Вместо кредитно-финансовой организации в системе ипотечного кредитования может участвовать специализированная некоммерческая организация, которая аккумулирует как бюджетные, так и внебюджетные источники финансирования и предоставляет через уполномоченный банк-агент льготные кредиты населению. Принципиальное отличие данной схемы в том, что появляется больше участников ипотечного процесса, разделяющих риски, активно участвует бюджет путем выделения средств для кредитования населения и предоставления налоговых льгот участникам ипотечного рынка.
Чтобы быть проданными на вторичном рынке, выданные ипотечные кредиты должны соответствовать определенным стандартам: соотношение между размером кредита и стоимостью собственности, используемой в качестве залога; обязательное страхование чистоты титула собственности (юридической чистоты правоустанавливающих документов), иногда – страхование жизни заемщика и самого имущества.
При создании вторичного рынка важнейшей задачей является обеспечение защиты прав не только должника и кредитора в кредитном договоре и договоре залога, но и операторов вторичного рынка ипотечных кредитов, т.е. лиц, приобретающих ипотечные кредиты или ипотечные ценные бумаги на вторичном рынке. Отечественные законодатели в качестве основы для образования и функционирования вторичного рынка вводят ценную бумагу – закладную.
По закладной заемщик обязуется выплачивать, с одной стороны, долг по кредиту и проценты по нему, с другой – выполнять все другие обязательства, связанные с владением недвижимостью: налоги, особые сборы и другие платежи. В содержании закладной, как и в кредитном договоре, могут предусматриваться санкции к ссудополучателю или определенные дополнительные возможности сохранения заложенного имущества.
Практическое значение закладной в том, что она позволяет упростить и ускорить оборот недвижимости. Передача прав по закладной может осуществляться без обязательного нотариального удостоверения и государственной регистрации сделки. Это существенно отличает ее от передачи прав по договору об ипотеке, где требуется соблюдение формы самого договора об ипотеке (нотариальное удостоверение и государственная регистрация), что создает практические неудобства.
Уровень доходности ипотечных облигаций и закладных как долгового инструмента зависит от уровня риска их непогашения и срока обращения. Риск непогашения ипотечной облигации, в свою очередь, напрямую связан с ее обеспечением. При гарантиях правительства уровень доходности ипотечных облигаций будет близок к доходности федеральных ценных бумаг с фиксированной доходностью.
Формирование ресурсов банковского кредитования – одна из важнейших и наиболее сложных функций закладных. Пассивные операции ипотечных кредитных институтов по эмиссии закладных тесно связаны с их активными операциями по выдаче кредита под ипотеку. Источники средств для кредитования появляются в связи с возможностями ипотечных кредитных институтов в той или иной форме распоряжаться заложенной недвижимостью.
Схемы ипотечного кредитования для разных категорий заемщиков
Для разных категорий заёмщиков необходимо предусматривать различные условия предоставления ипотечных кредитов. Выделим следующие типы заемщиков:
– с большим и постоянным доходом, которые могут брать кредит в банке с высокой надежностью выплат за период погашения ссуды;
– с меньшим доходом, но работающие в высокодоходных организациях или фирмах, гарантирующих своевременность выплат (средний класс);
– со средним или низким доходом, нуждающиеся в субсидировании за счет государства;
– с доходом на уровне прожиточного минимума, нуждающиеся в социальном жилье.
Как правило, заемщики первого типа в основном не нуждаются в поддержке государства, решили свои проблемы с жильем, приобретают только элитное жилье. В России к данной категории относятся не более 5 % граждан. Они могут приобрести первое жилье за счет собственных средств, составляющих 30 %, и ипотечного кредита – в размере 70 % от стоимости жилья.
Заемщики второго типа имеют доход от 1000 долл. и более в месяц и стремятся приобретать элитное жилье за счет ипотечного кредита. В России к данной категории можно отнести 20-25 % населения. Возможно приобретение первого жилья за счет собственных средств в размере 30 % от стоимости жилья и ипотечного кредита.
К третьему типу заемщиков относятся граждане с доходом менее 500 долл. в месяц, которые улучшить жилищные условия с помощью только ипотечного кредита, без поддержки государства, не могут. Приобретают жилье улучшенной комфортности. К данной категории можно отнести более 50 % населения России. Покупка первого жилья на условиях 30 % собственных средств, остальное – за счет ипотечного кредита, как правило, невозможна. Улучшить жилищные условия могут за счет имеющегося жилья и ипотечного кредита в размере не более 50 % стоимости жилья.
К четвертому типу заемщиков относятся малоимущие граждане, пенсионеры, работники сельского хозяйства и другие, которые не имеют средств для каких-либо выплат по кредитам (30 % населения России).
Таким образом, решение жилищной проблемы в России должно осуществляться за счет трех разных, но взаимосвязанных финансовых систем:
1) рыночная система жилищного финансирования, включая ипотечное кредитование заемщиков первого, второго и частично третьего типов;
2) федеральные, региональные и муниципальные программы субсидирования приобретения жилья для семей с низкими доходами;
3) система социального жилья для малоимущих, включающая детские дома, общежития, дома престарелых, дома низкой комфортности и т.п.
В настоящее время в России нет официального разделения граждан по типам заемщиков, идет градация по степени потребности в жилье для приобретения социального жилья. Отсутствие на уровне государства подхода к решению жилищной проблемы разных категорий заемщиков приводит к смешиванию различных стратегий и метаниям между выбором для России различных зарубежных моделей системы ипотечного жилищного кредитования.
Например, по мнению автора, споры в России о выборе между «германской» и «американской» моделями системы ипотечного кредитования – не более чем спор о способе рефинансирования ипотечных кредитов, однако в стороне от рассмотрения остается роль государства, решающего жилищную проблему различных категорий населения.
На первоначальном этапе развития системы ипотечного жилищного кредитования в России государство должно проводить интегрированную политику по решению жилищной проблемы различных типов заемщиков. При этом необходимо понимание того, что ипотека – не панацея от всех проблем, а кредитный инструмент, который может помочь решению жилищной проблемы не более двух третей населения России, при этом ипотека не решает проблему строительства жилья, а при правильной организации может лишь способствовать притоку капитала вторичного рынка ипотечных кредитов в сектор строительства. А выбор модели рефинансирования ипотечных кредитов определяется финансовым состоянием рынка, развитостью банковской системы, доверием населения к проводимым программам.
Необходимо решение правительства РФ о том, что национальная система ипотечного жилищного кредитования в России включает две взаимосвязанные финансовые системы – рыночную систему ипотечного кредитования и систему ипотечного кредитования с субсидированием семей с низкими доходами. Сравнение двух систем ипотечного кредитования приведено в таблице 3.
Таблица 3. Особенности рыночной системы ипотечного жилищного кредитования и системы с субсидированием семей с низкими доходами
| Рынок недвижимости | |
| 1 | 2 |
| Рыночная система ипотечного жилищного кредитования | Для снижения риска и снижения процентной ставки в залог берется вновь введенное жилье или со степенью износа не более 10 лет. Привлечение населения к инвестированию строительства за счет собственных сбережений |
| Система ипотечного жилищного кредитования с субсидированием семей с низкими доходами | Строительство дешевого и массового жилья, в залог берется жилье со стоимостью не выше определенного предела Строительство жилья муниципалитетом и продажа его семьям с низкими доходами по цене строительства на рыночных условиях |
| Первичный рынок недвижимости | |
| Рыночная система ипотечного жилищного кредитования | Рыночные отношения, определяемые спросом и предложением, немонополизированный рынок, введение налоговых льгот, стимулирующих рынок, стимулирование развития накопительных схем за счет выплат различных премий и компенсаций |
| Система ипотечного жилищного кредитования с субсидированием семей с низкими доходами | Льготные кредиты, субсидирование процентной ставки или первоначального взноса. Использование контрактно-сберегательной модели (накопительные счета до определенной суммы в течение не менее 2-3 лет). Ограничение по размеру ипотечного кредита и стоимости квартиры, ограничение заемщиков по минимальному и максимальному доходам. Субсидирование семей с низкими доходами включает: целевые адресные субсидии на внесение первоначального взноса при получении ипотечного кредита; гибкие правила предоставления кредита; повышение доступности ипотечных кредитов путем установления гибких стандартов андеррайтинга; установление более низкого первоначального взноса; создание специальных организаций, реализующих отдельные программы жилищного финансирования граждан с невысокими доходами; стимулирование банковских и кредитных организаций предоставлять кредиты семьям с низкими доходами. Критерии участия – доход заемщика, местоположение объекта собственности. Субсидия невозвратная, если заемщик прожил в приобретенном жилье определенный период (не менее 5 лет). Повышение стимулов для накопления первоначального взноса путем выплаты премиальных в конце каждого года накопления. В качестве первоначального взноса возможно использование средств с индивидуального накопительного пенсионного счета |
| Вторичный рынок недвижимости | |
| Рыночная система ипотечного жилищного кредитования | Рыночные отношения, ипотечная программа АИЖК постепенный отказ от гарантий бюджета |
| Система ипотечного жилищного кредитования с субсидированием семей с низкими доходами | Рефинансирование за счет средств бюджетов всех уровней в рамках жилищной программы |
| Рынок ценных бумаг | |
| Рыночная система ипотечного жилищного кредитования | Выпуск ипотечных ценных бумаг только под залог вновь введенного или жилья со степенью износа не более 10 лет, политика снижения рисков, по каждому пулу ипотечных кредитов имеет место только один выпуск ценных бумаг, покрытие ценных бумаг только пулом ипотечных кредитов, без какого-либо дополнительного покрытия, создание и использование Ипотечных трастов повысит рейтинг ипотечных ценных бумаг, пул обеспечивается на 100 % ипотечными кредитами, возможность отзыва ценныхбумаг |
| Система ипотечного жилищного кредитования с субсидированием семей с низкими доходами | Ограниченная возможность выпуска ипотечных ценных бумаг установления повышение ставки доходности и возможности отзыва ипотечных ценных бумаг |
| Страховой рынок | |
| Рыночная система ипотечного жилищного кредитования | Переход от гарантии бюджета по ипотечным ценным бумагам к частичному государственному страхованию ипотечных кредитов |
| Система ипотечного жилищного кредитования с субсидированием семей с низкими доходами | Полное государственное страхование ипотечных кредитов |
Формирование в России системы ипотечного жилищного кредитования, работающей на рыночных принципах, оказалось длительным процессом из-за сложности создания нормативно-правовой базы, обеспечивающей ее функционирование, тем не менее, рыночная система ипотечного жилищного кредитования уже развивается, в частности, отметим ипотечное кредитование Российского агентства ипотечного жилищного кредитования (АИЖК) и коммерческих банков. Ипотечное жилищное кредитование для семей с низкими доходами.