1) Органами государственной власти субъектов Российской федерации должна быть обеспечена до 1 января 2006г. безвозмездная передача в муниципальную собственность, находящегося на день вступления в силу главы 12 закона в собственности субъекта Российской Федерации имущества, предназначенного для решения вопросов местного значения;
2) Правительством Российской Федерации в срок до 1 декабря 2005г. должна быть обеспечена безвозмездная передача в муниципальную собственность находящегося на день вступления в силу главы 12 закона в федеральной собственности имущества, предназначенного для решения вопросов местного значения;
3) Органами местного самоуправления в срок до 1 января 2006г. должна быть обеспечена безвозмездная передача в федеральную собственность, собственность субъектов Российской Федерации находящегося на день вступления в силу главы 12 закона в муниципальной собственности имущества, предназначенного для осуществления полномочий федеральных органов государственной власти и органов государственной власти субъектов Российской Федерации в соответствии с разграничением полномочий.
4) Органами местного самоуправления в срок до 1 января 2009г. также должно быть обеспечено в порядке, предусмотренном законодательством о приватизации, отчуждение или перепрофилирование муниципального имущества, находящегося в муниципальной собственности на день вступления в силу федерального закона, не соответствующего требованиям статьи 50 закона и не переданного в федеральную собственность.
Как видно из вышеперечисленных положений ст.ст. 84,85 ФЗ-131 законодатель предусматривает две важные и необходимые процедуры в целях реализации реформы - это перераспределение имущества между Российской Федерацией, субъектами Российской Федерации и муниципальными образованиями и разграничение имущества, находящегося в муниципальной собственности, между муниципальными районами, городскими округами и поселениями, как видами муниципальных образований. В соответствии со ст. 85 Закона № 131 порядок перераспределения имущества между Российской Федерацией, субъектами Российской Федерации и муниципальными образованиями, а также порядок разграничения имущества, находящегося в муниципальной собственности, между муниципальными районами, городскими округами и поселениями должен быть утвержден Правительством Российской Федерации в срок до 1 января 2005г. На данный момент этот порядок Правительством Российской Федерации еще не утвержден, между тем органам местного самоуправления в срок до 1 января 2006г. уже нужно обеспечить безвозмездную передачу муниципального имущества в иные уровни публичной собственности. В виду отсутствия вышеуказанного порядка, органам местного самоуправления нужно руководствоваться действующим федеральным законодательством и нормативными правовыми актами субъекта Российской Федерации, которые в силу п.2 ст. 85 Закона действуют в части, не противоречащей федеральному закону «Об общих принципах организации местного самоуправления в Российской Федерации» № 131-ФЗ. На наш взгляд, наиболее актуальным вопросом, который бы хотелось рассмотреть в рамках настоящей работы и в свете обязательности выполнения императивных норм переходных положений федерального закона «Об общих принципах организации местного самоуправления в Российской Федерации» № 131 - это обязательная приватизация или перепрофилирование муниципального имущества, не соответствующего требованиям ст. 50 указанного закона.
В муниципальной собственности муниципального образования - города Иркутска в настоящее время находится 1605 объектов муниципального нежилого фонда общей площадью 257 465 кв.м., которые до 1 января 2009г. необходимо либо приватизировать в порядке, установленном законодательством о приватизации, либо перепрофилировать под иные цели использования. Поскольку при написании данной работы не имеется информации о муниципальных нуждах при реализации права органов городского самоуправления г. Иркутска в вопросе о деятельности соответствующих муниципальных унитарных предприятий и муниципальных учреждений, то предметом рассмотрения с нашей стороны не будет являться проблема перепрофилирования объектов муниципальной собственности в свете требований ст. 50 федерального закона № 131. Более интересным, объемным и ответственным представляется решение вопроса о массовой приватизации объектов муниципального нежилого фонда г. Иркутска.
3.2 Предлагаемый способ эффективного управления муниципальной недвижимостью
Основными принципами предлагаемого подхода являются:
1. Исполнение Закона «Об общих принципах организации местного самоуправления в Российской Федерации» № 131-ФЗ.
2. Максимальная эффективность управления объектами муниципальной недвижимости на переходный период.
3. Максимальный доход от приватизации объектов муниципального нежилого фонда в бюджет.
4. Равномерное пополнение бюджета от приватизации объектов муниципального нежилого фонда.
5. Рационально-экономическое и целесообразное определение объектов муниципальной недвижимости, подлежащих обязательной приватизации.
6. Учет нужд и потребностей муниципальных организаций в объектах муниципального нежилого фонда.
Схема предлагаемого проекта
Анализ имеющихся объектов муниципального нежилого фонда г. Иркутска позволяет прийти к схеме приватизации указанных объектов начиная с объектов инвистиционно непривлекательных, соответственно у которых низкий уровень взимания арендной платы и по возрастающей. Такая схема позволит получить максимальный совокупный доход от приватизации объектов муниципального нежилого фонда и сдачи в аренду оставшегося имущества. Посчитаем арендную плату объектов муниципального нежилого фонда г.Иркутска по утвержденным нормативными правовыми актами территориально - экономическим зонам:
Методика расчета годовой арендной платы за пользование объектами муниципального нежилого фонда г. Иркутска ( нежилыми помещениями, зданиями, сооружениями) утверждена Постановлением мэра г.Иркутска от 31 декабря 2002 г. № 031-06-1744/2 «Об утверждении методики расчета годовой арендной платы за пользование объектами муниципального нежилого фонда г. Иркутска» ( далее «Методика»), согласно которому:
Арендная плата:
Ап = S x Сс x Км x Кро x Кз x Кд x Ки х Кто х Кса
где:
S - площадь Объекта, кв.м
в том числе:
полуподвал ___кв.м
подвал _______ кв.м
чердак (мансарда) ___ кв.м
Сс - размер базовой ставки арендной стоимости 1 кв.м
(Утвержден с 01.01.2003 размер базовой ставки арендной стоимости 1 кв.м здания, применяемый для расчета арендной платы за пользование объектами муниципального нежилого фонда г. Иркутска в сумме 8700 руб.)
Км - коэффициент качества строительного материала:
- кирпич - 1,0
- ж/бетон и прочие - 0,8
- дерево, дерево - кирпич - 0,6
среднее - 0,8
Кро - коэффициент размещения Объекта:
- отдельно стоящий :
первый этаж - 1,0
второй и более этажи - 0,9
полуподвал - 0,75
чердак (мансарда), подвал - 0,65
- встроенно - пристроенный:
первый этаж - 0,8
второй и более этажи - 0,7
полуподвал - 0,7
чердак (мансарда), подвал - 0,6
среднее - 0,8
Кз - коэффициент территориально - экономической зоны
устанавливается в соответствии с Приложением № 1 к Методике
На сегодняшний день существуют такие зоны (Таблица 3.1):
Таблица 3.1Коэффициенты территориально - экономических зон
| Округ | Зона | Кз |
| 1 | 2 | 3 |
| Ленинский | 15 Советский пер., ул. Авиастроителей, ул. Академика Образцова, Батарейная, ул. Ангарская, ул. Баумана, ул. Блюхера, ул. Волгоградская, ул. Воровского, ул. Генерала Доватора, ст. Горка, ул. Днепровская, ул. Жукова, ул. Иртышская, ул. Куликовская, ул. Ледовского, ул. Ленинградская, ул. Муравьева, ул. Новаторов, 24, ул. Павла Красильникова, ул. Почтамтская, ул. Пржевальского, Пулковский пер., ул. Севастопольская, ул. Тельмана, ул. Шишкина, ул. Шпачека, ул. Ярославского. | 0,35 |
| Ленинский | ул. Муравьева, 10а, ул. Розы Люксембург, 5 Советский пер., ул. Мира, 100, ул. Новаторов, 18, 20, 22, 7, 9; ул. Сиб.Партизан, ул. Трактовая, 35, ул. Украинская. | 0,4 |
| Октябрьский | ул. 4Советская, ул. 6 Советская, ул. Можайского, ул. Байкальсаая, 260, 270, 272, 274, 288, 310а; ул. Дальневосточная, ул. Донская, ул. Зверева, ул. Иркутской 30-й дивизии, ул. Карла Либкнехта, 182, 242, 245; ул. Лыткина, ул. Коммунистическая, ул. Красноярская, 34, 35, 47; просп. Маршала Жукова, ул. Омулевского, 33, 44; ул. Пискунова, 128, пер.Пограничный, ул. Цимлянская, ул. Трудовая, 129, бул. Постышева, ул. Ржанова, ул. Станиславского, ул. Трилиссера, 105, 117, 57, 60; | 0,65 |
| Октябрьский | ул. Байкальская, 118, 133, 141, 143, 144, 147, 149, 155, 165-б, 198-а, 201, 202а, 203, 207а, 218, 241-а, 244, 251-б; ул. Седова, ул. Депутатская, 41-а, 45, 48, 49, 73; ул. Карла Либкнехта, 148, ул. Пискунова, 102, ул. Советская, 124, 132, 138, 142, 186, 24, 73, 85; ул. Трудовая, 73, | 0,85 |
| Октябрьский | ул. 3-гоИюля, ул.А.Невского, ул.Байкальская, 104, 107, 18, 27, 77; пер. Больничный, ул.Волжская, 1, ул.Депутатская, 11, 15, 20, 3, 7, 8; ул.Карла Либкнехта, 2,20,38,7;ул.Кожова, ул.Красноярсаая, 24, 70; ул.Красных Мадьяр, ул. Омулевского, 1, ул. Партизанская, 32, 72, 74; ул. Пискунова, 54, ул. Советская, 1, 96, 98; ул. Трилиссера, 50 | 1,0 |
| Правобережный | 8-9-й км Якутского тракта, м/р Топкинский. | 0,3 |
| Правобережный | ул. 2-я Ключевая, ул. Декабристов, ул. Каштаковская, ул. Ленская; ул. Освобождения, ул. Радищева, ул. Сарафановская, ул. Спартаковская, ул. Ушаковская, ул. Фельдшерская. | 0,35 |
| Правобережный | ул. Баррикад, ул. Рабочего Штаба, ул. Ямская, 20; Дорожная, ул. Жигулевская, ул. Напольная, 70. | 0,45 |
| Правобережный | ул. Красногвардейская, 14, 20, ул. Красноказачья, ул. Поленова, ул. Подаптечная. | 0,65 |
| Правобережный | ул. Бурлова, ул. Уткина, 24, ул. Ямская, 53, ул. Некрасова, ул. Пролетарская, 2, Горная, 1. | 0,85 |
| Правобережный | ул. Богдана Хмельницкого , 4 ; ул. Бограда, ул. Богданова, ул.Дек.Событий,107-а,21,25,36,6,65,85, 90; ул.Нижняя Набережная, ул.Дзержинского, 38, 45,56,60;Кооперативный,4ул.Красного Восстания, 5; Рабочая, 8, ул. С.Перовской, 44, ул. Сурикова, ул. Тимирязева, 23, 4, 51; ул. Халтурина. | 1,0 |
| Правобережный | ул. 5 Армии, ул. Бабушкина, ул. Б.Хмельницкого, 1,2,3,5,9;Байкальская,18;бул.Гагарина,ул.Гусарова, ул.Горького, ул.Грязнова, ул. Дзержинского,12,18; ул.Желябова, ул.Канадзавы, ул.Карла Маркса, ул. Киевская, ул.Карла Либкнехта, 4, 20; ул. Красно-армейская, ул.Лапина,ул.Ленина, ул.Марата, ул. Мопра, 1,пер.Пионерский, ул. Пролетарская, 11, 9; ул. Российская, ул. Свердлова, ул. Ст.Разина, ул. С.-Батора; ул. Тимирязева,28,35,39,54;ул. Чкалова. | 1,3 |
| Правобережный | ул. Литвинова 2, 14, 16; ул. Фурье, ул. С.Перовской, ул. Тимирязева, 24, 29, 30, 33, 34; ул. Урицкого, ул. Чехова, ул. Байкальская, 3 - 10, ул. Партизанская, 7, 13, 14, 15, 22; ул. Дзержинского, 32, 34; Б.Хмельницкого, 21. | 1,5 |
| Свердловский | м/р Университетский, м/р Синюшина гора, м/р Первомайский, м/р Юбилейный | 0,4 |
| Свердловский | ул. 2-я Железнодорожная, 4-я Железнодорожная, ул. Ак. Курчатова, ул. Академическая, ул. Безбокова, ул. Бородина, ул. Боткина, ул. Геологов, ул. Гоголя, ул. Грибоедова, ул. Добролюбова, ул. Жуковского, ул. Индустриальная, ул. Касьянова, ул. Левитана, ул. Лермонтова, 4, 24, 96, 311; ул. Мухиной, ул. Помяловского, м/р Приморский, ул. Профсоюзная, ул. Пушкина, 2, 4; бул. Рябикова, 31-а, б; пер. Спортивный, ул. Терешковой, ул. Чайковского, ул. Челнокова, ул. Шмидта, Пушкина, 42, Старокузмихинская. | 0,5 |
| Свердловский | ул. Лермонтова, 59, 61, 67, 71, 77, 83, 84, 86, 90, 94, ул. Маяковского. | 0,7 |
Кд - коэффициент вида деятельности устанавливается в соответствии с Приложением № 2 к Методике (таблица 3.2)