Нормативной базой облигационных жилищных займов служило федеральное законодательство о ценных бумагах, а специальное регулирование, касающееся целевого назначения займов, устанавливалось на региональном уровне.
Средства, аккумулированные посредством выпуска жилищных облигаций, в разных регионах использовалось по-разному и с различной эффективностью. Так, в Свердловской области средства в основном направлялись на достройку находящихся в муниципальной собственности незавершенных жилищных объектов; в этом случае средства использовались достаточно эффективно. Важно отметить, что, выпуская жилищные облигации, местные администрации становятся активными субъектами на рынке и принимают на себя предпринимательские (коммерческие) риски. Последние 2-3 года жилищные облигационные займы находят все большее применение в республиках: Дагестан, Чувашия, Удмуртия, Карачаево-Черкессия, Татария, Саха; в областях: Омской, Пензенской, Астраханской, Архангельской, Пермской, Оренбургской и ряде других.
В соответствии с законом "Об ипотечных ценных бумагах" жилищной облигацией с ипотечным покрытием признается облигация с ипотечным покрытием, все права и требования, входящие в ипотечное покрытие которой, обеспечиваются залогом жилых помещений. В состав ипотечного покрытия облигаций с ипотечным покрытием, за исключением жилищных облигаций с таким покрытием, могут входить требования, обеспеченные залогом недвижимого имущества, строительство которого не завершено.
Облигации жилищного займа – обыкновенные корпоративные облигации. Их регистрирует Федеральная комиссия по рынку ценных бумаг (Федеральная служба по финансовым рынкам), так что они соответствуют всем требованиям российского законодательства. Жилищные облигации могут погашаться как рублями, так и квадратными метрами. За каждым займом стоит конкретный объект и определенное количество квадратных метров.
Выпуск облигаций – сложная и недешевая процедура. Каждый выпуск стоит около 15-20 тыс. долл. Однако выпуск займа повышает положение компании на рынке, увеличивает шансы в конкурентной борьбе. Облигационный займ становится реальным выходом для привлечения денег. Конечный потребитель может заняться "накоплением" квадратных метров. Каждая облигация – эквивалент доли 1 м2 жилья. Когда строительство объекта, под который выпускаются облигации, еще не началось, цена на нее устанавливается по себестоимости доли 1 м2 жилья. Если количества приобретенных облигаций недостаточно для покупки квартиры, строительная компания гасит их и меняет на облигации следующего выпуска. Гашение бумаг производится не по себестоимости, а по рыночной цене 1 кв. м.
Облигацией признается ценная бумага, удостоверяющая право ее держателя на получение от лица, выпустившего облигацию, в предусмотренный ею срок ее номинальной стоимости или иного имущественного эквивалента. Облигация предоставляет ее держателю также право на получение фиксированного в ней процента от номинальной стоимости облигации либо иные имущественные права.
Облигация удостоверяет отношения займа между ее владельцем, являющимся кредитором, и эмитентом, являющимся должником. В роли эмитента могут выступать либо государство, либо частные лица, как правило, акционерные общества. Выпуск государственных облигаций обычно происходит в условиях дефицита государственного бюджета и преследует цель сдерживания инфляции. Кроме того, с помощью выпуска так называемых целевых облигаций может устанавливаться специальная система распределения товаров. Выпуск облигаций коммерческими юридическими лицами позволяет им привлечь дополнительные средства и сформировать заемный капитал. Облигации могут быть именными и предъявительскими, с залоговым обеспечением и без такового, свободно обращающимися и с ограниченным кругом обращения, обычными и конвертируемыми, т.е. обмениваемыми при определенных условиях на акции.
Закон "Об ипотечных ценных бумагах" устанавливает виды ипотечных ценных бумаг и удостоверяемые ими права, требования к их форме, порядок и процедуру их эмиссии, особенности обращения, а также способ обеспечения исполнения обязательств эмитента по ипотечным ценным бумагам. Отличительной особенностью ипотечных ценных бумаг является особый способ их обеспечения – ипотечным покрытием. В состав основного покрытия ипотечных ценных бумаг включаются денежные требования по обязательствам из кредитных договоров, договоров займа, обеспеченные ипотекой жилой недвижимости, а также закладные.
В соответствии с законом допускается эмиссия двух основных видов ипотечных ценных бумаг – закладных листов (включая сквозные закладные листы), а также ипотечных сертификатов участия.
Закон определяет закладные листы как эмиссионные ценные бумаги, удостоверяющие право их владельцев на получение от эмитента в предусмотренные им сроки номинальной стоимости и процентов по закладным листам. В случае же банкротства владелец имеет преимущественное перед другими кредиторами эмитента право на получение стоимости имущества, входящее в состав покрытия ипотечных ценных бумаг. Выплата номинальной стоимости по закладным листам может производиться как единоразовым платежом в конце срока их обращения, так и по частям.
Второй вид ценной бумаги – ипотечный сертификат участия. Владельцы этих бумаг будут одновременно выступать в качестве участников общей собственности на имущество, составляющее покрытие ипотечных сертификатов участия, а также в качестве учредителей и выгодоприобретателей по договору доверительного управления этим имуществом. Фактически владельцы этих бумаг будут получать поток денежных платежей, поступающих от заемщиков, за вычетом вознаграждения доверительного управляющим.
В Москве одобрена новая концепция развития системы ипотечного жилищного кредитования, основанная на "небанковской" схеме кредитования, финансовую основу которой должны составить средства, привлекаемые от населения на основе выпуска муниципальных жилищных сертификатов и облигаций.
Жилищные сертификаты – любые именные ценные бумаги или обязательства, номинированные в единицах общей площади жилья и имеющие также индексируемую номинальную стоимость в денежном выражении, выпускаемые в документарной или бездокументарной форме, размещаемые среди граждан и юридических лиц, дающие право их владельцам при соблюдении определяемых в проспекте эмиссии условий требовать от эмитента их погашения путём предоставления в собственность помещений, строительство (реконструкция) которых финансировалось за счёт средств, полученных от размещения указанных ценных бумаг или обязательств. Жилищный сертификат – муниципальная облигация с индексируемой номинальной стоимостью, удовлетворяющая право собственника на приобретение квартиры; может быть возвращена по первому требованию по индексированной номинальной стоимости; реквизиты: наименование "жилищный сертификат", дата и номер государственной регистрации выпуска жилищных сертификатов, срок их действия, дата приобретения первым собственником, размер общей плошали жилья, оплаченной при приобретении одного сертификата, общий объем эмиссии данной серии, цена приобретения первым собственником, предварительные условия договора купли-продажи квартиры, порядок согласования дополнительных и окончательных условий будущего договора купли-продажи квартиры; условия, дающие право владельцу сертификата заключить договор на покупку квартиры, полное наименование эмитента, подпись и печать, полное наименование собственника жилищного сертификата, полное наименование банка, контролирующего целевое использование привлеченных средств.
Облигации (от лат. obligatio – обязательство) – один из наиболее распространенных видов ценных бумаг на предъявителя. Облигация подтверждает, что ее владелец внес денежные средства на приобретение ценной бумаги и тем самым вправе предъявить ее затем к оплате как долговое обязательство, которое организация, выпустившая облигацию, обязана возместить по номинальной стоимости, указанной на облигации. Такое возмещение называют погашением облигации. Кроме выкупа, в течение заранее обусловленного при выпуске облигации срока эмитент облигации обязан выплачивать их обладателю фиксированный процент от номинальной стоимости облигации либо доход в виде выигрышей или оплаты купонов к облигации. Облигации вправе выпускать государство, местные органы (муниципалитеты), предприятия, компании, корпорации на самые разные сроки (от года до 25 лет). Облигации выпускаются с целью привлечения денежных средств, т.е. представляют форму кредитования их эмитентов лицами, купившими облигации. Облигации могут продаваться и покупаться по свободному курсу на биржах.
Жилищные облигации – целевые облигации, удостоверяющие внесение их владельцем средств на строительство жилой площади определенного размера. Эти ценные бумаги выпускаются местными органами власти и дают право на владение одной долей квартиры. Например, номинал одной облигации Московского муниципального займа равен 0,1 м, Санкт-Петербургского – 1,0 м.
Облигации жилищного займа – корпоративная бумага с рублевым номиналом. Облигации выпускаются в виде бездокументарных ценных именных бумаг. Их покупка происходит по договору купли-продажи с выдачей владельцу выписки со счета ДЕПО.
Как любую ценную бумагу, жилищные облигации нельзя выпустить без наличия поручителя – третьего юридического лица, гарантирующего их надежность. Если возникает критическая ситуация и фирма не в состоянии выполнить принятые на себя обязательства, поручитель принимает на себя все риски.