Методы оценки рыночной стоимости миноритарных пакетов акций российских предприятий (на примере оценки 15% пакета акций ОАО "Гостиница "Третий Рим") (стр. 7 из 22)
2.1 ТЕХНИЧЕСКОЕ ЗАДАНИЕ НА ПРОВЕДЕНИЕ ОЦЕНКИ
Техническое задание на проведение оценки представлено в таблице 1.
Таблица 1. Техническое задание на проведение оценки
| Заказчик оценки | Банк ХХХ (открытое акционерное общество) |
| Место нахождения Заказчика | г. Москва, ХХХ ул., д. ХХ |
| ИНН / КПП Заказчика | ХХХХ/ХХХХ |
| Реквизиты Заказчика | ХХХХ |
| ОГРН | ХХХХ |
| Адрес оцениваемого объекта | г.Москва, ХХХХ ул., д. ХХХ |
| Основание для проведения оценки | договор №ХХХ от 10 декабря 2007 г. |
| Тип объекта оценки | 15% пакет обыкновенных именных бездокументарных акций |
| Оцениваемые права | право собственности |
| База оценки | рыночная стоимость |
| Дата проведения оценки | 15 сентября 2007 г. |
| Цель оценки | определение рыночной стоимости |
| Задача оценки | купля-продажа |
| Форма представления результатов оценки | полный повествовательный отчет на бумажном носителе |
2.2 КРАТКАЯ ХАРАКТЕРИСТИКА ОАО «ГОСТИНИЦА «ТРЕТИЙ РИМ»
ОАО Гостиница «Третий Рим» зарегистрировано Государственной регистрационной палатой при Министерстве юстиции РФ ХХ июля ХХХХ г. за основным государственным регистрационным номером ХХХХХХХХХХХ, свидетельство о регистрации и внесении в Государственный реестр №ХХХХХХХ и действует на основании законодательства Российской Федерации.
Все внесенные изменения подтверждены Свидетельствами о внесении записи в Единый государственный реестр юридических лиц Министерства Российской Федерации по налогам и сборам.
Общество выпускает в бездокументарной форме обыкновенные именные акции, которые распределяются среди его учредителей или заранее определенного круга лиц. Уставный капитал ОАО «Третий Рим» определяет минимальный размер имущества Общества, гарантирующего интересы кредиторов и составляет 11 880 000 (Одиннадцать миллионов восемьсот восемьдесят тысяч) рублей, разделенных на 100 (Сто) именных акций в бездокументарной форме номинальной стоимостью 118 800 (Сто восемнадцать тысяч восемьсот) рублей.
За время функционирования компании была осуществлена одна эмиссия обыкновенных именных бездокументарных акций:
· способ размещения – распределение среди учредителей;
· государственный регистрационный номер: №ХХХХХХХХ;
· дата государственной регистрации ХХ января ХХХХ г.;
· номинальная стоимость: 118 800 (Сто восемнадцать тысяч восемьсот) рублей за акцию;
· количество акций 100 (Сто) штук.
По данным Заказчика оцениваемый пакет акций не находится в залоге и какие-либо иные обременения отсутствуют.
Таблица 2. Список зарегистрированных лиц, владеющих не менее 5% Уставного капитала
| Номинальный держатель акций | Информация о держателе акций | Количество обыкновенных акций, шт. | Доля в уставном капитале, % |
| 1 | 2 | 3 | 4 |
| ХХХ | ХХХ | 40 | 40 |
| ХХХ | ХХХ | 30 | 30 |
| ХХХ | ХХХ | 15 | 15 |
| ХХХ | ХХХ | 15 | 15 |
ОАО «Гостиница «Третий Рим» дочерних и зависимых обществ не имеет.
В соответствии с Уставом ОАО «Гостиница «Третий Рим» вправе ежегодно, раз в год принимать решение (объявлять) о выплате дивидендов по размещенным акциям, если иное не установлено законом об акционерных обществах. Дивиденды выплачиваются деньгами из чистой прибыли или дополнительными акциями.
За время деятельности ОАО «Гостиница «Третий Рим» дивиденды не начислялись.
Открытое акционерное общество «Гостиница «Третий Рим» управляет двумя гостиницами: известной с 1940 г. гостиницей «Третий Рим» и новой, открывшейся в 2000 г., гостиницей «Стратег».
Обе гостиницы соединены между собой и имеют общую инфраструктуру. Все услуги, доступные в одной гостинице, доступны и в другой. К ним относятся: ресторан, бар, бассейн, джакузи, парная, тренажерный зал, солярий, салон красоты, 3 конференц-зала, бизнес-центр, компьютерный зал, подземная автостоянка и т.п. В каждом номере есть возможность подключения к сети Интернет.
2.3 ДОХОДНЫЙ ПОДХОД
Выбор метода оценки
Динамика чистого денежного потока ОАО «Гостиница «Третий Рим» имеет сложную зависимость во времени, что вызвано реализацией инвестиционного проекта по реконструкции здания и введения в эксплуатацию гостиницы «Стратег».
В связи с этим метод капитализации неприменим. Единственным в рамках доходного подхода методом, позволяющим получить корректный результат, является метод дисконтирования чистого денежного потока.
Заказчиком были представлены следующие основные документы, позволяющие построить денежный поток для ОАО «Гостиница «Третий Рим»:
· бухгалтерская отчетность ОАО «Гостиница «Третий Рим»за 2004 – 2007 гг.;
· статистические данные по заполняемости гостиниц и структуре доходов и расходов;
· бизнес-план развития компании.
Согласно учредительным документам ОАО «Гостиница «Третий Рим» не имеет филиалов. Для целей наиболее полного анализа денежных потоков предприятия, денежные потоки от операционной, инвестиционной и финансовой деятельностей строились отдельно, а затем консолидировались.
Длительность прогнозного периода (до конца 2016 г.) определена необходимостью выплаты кредитов. Только после этого ОАО «Гостиница «Третий Рим» выходит на стабильные темпы развития.
Анализ ретроспективы денежного потока
Анализ ретроспективы денежного потока ОАО «Гостиница «Третий Рим» проведен на основе данных бухгалтерской отчетности за 2004-2006 гг. и 6 месяцев 2007 г. поквартально. Ретроспектива чистого денежного потока ОАО «Гостиница «Третий Рим» представлена в таблице 2 (см. Приложение) и на графике 1.
График 1. Ретроспектива чистого денежного потока ОАО «Гостиница «Третий Рим»
Динамика чистого денежного потока имела сложную зависимость во времени, что позволяет утверждать, что, вероятно, она будет носить нелинейный характер и в дальнейшем.
Определение ставки дисконтирования
В соответствии с учредительными документами ОАО «Гостиница «Третий Рим» создано на неопределенный срок. Следовательно, в качестве безрисковой ставки следует выбрать эффективную доходность длинных государственных облигаций, номинированных в рублях, – облигаций ОФЗ ПД – Россия, 46020, датой погашения которых является 06 февраля 2036 г. Их эффективная доходность на 30 сентября 2007 г. составила 6,78%.
· секторный (отраслевой) риск. Средний уровень риска обусловлен средним уровнем конкуренции на российском рынке гостиничных услуг;
· региональный риск. Средний уровень риска, поскольку Москва является одним из крупнейших промышленных и экономических центров России и характеризуется стабильными темпами развития региона;
· экологический риск. Уровень данного риска был определен на низком уровне в связи с тем, что деятельность оцениваемой компании практически не сопряжена с загрязнением окружающей среды, а, следовательно, и с экологическими рисками.
При определении поправки на риск инвестирования в ОАО «Гостиница «Третий Рим» учитывались следующие виды несистематических рисков:
· риск на управление бизнесом. Средний уровень риска, поскольку в существующих условиях управление бизнесом находится на уровне, позволяющем оперативно реагировать на изменения в ситуации в отрасли;
· риск прогнозируемости доходов. Уровень данного риска был определен на среднем уровне, что обусловлено стабильной ситуацией на рынке гостиничных услуг;
· риск конкуренции на рынке. Средний уровень данного риска обусловлен недостаточно развитой гостиничной сетью г. Москвы;
· риск рентабельности бизнеса. Средний уровень риска, так как гостиничный бизнес не является высокорентабельным;
· риск финансовой структуры (источников финансирования компании) Уровень выше среднего, так как на дату оценки у компании высокая доля заемных средств в структуре баланса;
· риск диверсифицированности клиентуры. Средний уровень риска;
· риск территориальной диверсифицированности. Уровень выше среднего, так как компания не располагает сетью гостиниц в различных городах;
· риск диверсифицированности товаров/услуг. Средний уровень, несмотря на то, что более 80% дохода компания получает от основного вида деятельности, в гостинице работает ресторан, бар, фитнес-центр, салон красоты и пр.
Таблица 3. Расчет ставки дисконтирования
| ШАГ 1. Определение безрисковой ставки | ||||||||||
| Безрисковая ставка | 6,78% | |||||||||
| ШАГ 2. Определение поправки на риск инвестирования в ОАО «Гостиница «Третий Рим» | ||||||||||
| Вид и наименование риска | 1 | 2 | 3 | 4 | 5 | 6 | 7 | 8 | 9 | 10 |
| 1 | 2 | 3 | 4 | 5 | 6 | 7 | 8 | 9 | 10 | 11 |
| Систематический риск | ||||||||||
| Секторный (отраслевой) | 1 | |||||||||
| Региональный | 1 | |||||||||
| Экологический | 0 | 1 | ||||||||
| Несистематический риск | ||||||||||
| Управление бизнесом | 1 | |||||||||
| Прогнозируемость доходов | 1 | |||||||||
| Конкуренция на рынке | 1 | |||||||||
| Рентабельность бизнеса | 1 | |||||||||
| Риск финансовой структуры | 1 | |||||||||
| Диверсифицированность клиентуры | 1 | |||||||||
| Территориальная диверсифицированность | 1 | |||||||||
| Диверсифицированность товаров / услуг | 1 | |||||||||
| Количество наблюдений | 0 | 0 | 0 | 1 | 0 | 1 | 7 | 2 | 0 | 0 |
| Взвешенный итог | 0 | 0 | 0 | 2 | 0 | 6 | 35 | 14 | 0 | 0 |
| Сумма | 57 | |||||||||
| Количество факторов | 11 | |||||||||
| Средневзвешенное значение | 10,99% | |||||||||
| ШАГ 3. Определение ставки дисконтирования | ||||||||||
| Безрисковая ставка | 6,78% | |||||||||
| Средневзвешенное значение | 10,99% | |||||||||
| Ставка дисконтирования | 17,77% | |||||||||
Таким образом, ставка дисконтирования для ОАО «Гостиница «Третий Рим» принимается равной