Церква – боговстановлений інститут, походження її невідмирне, але у своїй земній частині Церква поставлена в звичайні умови життя і має потрбе у земних речових засобах. Для суспільного богослужіння необхідні особливі будинки – храми, а також богослужбова утвар, священицьке облачення. Крім того, до складу Церкви входить клір, для якого храмова служба і управління церковними справами становлять повсякденне професійне заняття. У силу цього духовні особи практично не мають можливості добувати собі прожиток і взагалі засоби до існування поза Церквою. Апостол Павло писав Корінфянам: “Хіба не знаєте, що священнослужителі живляться від святилища? що ті, які служать жертовнику, беруть частку від жертовника? Так і Господь звелів тим, які проповідують Євангеліє, жити від благовіствування” (1 Кор. 9, 13–14).
Церква не може не мати у своєму розпорядженні майно, але юридичний характер її відношення до цього майна визначається зовнішнім церковним правом, він залежить від статусу Церкви в державі. У перші 3 століття в Римській імперії ні Вселенська Церква, ні окремі церковні установи, будь то єпископії чи парафії, не мали права юридичної особи, хоча фактично якоюсь власністю вони розпоряджалися. Християнські громади були тоді віднесені до розряду заборонених союзів “collegia illicita”, і всяке чергове гоніння на християн починалося, як правило, із розграбування церковного майна, проти якого не захищали державні закони. Але після прийняття Міланського едикту Церква одержала право отримувати у власність майно за заповітом, у дарунок, через покупку.
У нових західноєвропейських державах Церква завдяки безлічі привілеїв зосередила у своїх руках величезні багатства, у тому числі і нерухомості. У XIII сторіччі на Католицькому Заході установилася практика, відповідно до якої майно, придбане Церквою, переходить у “мертву руку” (manus mortua), тобто вилучається з цивільного обороту і закріплюється за Церквою назавжди. Через те, що ця так звана амортизація супроводжувалася невигідними для державної економіки наслідками, світські государі видавали амортизаційні закони, якими обмежувалися розміри земельних володінь, що набуваються Церквою. Із XVI століття (починаючи з епохи Реформації) такі закони ввійшли в діюче право не тільки протестантських, але і католицьких держав. Однак, у новий час, з XIX століття, закони про амортизацію майже у всіх західноєвропейських країнах були скасовані. Церковні установи можуть безперешкодно набувати майно, але, через обставини часу, ніякого особливого нагромадження багатств у руках Церков не відбувається.
На Русі, як і у Візантії, до середини XVI ст. не було перешкод для придбання Церквою земельних володінь за заповітами на спомин душі, через князівські дарування, через дарчі і через покупку. Але наприкінці XV століття було підняте питання про правомірність церковного землеволодіння. Іван IV постановив, щоб церкви і монастирі не набували вотчин без дозволу государя. У 1580 році Іван Грозний остаточно заборонив архиєрейським будинкам і монастирям збільшувати земельні володіння. У XVII сторіччі уряд уживає заходів до того, щоб вилучити церковні вотчини з завідування церковних установ. На підставі Уложення царя Олексія Михайловича, виданого в 1649 р., був утворений Монастирський Приказ не тільки для розгляду судових цивільних справ, що стосувалися церковних людей, але і для розпорядження збором доходів з церковних вотчин. У синодальну епоху до середини XVIII століття церковні землі номінально і юридично залишалися у власності Церкви, однак на ділі вони знаходилися в розпорядженні світських урядових закладів і лише частина від їхніх доходів йшла на церковні потреби.
З 1764 року всі церковні і монастирські землі були секуляризовані – відібрані в державну скарбницю. Цим актом остаточно скасовувалося церковне вотчинне землеволодіння в Росії. З цього часу лише невеликі ненаселені ділянки землі могли залишатися в церковній власності. Але Церква не була обмежена в придбанні рухомого майна і нагромадженні коштів.
Радикальні зміни в майновій правоздатності Церкви наступили після падіння монархії і синодальної системи і з виданням Декрету про відділення Церкви від держави в 1918 році. Нині храми і частина богослужбової утварі, яким користуються віруючі люди, знаходяться у власності держави, храми орендуються громадами православних християн, так званими двадцятками, котрі несуть матеріальну відповідальність за збереження виданого їм майна. Частина богослужбової утварі, кошти, предмети господарського призначення знаходяться в розпорядженні церковної громади за правом власності. За тим же правом двадцятки можуть мати і храми, якщо ці храми побудовані на кошти парафіян. Новий закон нашої країни про свободу совісті надав церковним громадам і установам права юридичної особи.
У канонах немає відповіді на питання про те, кому в Церкві належить право власності на майно, використовуване в релігійних цілях. Оскільки у Візантії, на Русі і на Заході аж до пізнього середньовіччя церковне майно в принципі було невідчужуваним, питання це не мало практичної важливості. Однак, в епоху Реформації, коли Католицька Церква втратила не тільки своїх пасомих, які відпали у протестантські церкви, але і багатств, у тому числі земельних володінь, питання про церковне право власності набуло великого практичного значення.
З перших століть церковної історії висувалися різні вчення про суб’єкт власності церковного майна. Ще на грунті римського права склалося вчення, відповідно до якого церковне майно, призначене винятково для церковних потреб, належить Богу. Але противники цієї теорії використовували такий аргумент: до Бога незастосовні юридичні поняття цивільного права про зобов’язання, стягнення за борги, підпорядкування регулятивній владі держави. Тому деякі німецькі вчені називали дану теорію “наївним богохульством”. Прихильники іншої теорії, що також бере початок із перших сторіч історії Церкви, проголошують: церковне надбання – це власність жебраків. Усі нездатні жити на свої засоби, у тому числі й духівництво, позбавлене можливості добувати собі засоби до існування працею поза храмом і богослужінням, мають право жити за рахунок церковного майна. Ще Августин Блаженний говорив, що єпископи, які розпоряджаються церковним майном, – це тільки прокуратори, уповноважені хазяїв, а справжні хазяїни – жебраки (pauperes). Однак, на підставі папських декреталів, на Заході церковні доходи підлягали розподілу на чотири частини: одна йшла на користь єпископа, причому не тільки на його особисті потреби, але і на гостинність, і прийом мандрівних, інша – на утримання кліриків, третя – на жебраків, четверта – на церковнобудівельні і богослужбові витрати. Таким чином, бідним, згідно з цими декреталами, діставалася лише чверть церковних доходів, отже, вважати саме їх власниками церковного майна не було достатніх підстав. До того ж відсутність яких би то не було правових обов’язків жебраків стосовно церковного майна також не дозволяє вважати їх власниками церковного майна у формально юридичному змісті. Але у Візантії й особливо в нас, на Русі, де церковне право не тяжіло до уподібнення цивільному праву з його юридичним формалізмом, були надзвичайно поширені обидві ці ідеї: про Бога і про жебраків як власниках церковних надбань У жалуваних і вкладних грамотах вотчини жертвували Богу, Спасу, Пресвятій Богородиці, святителю Миколаю, Іоанові Предтечі. А церковне багатство в давньоруських пам’ятках іноді іменується багатством жебраків.
Тим часом у Західній Європі в середньовіччя була висунута теорія загальноцерковної власності, яка, по суті, зводилася до визнання папи суб’єктом права власності на церковне майно, хоча через ряд причин прямо це не проголошувалося. Однак, в епоху Реформації й у новий час теорію цю вже не можна було застосувати до дійсного життя: жодне з новоєвропейських національних держав, у тому числі і католицьких, не схильне допускати, щоб у межах його території церковним майном розпоряджалася екстериторіальна влада. Але що стосується Церков національних, замкнутих у межах однієї держави, ця теорія знаходила своє відображення в позитивному праві. У нас у Росії в XІХ сторіччі ця теорія була покладена в основу “Уставу церковних справ іноземних сповідань” щодо Вірменської Церкви.
У новий час висунута була і так звана теорія цільового майна, відповідно до якої немає потреби відшукувати суб’єкта права церковної власності, церковне майно належить не фізичним і юридичним особам, а тій чи іншій меті чи призначенню. Ця теорія одержала широке поширення серед каноністів-католиків, але вона відкидалася цивілістамифахівцями з цивільного права як логічно неспроможна, тому що мета, стверджують вони, неодмінно передбачає особу, що переслідує її.
У XVII і XVIII ст. на противагу теорії загальноцерковного права і під впливом антихристиянської ідеології природного права складається так звана публіцистична теорія, яка право власності церковного майна переносила на державу. Ця теорія цілком відповідала державно-правовим доктринам протестантського світу. Вона ж стала обгрунтуванням секуляризації церковних володінь, яка проводилася в XVIII і XIX ст. у православних і католицьких країнах, у тому числі і в Росії, хоча при проведенні секуляризації в нас у 1764 році в маніфесті Катерини II не було посилань на дане вчення, навпроти, затверджувалося, що уряд пішов на цей захід заради “слави імені Божого”.
В епоху Реформації протестантськими вченими була висунута ще одна – церковнообщинна теорія, відповідно до якої власником церковного майна є громада як корпорація. Через неповноту цієї теорії навіть стосовно до протестантських церков і неможливості її дії в Католицькій Церкві, яка не розглядає єпархію чи парафію як самостійний суб’єкт якихнебудь прав, у XIX столітті сформульована була ще одна, близька до неї теорія, але більш гнучка – так звана інститутна. Відповідно до цієї теорії суб’єктом церковної власності є і громади-корпорації, і інститути, засновані не на корпоративній чи колегіальній основі, а підлеглі волі їхніх засновників. Названа теорія дозволяла вважати суб’єктами церковної власності як церковні громади, так і церковні інститути. Такі ідеї висувалися в області теорії права.