Вместе с тем, хотя в ближайшие годы население будет по-прежнему отдавать предпочтение привлечению средств с целью совершения операций на рынке недвижимости, оно все активнее начнет использовать для этого ипотечные кредиты, а не личные займы, как сейчас, то есть будет происходить качественное изменение в структуре кредитования. Такой прогноз основан на целом ряде факторов, главные из которых - целенаправленная государственная политика и улучшение инфраструктуры рынка, а также несопоставимый по высоте с доходами граждан уровень цен на недвижимость.
В последнее время государство принимает активные меры, содействующие развитию ипотечного кредитования. Так, например, в 2004 г. был принят закон, разрешающий банкам выпускать ипотечные облигации для рефинансирования ипотечных кредитов. Недавно вступивший в действие Жилищный кодекс РФ окончательно закрепил обязанность большинства граждан самостоятельно приобретать себе жилье. Согласно новому Кодексу государство будет предоставлять бесплатное жилье только ограниченной категории малоимущих граждан. При этом действия государства не ограничиваются принятием законодательных норм, способствующих развитию ипотеки. С 2002 г. Правительство РФ предоставляет гарантии под облигации АИЖК, которое занимается рефинансированием ипотечных кредитов. Намерение государства дополнительно выделить АИЖК 15 млрд. руб. в качестве гарантий еще раз подтверждает, что в ближайшие годы будет происходить активный рост ипотечного кредитования.
Кроме того, увеличение числа участников рынка, а также внимание к нему со стороны западных кредитных институтов, имеющих богатейший опыт работы на этом рынке, будут содействовать улучшению инфраструктуры ипотечного рынка, сделают его более привлекательным для населения. Как показывает опыт западных стран, либерализация рынка и усиление на нем конкуренции, как правило, способствуют появлению широкого спектра ипотечных продуктов, росту спроса со стороны новых групп клиентов. Так, распространение в США процентных ипотечных кредитов, по которым первые 5–7 лет ежемесячно выплачиваются только проценты, а потом заем либо рефинансируется, либо погашается, открыло доступ к ипотеке людям, которые иначе не смогли бы получить кредит на приобретение недвижимости, — например тем, кто получает не фиксированную заработную плату, а периодические бонусы или ожидает рост своих доходов в будущем. Другой пример из западной практики - ипотечный кредит с переменной ставкой, позволяющий заемщикам уменьшить процентный риск на долгосрочный период. Представляется, что появление разнообразных видов кредитования в России также будет стимулировать спрос на ипотечные кредиты. Стоит обратить внимание и на то, что существующий сегодня уровень цен на недвижимость делает покупку жилья на собственные накопления весьма затруднительной для подавляющего большинства граждан. Если наиболее обеспеченные слои населения уже приобрели себе необходимое жилье, то для большей части граждан цены на недвижимость остаются слишком высокими. В связи с этим в ближайшие годы спрос на недвижимость будет преимущественно определяться формирующимся средним классом, которому обязательно потребуются заемные средства, а оптимальным инструментом заимствования может стать ипотека.
Таким образом, учитывая низкую обеспеченность граждан жильем, устаревшее состояние жилого фонда, при сохранении текущих темпов роста доходов населения в ближайшие годы можно рассчитывать на значительный рост ипотечного кредитования, постоянное увеличение его доли в общем объеме выданных кредитов. Еще одним не менее важным фактором, говорящим о хороших перспективах ипотечного кредитования, является опыт развития этого сегмента рынка за рубежом. Наибольший объем задолженности физических лиц за границей приходится на ипотечное кредитование. В развитых странах на этот вид кредитования в 2007 г. приходилось около 76% от объема выданных населению кредитов, в странах Восточной Европы - 40–60%. Оставшаяся часть потребительских кредитов распределялась между автокредитованием и другими видами потребительского кредитования - займами на личные цели, товарными кредитами, кредитными картами и так далее. Опыт восточноевропейских стран показывает, что в условиях целенаправленной государственной политики эти проблемы решаются быстро. В этом смысле показателен пример Чехии, где доля ипотечных кредитов в объеме задолженности населения выросла за 9 лет с 4 до 43%. Следовательно, можно предположить, что ипотечное кредитование станет в ближайшей перспективе одним из быстро растущих сегментов рынка кредитования населения. Фактором, который, безусловно, благоприятно скажется на темпах роста числа потребительских кредитов, станет усиление конкуренции. Можно предположить, что при сохранении позитивной динамики макроэкономических показателей в России доля иностранных банков на этом рынке увеличилась с 1,8 до 9,1%. Выход иностранцев на российский рынок будет означать не только усиление конкуренции, но и более интенсивное внедрение новых методов борьбы за потребителя. Поэтому для того чтобы вовлекать в процесс кредитования все большее и большее количество участников, банки, а также их партнеры, прежде всего из числа торговых сетей и крупных производителей товаров народного потребления, компаний, занимающихся жилищным строительством, должны будут предъявить рынку новые маркетинговые и рекламные технологии.
В этой связи весьма актуальными могут оказаться совместные программы банков и торговых сетей. Так, например, величина дисконта, предоставляемого по кредитной карточке того или иного банка, а также количество торговых сетей, предоставляющих скидки по банковским картам, скорее всего, станет весьма существенным преимуществом для выпустившего карточку банка. Наряду с этим на первый план в конкурентной борьбе выйдет качество обслуживания клиентов, сила бренда, широта спектра предоставляемых банком сопутствующих услуг, возможности гибкого учета индивидуальных потребностей клиента.
Пути решения проблем кредитования физических лиц включают:
1. Для развития рынка ипотечного кредитования и привлечения клиентов необходимо, в первую очередь, снижение процентной ставки за счет исключения из нее риска неплатежа. Необходимо также внесение ряда изменений и дополнений в некоторые законодательные акты Российской Федерации, направленных на формирование рынка доступного жилья:
2. Для развития рынка образовательного кредитования необходимы:
- законодательная база предоставления финансовой помощи для всех желающих и способных получить образование;
- гарантия возврата кредита государством, позволяющая ему взять значительную часть рисков на себя.
3. В условиях конкуренции выиграет тот, кто минимизирует риски, достоверно определив, какой клиент «хороший», а какой «плохой» и предложит заемщикам более выгодные условия.
4. Банкам необходимо взять на вооружение передовые технологии и применить их для оценки потенциальных заемщиков. Благодаря этому можно будет не бояться предстоящей конкуренции на этом рынке. В такой ситуации банки, решившиеся на освоение данного рынка должны иметь несколько вещей:
- консолидированную информацию о клиентах, представленную в унифицированном виде. Информация должна периодически пополняться данными из всех филиалов банка. Такое хранилище будет исполнять функцию кредитного бюро;
- достоверный способ классификации (достоверность должна быть более 90%) потенциальных заемщиков и отсечение «неблагонадежных». Этот способ позволит снизить риски невозврата к минимуму, что позволит выдавать более дешевые кредиты и, соответственно, привлечет больше заемщиков. При этом значительно увеличится прибыль от кредитования физических лиц;
- модель классификации заемщиков должна иметь свойства тиражируемости и адаптации к состоянию рыка, к каждому филиалу банка. Т.е. построенная, основываясь на общих закономерностях, модель должна корректироваться под частные, присущие каждому филиалу особенности. Это позволит учесть местные особенности, что еще больше позволит снизить риск;
- модель классификации должна периодически перестраиваться, учитывая новые тенденции рынка. Этим достигается ее актуальность. Ведь не может же использоваться один и тот же подход 5 лет назад и сейчас.
Все это становится более актуальным в виду будущего бурного роста рынка потребительского кредитования и будущей конкуренции. Росту рынка будут способствовать ряд факторов, в числе которых продолжающийся рост экономики страны, сопровождаемый ростом доходов населения, появление на рынке новых игроков и новых кредитных продуктов и, как следствие, снижение ценовых условий кредитования. Говоря о тенденциях развития российского банковского сектора сегодня в период финансового кризиса стало модным кредитовать малый и средний бизнес. Темпы роста выдачи кредитов в этой отрасли возросли. В ближайшем будущем появятся банки-монолайнеры, основная цель которых – кредитовать покупки автомобилей своих брендов, к примеру, «Тойота-банк».
Еще одним перспективным и важным направлением в конкурентной борьбе, является улучшение сервисных функций банков, то есть предоставление продуктов и услуг с использованием высокотехнологичных инструментов: интернет-банкинг, мобильный банк, киоски самообслуживания, банкоматы. Банки будут бороться за качественного заемщика, поэтому в 2008 году начнут распространяться программы лояльности для повторно обратившихся клиентов с положительной кредитной историей. Таким клиентам банк может пойти навстречу и предложить более низкую процентную ставку по кредиту или сократить объем представляемых документов.