Виды ипотечных ценных бумаг, используемых в Российской Федерации. Муниципальные займы, ипотека в регионах России
Ипотека является наиболее распространенным видом финансовых операций в развитых странах. В ней участвует большинство населений этих стран и вложения средств в ипотечное кредитование строительства жилья можно отнести к наиболее ликвидным банковским активам [2].
В России ипотечные отношения только в начале пути развития. Мировая практика свидетельствует, что ипотека перспективна там, где годовая инфляция не превышает 6 % в национальной валюте. До тех пор, пока разница между доходами населения и стоимостью недвижимости будет столь велика, массовость не станет ее отличительной чертой. Иными словами, спрос есть, но нет материального обеспечения. Сегодня совершенно ясно, что нельзя рассматривать ипотеку только как финансовые рынки. Нельзя ее рассматривать и только как строительство жилья. Ипотека – это сопряжение двух больших рынков: финансового и рынка жилья. И совершенно ясно, что если не найти способа ввода долгосрочных ресурсов в жилищную сферу, то у нас ипотечное кредитование будет также барахлить и опираться на государственное бюджетирование, как это происходит до сих пор.
Основная задача – привлечение в ипотеку частного капитала. А это можно сделать только посредством эмиссионных ипотечных ценных бумаг, что отражает мировую тенденцию в этой сфере. Достаточно сказать, что в США финансовый ипотечный рынок составляет около 4 трлн долларов, что намного превосходит и корпоративный, и муниципальный уровень американских ценных бумаг и сопоставимо с оборотом государственных ценных бумаг. Эта цифра является значительной долей ВВП для любой страны, и она напрямую влияет на стабилизацию экономического развития.
Массово ипотека не идет, поскольку это не массовый товар. Ставки высоки, но снизить их нельзя, поскольку они могут снизиться из-за рыночных условий. А эти рыночные условия – платежеспособный спрос. Основная задача состоит именно в том, чтобы запустить рыночные механизмы ипотеки. То есть с рынка деньги брать и рынку деньги отдавать. Универсальный банк не может сегодня выпустить надежную ипотечную ценную бумагу, поскольку в универсальном банке приоритет имеет вкладчик, депозиты которого формируют основной привлеченный капитал банка. Но банки должны быть вовлечены в процесс выпуска этих бумаг. Проблема в законе "О банкротстве...", где применительно к банкротству банков в первую очередь свои требования удовлетворяют вкладчики. Соответственно, изменение порядка банкротства означает, что в первую очередь деньги должны получить инвесторы в ипотечную ценную бумагу, а потом уже вкладчики. Если этот порядок не поменять, то ипотечная ценная бумага, которую банк выпустит сегодня и которая будет обращаться на рынке 10 лет, не будет надежной.
Сегодня источник развития банковской системы – аккумулирование вкладов населения. И если этот порядок будет сохраняться в течение 10 лет, то и объем вкладов, привлеченных банками от граждан за 10 лет, достигнет значительно большей величины. Поэтому риск того, что держатель облигации получит доступ к ипотечному покрытию, все больше и больше увеличивается по мере того, как у банка возрастает количество вкладчиков. Проблема все-таки заключается в том, кто будет первый в очереди: вкладчик или инвестор в ипотечную облигацию. До тех пор, пока эта проблема не будет решена, любые рейтинговые агентства – и международные и российские – рейтинг этой облигации не поставят выше рейтинга обычной корпоративной облигации банка. В России нужно вводить институт рейтингования. И одна из форм у нас уже есть – это институт независимой оценки. С целью формирования ликвидности рынка ипотечных ценных бумаг закон "Об ипотечных ценных бумагах" можно было бы дополнить возможностью (для ипотечных ценных бумаг с высоким рейтингом, близким к рейтингу госбумаг) осуществления по ним Банком России сделок ломбардного кредитования, что обеспечило бы гораздо большую ликвидность для этого рынка и помогло бы его становлению. Препятствием для массового внедрения ипотеки также является отсутствие кредитных историй у граждан и в этой связи отсутствие в России закона "О бюро кредитных историй".
Необходимо внести ряд изменений в некоторые законы. Для примера возьмем закон "О залоге". Он не содержит ключевых позиций для функционирования ипотечной системы жилья. В частности, не определено, какой орган должен вести ипотечные книги, не установлены объекты залога, остается открытым вопрос о целесообразности и порядке принятия в залог единственной жилой площади заемщика, на которой он проживает. Противоречие между законом "О залоге", позволяющим кредитору для удовлетворения своего иска продать залог, и действующим законодательством, запрещающим выселение квартиросъемщиков из государственных арендуемых квартир без предоставления сопоставимого жилья, делает бессмысленным сам залог такой жилплощади в качестве средства обеспечения платежей. Не отрегулирован порядок залога земельного участка, находящегося под зданиями и сооружениями, и приобретения земельного участка под строительство, тогда как в Москве уже идет реальная практическая работа, использующая имеющиеся законы. Для снижения рисков невозврата кредитов банк должен плотно сотрудничать с Учреждением юстиции по регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним, нотариальной палатой, органами опеки, оценочными, риэлторскими и страховыми компаниями.
В целом, необходима соответствующая инфраструктура, которая должна обеспечить привлекательность ипотечных ценных бумаг; защиту инвестора от потерь; защиту интересов кредитора ипотечного кредита; торговую площадку для ипотечных ценных бумаг.
Начало широкому применению жилищных сертификатов положил Указ Президента РФ от 10 июня 1994 г. № 1182 "О выпуске и обращении жилищных сертификатов". Процедура выпуска, обращения и погашения жилищных сертификатов была установлена постановлением Федеральной комиссии по ценным бумагам и фондовому рынку при Правительстве РФ от 12 мая 1995 г. № 2.
Указ Президента (положение) определил жилищные сертификаты как особый вид облигаций с индексируемой номинальной стоимостью, удостоверяющих право их собственников на:
– приобретение собственником квартиры (квартир);
– получение от эмитента по первому требованию индексированной номинальной стоимости жилищного сертификата.
При этом "Номинал жилищного сертификата устанавливается в единицах общей площади жилья, а также его денежном эквиваленте". Таким образом, в условиях высокой инфляции жилищные сертификаты были привлекательны для населения и юридических лиц, поскольку частично защищали их средства от обесценения.
Второе условие, определившее привлекательность жилищных сертификатов на более далекую перспективу, также было определено Указом Президента (положением), установившим, что "в качестве эмитентов жилищных сертификатов могут выступать юридические лица, имеющие права заказчика на строительство жилья, отведенный в установленном порядке земельный участок под жилищное строительство и проектную документацию на жилье, являющееся объектом привлечения средств". При этом "объем эмиссии жилищных сертификатов (выраженный в единицах общей жилой площади) не может превышать размера общей площади строящегося эмитентом жилья, являющегося объектом привлечения средств". Очевидно, что соблюдение этих условий значительно снижает риски держателей жилищных сертификатов. Средства, аккумулированные посредством жилищных сертификатов, направляются на удовлетворение спроса на жилье его конечных потребителей, т.е. используется с максимальной эффективностью. Успешно применяют жилищные сертификаты в Республике Саха, Карачаево-Черкесии, Приморском крае, Пермской, Калужской и ряде других областей.
В рамках рассмотрения форм участия государства в решении жилищной проблемы граждан необходимо отметить такой способ привлечения средств граждан в жилищное строительство, как выпуск государственных жилищных облигаций или сертификатов. Основной смысл облигационного займа заключается в возможности населения постепенно накапливать средства на приобретение квартиры путем покупки облигаций, каждая из которых дает право на получение определенного количества площади жилья (например, 0,1 м2). Накопив необходимый пакет облигаций, гражданин вправе обменять его на квартиру соответствующей площади. В предлагаемой схеме гражданам предоставляется право на приобретение жилья только в определенных домах, по качеству не всегда отвечающих требованиям граждан.
Президент РФ отменил обязательную госрегистрацию выпуска жилищных сертификатов. Соответствующие изменения он внес в "Положение о выпуске и обращении жилищных сертификатов" своим указом от 24 августа 2004 года. Ранее к обращению допускались только жилищные сертификаты, проспект эмиссии которых прошел госрегистрацию в Министерстве финансов РФ. Сертификаты могут быть выпущены в одной из форм, предусмотренных законом "О рынке ценных бумаг" – именной бездокументарной или документарной на предъявителя.
Кроме того, теперь жилищный сертификат не должен содержать сведений о дате и цене его приобретения первым собственником. Также с эмитента жилищных сертификатов снято обязательное требование вести реестр собственников сертификатов.
Еще до выхода в июне 1994 г. Указа Президента № 1182 "О выпуске и обращении жилищных сертификатов" отдельные региональные власти по собственным программам приступили к внутреннему облигационному заимствованию средств населения и юридических лиц для целей жилищного строительства. Так, в 1993 г. был произведен выпуск 1-го Самарского областного жилищного займа и в 1995 г. по той же модели – Самарского городского жилищного займа.
Государственное (региональное, муниципальное) облигационное жилищное заимствование продолжалось и после появления федерального регулирования о жилищных сертификатах (июнь 1994 г.). В 1995 г. были выпущены жилищные облигации в г. Москве, Нижегородской области, г. Санкт-Петербурге и мн. др.