценки, имеют максимально схожие характеристики и сопоставимы по местоположению, основные отличительные характеристики, влияющие на стоимость объекта, является этаж, наличие балкона / лоджии. При оцифровке неколичественного признака «этаж объекта» числовые метки «0» присвоены объектам на первых и последних этажах дома, числовые метки «1» присвоены квартирам, которые расположены на средних этажах дома. При оцифровке неколичественного признака «наличие балкона» числовые метки «0» присвоены объектам, не имеющим балкона, числовые метки «1» присвоены квартирам, которые имеют балкон.
Таблица 9 – Исходные данные построения регрессионного анализа
| №п.п. | Стоимость, руб./кв. м. | Стоимость с учетом корректировки на уторговывание (1%), руб. | Этаж/этажность (переменная Х1) | Наличие балкона / лоджии (переменная Х2) |
| 0 | 0 | |||
| 1 | 25 581 | 25 325 | 0 | 1 |
| 2 | 27 272 | 26 999 | 0 | 0 |
| 3 | 27 272 | 26 999 | 1 | 1 |
| 4 | 25 581 | 25 325 | 0 | 1 |
| 5 | 27 272 | 26 999 | 1 | 1 |
| 6 | 26 136 | 25 875 | 0 | 0 |
| 7 | 27 272 | 26 999 | 1 | 1 |
| 8 | 25 581 | 25 325 | 1 | 1 |
| 9 | 25 581 | 25 325 | 1 | 1 |
Результат расчетов (вывод итогов) сведен в таблицу 10.