Прогноз денежного потока от инвестиционной деятельности представлен в таблице 12 в Приложении.
Обслуживание ранее привлеченных долгосрочных и краткосрочных займов и кредитов
ОАО «Гостиница «Третий Рим» на дату оценки имело обязательства по кредитным договорам.
Денежный поток на обслуживание ранее привлеченных займов и кредитов строился на основании следующих сделанных допущений:
· начисленные но не оплаченные на дату оценки проценты оплачиваются в первом прогнозном периоде;
· проценты в прогнозном периоде оплачиваются в том же квартале, что и начисляются (в соответствии с информацией, полученной в ОАО «Гостиница «Третий Рим»).
Получение средств по выданным долгосрочным и краткосрочным займам
ОАО «Гостиница «Третий Рим» на дату оценки не имело краткосрочных финансовых вложений в займы.
Привлечение заемных средств
ОАО «Гостиница «Третий Рим» для осуществления своей основной деятельности и на рефинансирование существующей задолженности должно привлекать заемные средства. Денежный поток от вновь привлеченных средств строился на основании следующих сделанных допущений:
· для финансирования привлекаются как долгосрочные, так и краткосрочные кредиты;
· проценты начисляются ежеквартально;
· проценты в прогнозном периоде оплачиваются в том же квартале, что и начисляются;
· средства привлекаются под 10,0% годовых (ставка рефинансирования на дату оценки 10% - телеграмма ЦБ РФ от 18.06.2007 № 1839-У).
Денежный поток от финансовой деятельности представлен в таблице 13 в Приложении.
Чистый денежный поток рассчитывался как сумма денежных потоков от операционной деятельности, от инвестиционной деятельности и от финансовой деятельности.
Стоимость реверсии была определена по методу Гордона. При этом сделано допущение, что в последнем прогнозном периоде деятельность компании стабилизировалась.
Построение консолидированного чистого денежного потока представлен в таблице 14 в Приложении.
Исходя из прогноза отчетов о движении денежных средств, остаточная стоимость бизнеса на 30 июня 2017 г., рассчитанная по модели Гордона, равна 1 155 723 792руб.
Чистый дисконтированный доход рассчитывался как сумма дисконтированных на середину периода денежных потоков кварталов, входящих в прогнозный период, и величины дисконтированной терминальной (остаточной) стоимости.
Расчет чистого дисконтированного дохода имеет следующий вид:
13 666 148 + (1 155 723 792× 0,194460877) = 238 409 210 руб.
При расчете ОАО «Гостиница «Третий Рим» строился чистый денежный поток, а не денежный поток на инвестированный капитал, денежный поток на обслуживание заемных средств уже учтен.
В ходе выполнения оценочных работ у ОАО «Гостиница «Третий Рим» не были выявлены активы, которые не генерируют денежный поток.
Результат расчета рыночной стоимости бизнеса (без учета скидки на ликвидность) представлен в нижеследующей таблице.
Таблица 15. Прогноз стоимостей и доходов на основе прогноза отчетов о движении денежных средств ОАО «Гостиница «Третий Рим», руб.
| Показатель | Прогноз |
| 1 | 2 |
| Чистый дисконтированный доход (без учета остаточной стоимости бизнеса) | 13 666 148 |
| Остаточная стоимость бизнеса на дату оценки | 224 743 062 |
| Чистый дисконтированный доход (с учетом остаточной стоимости бизнеса) | 238 409 210 |
| Рыночная стоимость прочих активов | 0 |
| Рыночная стоимость бизнеса (без учета скидки на ликвидность) | 238 409 210 |
Поскольку акции ОАО «Гостиница «Третий Рим» являются акциями открытого акционерного общества, которые не котируются на фондовых биржах, было принято решение рассчитать скидку на низкую ликвидность.
В российской практике в настоящее время отсутствуют достаточно подробные и обоснованные исследования в области скидок за недостаточную ликвидность для некотируемых на фондовых рынках компаний, в связи с этим оценщики опирались на результаты зарубежных исследований. Согласно данным аналитиков, величина скидки на недостаточную ликвидность, рассчитанная на основании соотношений средних значений мультипликаторов Р/Е в сделках по поглощениям для публичных и непубличных компаний, варьируется в диапазоне 10%-30%. Максимальное значение (30,0% соответствует в целом максимальной скидке на недостаточную ликвидность, рассчитанной Willamette Management Associated (www.willamette.com/research/research.html), равной 31,9%.
Таким образом, принято решение использовать для открытых акционерных обществ, акции которых не котируются на фондовых биржах, скидку 10%.
Таким образом, значение рыночной стоимости бизнеса ОАО «Гостиница «Третий Рим», рассчитанное с использованием доходного похода (метода дисконтирования чистого денежного потока), по состоянию на дату оценки составляет
238 409 210 × (100,00% - 10,00%) = 214 568 289 (Двести четырнадцать миллионов пятьсот шестьдесят восемь тысяч двести восемьдесят девять) рублей.
2.4 ЗАТРАТНЫЙ ПОДХОД
В рамках затратного подхода был выбран метод скорректированных чистых активов, как наиболее точно отражающий стоимость предприятия как единого продолжающего функционирование имущественного комплекса.
Так как не все статьи баланса отражают реальную их рыночную стоимость, в соответствии с методом накопленных активов для построения оценочного баланса должен быть скорректирован ряд статей, относящихся к активам (I и II разделы баланса) и обязательствам (IV и V разделы баланса). Статьи, относящиеся к III разделу баланса (Капитал и резервы), не требуют корректировки, так как величина собственного капитала компании в рамках затратного подхода рассчитывается как разность суммарной величины скорректированных активов и суммарной величины скорректированных обязательств.
Расчет долей, приходящихся на статьи I, II, IV и V разделов баланса, по состоянию на 30 июня 2007 г. приведен в нижеследующей таблице.
Таблица 16. Расчет долей статей баланса ОАО «Гостиница «Третий Рим» на 30 июня 2007 г.
| Статьи баланса | Код строки | Балансовая стоимость, тыс. руб. | Доля в валюте баланса, % | |||
| 1 | 2 | 3 | 4 | |||
| АКТИВ | ||||||
| I. ВНЕОБОРОТНЫЕ АКТИВЫ | ||||||
| Нематериальные активы (04,05) | 110 | 22 | 0,00 | |||
| Основные средства (01, 02, 03) | 120 | 75 071 | 5,86 | |||
| Незавершенное строительство (07, 08, 61) | 130 | 953 491 | 74,40 | |||
| Долгосрочные финансовые вложения (06, 82) | 140 | |||||
| Отложенные налоговые активы | 145 | 2 985 | 0,23 | |||
| Прочие внеоборотные активы | 150 | |||||
| ИТОГО по разделу I | 190 | 1 031 569 | 80,50 | |||
| II. ОБОРОТНЫЕ АКТИВЫ | ||||||
| Запасы | 210 | 17 867 | 1,39 | |||
| Налог на добавленную стоимость | 220 | 138 289 | 10,79 | |||
| Дебиторская задолженность (платежи по которой ожидаются более чем через 12 месяцев после отчетной даты) | 230 | |||||
| Дебиторская задолженность (платежи по которой ожидаются в течение 12 месяцев после отчетной даты) | 240 | 51 528 | 4,02 | |||
| Краткосрочные финансовые вложения | 250 | |||||
| Денежные средства | 260 | 42 237 | 3,30 | |||
| Прочие внеоборотные активы | 270 | |||||
| ИТОГО по разделу II | 290 | 249 921 | 19,50 | |||
| СУММАРНЫЙ АКТИВ | 300 | 1 281 490 | 100,00 | |||
| ПАССИВ | ||||||
| III. КАПИТАЛ И РЕЗЕРВЫ | 490 | 148 239 | 11,57 | |||
| IV. ДОЛГОСРОЧНЫЕ ПАССИВЫ | ||||||
| Займы и кредиты | 510 | 1 069 631 | 83,47 | |||
| Отложенные налоговые обязательства | 515 | 21 973 | 1,71 | |||
| Прочие долгосрочные обязательства | 520 | |||||
| ИТОГО по разделу IV | 590 | 1 091 604 | 85,18 | |||
| V. КРАТКОСРОЧНЫЕ ПАССИВЫ | ||||||
| Займы и кредиты | 610 | |||||
| Кредиторская задолженность | 620 | 41 647 | 3,25 | |||
| Задолженность участникам (учредителям) по выплате доходов | 630 | |||||
| Доходы будущих периодов | 640 | |||||
| Резервы предстоящих расходов | 650 | |||||
| Прочие краткосрочные обязательства | 660 | |||||
| ИТОГО по разделу V | 690 | 41 647 | 3,25 | |||
| СУММАРНЫЕ ОБЯЗАТЕЛЬСТВА | 700 | 1 281 490 | 100,00 | |||
Оценка рыночной стоимости активов