Получить деньги вместо квартир придется москвичам-владельцам "жилищных" облигаций, которые не успели накопить достаточное число ценных бумаг для вселения в квартиру. Столичные власти решили полностью прекратить их выпуск и рассчитаться с теми горожанами, кто уже вложил свои средства в эти ценные бумаги. Теперь выпускать облигации стало невыгодным. В 1995 году власти начали программу жилищного займа, чтобы дать возможность москвичу в течение 10 лет накопить на 1-2-комнатную квартиру в типовом панельном доме. Человек покупал облигации у города, и на эти деньги строилось жилье для него. Благодаря этой программе один квадратный метр обходился держателям ценных бумаг на 100-150 долл. дешевле, чем обычному покупателю жилья на рынке. Сегодня квартиры по такой схеме успели получить 1,5 тыс. семей. Они въехали в квартиры в Бутове, Марьине, Новокосине и Жулебине.
В Агентстве по реализации жилищного займа и субсидий правительства Москвы пояснили: практика показала, что финансирование строительства жилья с помощью жилищных облигаций имеет минусы: облигации не приносят своим владельцам дохода, их индексация в зависимости от изменения стоимости жилья не отражает изменения ситуации на финансовом рынке. Облигации практически неликвидны и не обеспечивают привлечения средств инвесторов в жилищный сектор. Покупка облигаций не дает им возможности свободного выбора, так как они представляют право приобретения жилья только в определённых домах. По этим причинам и было решено прекратить их выпуск. Москвичи покупали жилищные облигации, каждая из которых давала право на получение 0,1 м2 жилой площади. Они имели длительный срок обращения – до 10 лет. Для приобретения жилья надо было накопить пакет облигаций, соответствующий площади квартиры. Итоговый пакет облигаций обменивался на квартиру, площадь которой равнялась накопленным в виде облигаций метрам. Облигации давали право приобретать жилье в домах, построенных на привлекаемые средства. Цена облигации устанавливалась на основе себестоимости строительства и индексировалась в соответствии с изменением стоимости строительства жилья. Департамент жилищной политики и жилищного фонда города в месячный срок должен будет представить в мэрию список владельцев облигаций МГЖОЗ с указанием количества облигаций и сумм, подлежащих зачислению на аккредитивные счета владельцев из расчета 1322 руб. 5 коп. за одну облигацию.
В соответствии с Концепцией развития системы небанковского ипотечного кредитования населения г. Москвы (постановление Правительства Москвы от 24 декабря 2002 г. № 1054-ПП) в основу варианта Московской программы ипотечного кредитования была заложена модель организации рефинансирования кредитных организаций на вторичном рынке ипотечных кредитов через операторов вторичного ипотечного рынка. При этом предполагалось, что традиционные инструменты вторичного ипотечного рынка будут в городе стабильно действовать, способствовать быстрой оборачиваемости средств кредиторов, непрерывному поступлению средств от инвесторов и заемщиков и обеспечат рефинансирование ипотечного кредитования с выходом на полное самофинансирование в течение 1-2 лет.
В рамках данной модели первичный кредитор (банк) может рефинансировать выданные жилищные ипотечные кредиты путем продажи закладных инвестору или специализированному оператору вторичного ипотечного рынка.
Важнейшими вехами создания института вторичных операторов ипотечного рынка стали на уровне города учреждение Московского ипотечного агентства, а на федеральном уровне – учреждение Агентства по ипотечному жилищному кредитованию.
Вместе с тем данная система рассчитана на получение финансовых ресурсов со свободного рынка капиталов от независимых от нее инвесторов. Следовательно, масштабы и эффективность ее функционирования находятся в сильной зависимости от состояния в стране кредитно-финансового рынка. Поэтому не случайно данная система достигла наиболее заметного масштаба и совершенства развития в странах с очень устойчивой экономикой, прежде всего в США. Для условий, сложившихся в экономике и социальной сфере, в первую очередь в части доходов населения, стоимости кредитных ресурсов и инвестиционной активности, данный вариант развития системы долгосрочного жилищного ипотечного кредитования следует рассматривать в качестве основного ориентира на долговременную перспективу.
В сентябре 2000 года Администрация г. Екатеринбурга провела размещение четвертого выпуска облигаций по Программе муниципального жилищного займа (зарегистрирован МФ РФ 21.07.2000 г. № ЕКВ-001/00042). Средства от продажи облигаций будут продолжать участвовать в развитии городского жилищного строительства.
В условиях новой эмиссии сохранены основные характеристики Программы, которая действует уже в течение пяти лет. За это время построены многоквартирные жилые дома общей площадью более 63 тыс. м2 в микрорайоне "Ботанический". Более тысячи ста семей получили новые квартиры. Теперь география строительства жилья на средства от продажи муниципальных жилищных облигаций расширяется. Уже начато строительство десятиэтажного 76-квартирного дома в микрорайоне "Комсомольский" по Сиреневому бульвару. Приобретение жилья владельцами муниципальных ценных бумаг, построенного на занятые у них средства, будет осуществляться по прежней схеме. Как и в условиях предыдущих выпусков, каждая облигация эквивалентна одной десятой доле квадратного метра общей площади жилья. Тот, кто владеет пакетом облигаций, достаточным по условиям эмиссии для заключения договора с Администрацией на приобретение жилья (условия предусматривают минимальный пакет в размере 50 % общей площади квартиры), заключает такой договор на выбранную им квартиру и к установленному сроку докупает недостающие ценные бумаги. Затем весь пакет предъявляется Администрации города и обменивается на жилье, построенное к этому моменту.
Программа по своим характеристикам является накопительной. Она ориентирована на людей среднего достатка, на тех, кто мечтает не о евродомах и элитных коттеджах, а о нормальном улучшении жилищных условий, но не может купить квартиру сразу или взять кредит в банке. Приобретая жилищные облигации, горожане получают реальную возможность постепенно накапливать метры нового жилья – для устройства своего быта.
Преимущества программы в полной мере проявились в период августовского кризиса 1998 года. Вложения горожан в облигации оказались защищенными от обесценивания. Несмотря на девальвацию рубля, каждая облигация сохранила право на 1/10 долю квадратного метра нового жилья без каких-либо доплат. И сегодня жилищные облигации являются вполне эффективным инструментом сбережения денег от инфляции.
Новый подход к решению жилищной проблемы предприняла администрация Красноярска. Начиная с 2003 г. в краевом центре можно приобрести облигации так называемого жилищного займа, а 1 декабря 2003 года только 6 городов (Екатеринбург, Красноярск, Южно-Сахалинск, Томск, Уфа, Волгоград) и 22 субъекта федерации выпустили собственные ценные бумаги. Относительная новизна красноярского решения заключается в том, что, с одной стороны, муниципалитет организует целевое финансирование строительных организаций за счет внебюджетных средств. С другой стороны, владельцам облигаций обещано предоставить жилье на 10-15 % дешевле его рыночной стоимости.
Покупая облигации, инвестор может претендовать (при условии заключения договора с уполномоченным подразделением администрации города) на новое жилье по фиксированной цене. При этом предлагаются небольшие по площади одно- и двухкомнатные квартиры.
Доходность облигаций составляет 15 % годовых при инфляции в 2003 году, по оценкам экспертов, в 14-14,5 %. Но все же данный проект необходимо рассматривать как частный случай. Согласно Бюджетному кодексу РФ при выпуске муниципальных ценных бумаг имеются жесткие ограничения. Так, предельный размер заемных средств не должен превышать 15 % объема доходов местного бюджета в финансовом году (без учета помощи вышестоящих органов власти и привлеченных заемных средств). В то же время обслуживание муниципального долга ограничивается 15 % от общего объема расходов муниципального образования.
Получается, что эта программа локальная и она не решает многие жилищные проблемы, так как объемы привлекаемых средств напрямую зависят от состояния бюджета: речь идет все о том же долевом строительстве, только под гарантии администрации города Красноярска.
Вызывает сомнение и возможность свободного обращения красноярских облигаций на вторичном рынке. По всей видимости, уже в ближайшее время при перепродаже городских ценных бумаг возникнет дисконт, то есть их цена будет на 1-3 % ниже номинала. Причина одна: инфраструктура для данного облигационного займа не совсем сформирована.
Администрация города Иркутска приступила к реализации Концепции и Программы муниципальных жилищных заимствований. Проведен конкурс по выбору генерального агента эмитента ценных бумаг муниципальных займов. Им стала Восточно-Сибирская фондовая компания, с которой и подписан договор на выполнение данной функции и на разработку концепции. Средства от облигационных жилищных займов предполагается направить на строительство в городе Иркутске более доступного по стоимости жилья.
Жилищные облигации планируется размещать среди физических и юридических лиц, заинтересованных как в получении жилья (жилищного эквивалента облигаций), так и в получении денежного дохода по облигациям. Идея выпуска таких облигаций не нова и опробована на практике. Их выпуск осуществляется многими регионами, что позволяет большому количеству семей решить свои жилищные проблемы. Основная цель выпуска облигаций – дать населению возможность постепенно накопить деньги на квартиру. Стоимость облигации привязывается к стоимости единицы площади квартиры (1, 0,1 или 0,01 м2) и некогда оплаченный имущественный эквивалент облигации уже не меняется в течение всего периода обращения. Так, приобретя облигацию, дающую право на получение 1 м2 жилья, владелец облигации сохраняет за собой это право и по истечении определенного периода времени, несмотря на возможное удорожание 1 м2. Таким образом, появляется возможность постепенно накопить деньги на квартиру без боязни их обесценивания. При отсутствии желания гасить облигации квартирой, последние могут быть погашены деньгами. Так как при этом стоимость денежного погашения привязана к текущей стоимости, например, того же 1 м2, то у владельца облигаций появляется возможность получения дохода за счет роста стоимости квартиры, начиная с момента приобретения облигации и строительства дома и до момента ее продажи.