37. Загальні положення про оренду
За договором найму (оренди) наймодавець передає або зобов’язується передати наймачеві майно у користування за плату на певний строк.
Характеристика: двосторонній, оплатний. Може бути консенсуальним та реальним.
Сторони – наймодавець (орендодавець) та наймач (орендатор).
ЦК не пред’являє спеціальних вимог до сторін договору найму – ними можуть бути як юридичні так і фізичні особи. Наймодавцями можуть бути як власники майна, так і уповноваженні ними особи.
Предметом договору найму може бути річ, яка визначена індивідуальними ознаками і яка зберігає свій первісний вигляд при неодноразовому використанні (неспоживна річ).
Законом можуть бути встановлені види майна, що не можуть бути предметом договору найму. Предметом договору найму можуть бути майнові права. Особливості найму окремих видів майна встановлюються ЦК та іншим законом. До договору оренди застосовуються загальні правила про форми угод.
Відмінності від інших договорів: наймач отримує майно не у власність, а у тимчасове користування, за цією ознакою договір відрізняється від договору купівлі-продажу, за яким покупець майна стає його власником; предметом договору найму можуть бути тільки індивідуально-визначенні, неспоживні речі (нежилі приміщення, устаткування, авто), не знищуванні і процесі їх використання, за цією ознакою договір оренди відрізняється від договору займу, за яким зайомщик набуває майно у власність та зобов’язаний повернути не теж саме, а таку ж кількість речі того самого роду і якості; оплатний договір – за цією ознакою договір відрізняється від договору суди.
Договір найму укладається на строк, встановлений договором. Якщо строк найму не встановлений, договір найму вважається укладеним на невизначений строк. Кожна із сторін договору найму, укладеного на невизначений строк, може відмовитися від договору в будь-який час, письмово попередивши про це другу сторону за один місяць, а у разі найму нерухомого майна – за три місяці. Договором або законом може бути встановлений інший строк для попередження про відмову від договору найму, укладеного на невизначений строк. Законом можуть бути встановлені максимальні (граничні) строки договору найму окремих видів майна. Якщо до спливу встановленого законом максимального строку найму жодна із сторін не відмовилася від договору, укладеного на невизначений строк, він припиняється зі спливом максимального строку договору. Договір найму, строк якого перевищує встановлений законом максимальний строк, вважається укладеним на строк, що відповідає максимальному строку. 38. Договір позички
За договором позички одна сторона (позичкодавець) безоплатно передає або зобов’язується передати другій стороні (користувачеві) річ для користування протягом встановленого строку.
Характеристика: безоплатний, консенсуальний (тоді двосторонній) чи реальний (тоді односторонній).
Предметом може бути тільки індивідуально визначенні речі, не споживчі у процесі використання, оскільки вони повинні бути повернені після закінчення строку договору.
Сторони – позикодавець та користувач. Позикодавцем може бути фізична чи юридична особа. Особа, що здійснює управління майном, може бути позикодавцем за згодою власника. Юридичні особи, що здійснюють підприємницьку діяльність, не можуть передавати речіі у безоплатне користування особі, яка є засновником, учасником, керівником, членом його органу управління чи контролю. Договір позички речі побутового призначення між фізичними особами може укладатися усно. Договір позички між юридичними особами, а також між юридичною та фізичною особою укладається у письмовій формі. Договір позички будівлі, іншої капітальної споруди (їх окремої частини) укладається у формі, яка визначена відповідно до статті 793 ЦК (Договір найму будівлі або іншої капітальної споруди (їх окремої частини) укладається у письмовій формі. Договір найму будівлі або іншої капітальної споруди (їх окремої частини) строком на один рік і більше підлягає нотаріальному посвідченню). Договір позички транспортного засобу, в якому хоча б однією стороною є фізична особа, укладається у письмовій формі і підлягає нотаріальному посвідченню. Найбільше подібностей договору позички з договором найму (оренди), однак відрізняється від нього безоплатним характером. Подібність з договором зберігання обумовлена тим, що їх предметом є індивідуально визначенні неспоживчі речі, які підлягають поверненню власнику. Різниця в тому, що в договорі зберігання річ передається для зберігання, а в договорі позички – для користування. За договором позички річ залишається у власності позикодавця, у той час, коли за договором займу майно передається у власність позичальника. Крім того, вони розрізняються за предметом – предметом договору позички є тільки неспоживчі, індивідуально визначенні речі, а предметом договору займу – речі, визначенні родовими ознаками.
39. Договір найму житлового приміщення: поняття, суб'єктний склад. Відмінність від договору оренди. Члени сім'ї наймача
За договором найму (оренди) житла одна сторона – власник житла (наймодавець) передає або зобов’язується передати другій стороні (наймачеві) житло для проживання у ньому на певний строк за плату.
Характеристика: двосторонній, оплатний, консенсуальний або реальний (згідно ЖК тільки консенсуальний).
Сторони: наймодавець та наймач.
Сторони можуть бути фізичними чи юридичними особами. Якщо наймач є юридичною особою, він може використовувати житло тільки для проживання в ньому фізичних осіб. Сторони в договорах найму приміщень в домах державного та громадського житлового фонду – житлово-експлуатаційна організація та ордероодержувач..
Договір укладається у письмовій формі. Не дотримання письмової форми не тягне недійсності договору. Предметом можуть бути приміщення, а саме квартира, чи її частина, жилий дім, чи його частина. Приміщення повинно бути придатним для постійного проживання. відмінності від договору найма: предмет договору найма житла – тільки жиле приміщення; коло прав наймача в договорі найму житла ширше, ніж в договорі найма – а саме, вони мають не тільки право користуватися житлом в домах державного та громадського житлового фонду, але і мають право обміну, вселенні членів родини і ін.; договір найма житла породжує права та обов’язки не тільки для наймача, але й для членів його родини; договір найму житла в домах державного та громадського житлового фонду мають безстроковий характер. У договорі найму житла мають бути вказані особи, які проживатимуть разом із наймачем. Ці особи набувають рівних з наймачем прав та обов'язків щодо користування житлом. Наймач несе відповідальність перед наймодавцем за порушення умов договору особами, які проживають разом з ним. Якщо наймачами житла є кілька осіб, їхні обов'язки за договором найму житла є солідарними. Порядок користування житлом наймачем та особами, які постійно проживають разом з ним, визначається за домовленістю між ними, а у разі спору – встановлюється за рішенням суду.
40. Права та обов'язки наймача за договором найму житлового приміщення
Наймач зобов'язується: Використовувати житло за призначенням. Дотримуватися Правил користування приміщеннями житлових будинків і прибудинковими територіями, своєчасно вживати заходів до усунення виявлених у квартирі несправностей. Не допускати самовільного перепланування квартир, руйнування конструкцій будинку, заміни та перестановки технічного обладнання в квартирі. Забезпечувати цілісність пломб приладів обліку води, тепла та газу, не допускати самовільного втручання в роботу цих приладів. У встановлені терміни сплачувати квартирну плату і плату за комунальні послуги, економно використовувати воду, газ, електричну і теплову енергію. Дотримуватися правил пожежної та газової безпеки. Допускати у квартиру та інші займані наймачем приміщення для огляду елементів житлового будинку та його обладнання, перевірки показань засобів обліку в денний час, а у разі аварій і в нічний час, працівників підприємств з обслуговування житлового фонду за наявності у них відповідних посвідчень. При виїзді разом з членами сім'ї з житла звільнити і здати його наймодавцю в належному технічному і санітарному стані. Відшкодовувати збитки, завдані житловому приміщенню або майну інших мешканців будинку ним або членами його сім'ї.
Наймач має право: Вселяти відповідно до законодавства в займане ним житло інших осіб. Проводити в установленому порядку обмін займаного житла на інше. Здавати в піднайом за згодою членів сім'ї, що проживають разом з ним, житлове приміщення відповідно до законодавства. Бронювати в установлених законодавством випадках житло з отриманням охоронного свідоцтва. На збереження житлового приміщення у разі тимчасової відсутності його та членів його сім'ї на підставах і в межах строків, передбачених законодавством. Вимагати від наймодавця згідно із законодавством виконання покладених на нього обов'язків. У разі невиконання наймодавцем обов'язків щодо ремонту наданого в найом житла у випадках, викликаних нагальною потребою, провести ремонт і стягнути з наймодавця вартість ремонту або зарахувати її в рахунок наступних платежів. За наявності відповідних умов у членів сім'ї наймача вимагати розподілу особистого рахунку і переукладення договору найму з членами сім'ї наймача. Приватизувати займане житло відповідно до законодавства.
41. Права та обов'язки наймодавця за договором найму житлового приміщення
Наймодавець зобов'язується: Здійснювати обслуговування будинку, забезпечувати роботу технічного обладнання відповідно до вимог законодавства. Забезпечувати надання комунальних послуг. На час проведення капітального ремонту або реконструкції будинку з відселенням осіб, що проживають у ньому, надати наймачу і членам його сім'ї інше житло, не розриваючи при цьому договору найму житла, що ремонтується або реконструюється. Компенсувати наймачеві витрати, пов'язані з перевезенням. У період проживання наймача в іншому житловому приміщенні він здійснює квартплату лише за приміщення, надане йому на час ремонту. Своєчасно проводити підготовку житлового будинку і його технічного обладнання до експлуатації в осінньо-зимовий період. Доводити наймачу встановлені тарифи на житлово-комунальні послуги та розміри щомісячних платежів за них.