– аналитическая база данных АК&М «Рынок слияний и поглощений»;
– ежемесячный аналитический журнал «Слияния и поглощения» – www.ma-journal.ru;
– база данных фондовой биржи РТС – www.rts.ru;
– база данных фондовой биржи ММВБ – www.micex.ru;
– бюллетень «Реформа»;
– интернет-сайт информационного агентства AK&M – www.akm.ru;
– интернет-сайт информационного агентства НАУФОР – www.skrin.ru;
– интернет-сайты и базы данных прочих информационных агентств и бирж.
По результатам анализа не было выявлено ни одного предприятия гостиничного бизнеса, обыкновенные акции которых котировались бы на дату оценки на фондовых биржах ММВБ или РТС. В связи с этим, для дальнейшей оценки рыночной стоимости 100% обыкновенных именных бездокументарных акций ОАО «Гостиница «Третий Рим» в рамках сравнительного подхода метод рынка капитала не применим.
Проведенный анализ информации, имеющейся в открытом доступе, о фактически совершенных сделках по продаже пакетов акций предприятий гостиничного бизнеса в период 2006-2007 гг. позволил отобрать только одно предприятие-аналог, представленное в нижеследующей таблице.
Таблица 26. Предприятие-аналог
| № | Наименование предприятия | Пакет акций, выставленный на аукцион, % УК | Цена продажи пакета акций, тыс. руб. | Источник информации |
| 1 | 2 | 3 | 4 | 5 |
| 1 | ОАО «Гостиничный комплекс «Космос» | 20 | 570 129 | Слияния и поглощения за март 2006 г. (www.ma-journal.ru) |
В номере журнала «Слияния и поглощения» за март 2006 г. опубликованы результаты сделки между Правительством Москвы и ВАО «Интурист» по продаже 20% пакета акций ОАО «Гостиничный комплекс «Космос».
Таблица 27. Характеристика предприятия-аналога ОАО «Гостиница «Космос»
| Информация о предприятии | ||
| 1 | 2 | |
| Полное наименование | Открытое акционерное общество «Гостиничный комплекс «Космос» | |
| Место нахождения | г. Москва | |
| Перечень основной продукции (работ, услуг) | Гостиничный бизнес | |
| Общее количество и категории выпущенных акций | 33,537 млн обыкновенных именных акций в бездокументарной форме | |
| Номинальная стоимость акций | 17 руб. | |
| Общее количество, государственный регистрационный номер и категории выставляемых на продажу акций | 20% пакет обыкновенных именных бездокументарных акций | |
| Цена продажи пакета акций | 570 129 тыс. руб., по состоянию на 30 марта 2006 г. | |
Так как было найдено только одно предприятие-аналог, с даты публикации результата сделки купли-продажи которого прошло более полугода, и данное предприятие не котируется на фондовых рынках России, метод сделок в рамках сравнительного подхода к оценке ОАО «Гостиница «Третий Рим» также неприменим.
Для согласования полученных результатов был использован метод анализа иерархий.
В качестве критериев сравнения важности методов в настоящем отчете выделены четыре критерия:
А-возможность отразить действительные намерения продавца и покупателя;
Б-тип, качество, обширность данных, на основе которых проводится анализ;
В-способность параметров используемых методов учитывать конъюнктурные колебания;
Г-способность учитывать специфические особенности объекта, влияющие на его стоимость (местонахождение, размер, потенциальная доходность).
В таблице 28 построена матрица сравнения критериев и рассчитаны значения их нормированных весов.
Таблица 28. Матрица сравнения критериев
| Критерий | Вес критерия | Нормированный вес критерия | |||||
| А | Б | В | Г | ||||
| 1 | 2 | 3 | 4 | 5 | 6 | 7 | |
| Критерий | А | 1 | 1 | 1/2 | 1/2 | 0,707 | 0,167 |
| Б | 1 | 1 | 1/2 | 1/2 | 0,707 | 0,167 | |
| В | 2 | 2 | 1 | 1 | 1,414 | 0,333 | |
| Г | 2 | 2 | 1 | 1 | 1,414 | 0,333 | |
| ИТОГО | 4,398 | 1,000 | |||||
Построение матриц важности и расчет весов оценочных подходов
В таблицах 29-32 для каждого критерия построена обратно симметричная матрица индексов важности оценочных подходов. Каждому параметру всех объектов присваивается важность в соответствии с выбранной шкалой. Так как была проведена оценка с использованием двух оценочных подходов – доходного (Д) и затратного (З), матрицы имеют размерность 2×2.
Поскольку оценка проводилась с целью определения цены купли-продажи, то обоим подходам приданы равные веса значимости.
Таблица 29. Матрица сравнения критериев по возможности отразить действительные намерения продавца и покупателя
| Подход | З | Д | Вес критерия | Нормированный вес критерия |
| 1 | 2 | 3 | 4 | 5 |
| З | 1 | 1 | 1,000 | 0,500 |
| Д | 1 | 1 | 1,000 | 0,500 |
| ИТОГО | 2,000 | 1,000 |
Представляется, что более качественные и обширные данные были предоставлены и/или собраны по затратному подходу.
Таблица 30. Матрица сравнения критериев по типу, качеству, обширности данных, на основе которых проводится анализ
| Подход | З | Д | Вес критерия | Нормированный вес критерия |
| 1 | 2 | 3 | 4 | 5 |
| З | 1 | 3 | 1,732 | 0,750 |
| Д | 1/3 | 1 | 0,577 | 0,250 |
| ИТОГО | 2,309 | 1,000 |
Поскольку затратный подход основан в большей степени на апостериорной оценке информации, его вес с позиции восприимчивости к конъюнктурным колебаниям будет снижен.
Таблица 31. Матрица сравнения критериев по способности параметров используемых методов учитывать конъюнктурные колебания, влияющие на стоимость
| Подход | З | Д | Вес критерия | Нормированный вес критерия |
| 1 | 2 | 3 | 4 | 5 |
| З | 1 | 1/3 | 0,577 | 0,250 |
| Д | 3 | 1 | 1,732 | 0,750 |
| ИТОГО | 2,309 | 1,000 |
Специфические особенности оцениваемого объекта могут быть учтены более точно в доходном подходе.
Таблица 32. Матрица сравнения критериев по способности учитывать специфические особенности объекта, влияющие на его стоимость (местонахождение, размер, потенциальная доходность)
| Подход | З | Д | Вес критерия | Нормированный вес критерия |
| 1 | 2 | 3 | 4 | 5 |
| З | 1 | 1/3 | 0,577 | 0,250 |
| Д | 3 | 1 | 1,732 | 0,750 |
| ИТОГО | 2,309 | 1,000 |
Расчет итогового значения весов каждого оценочного подхода, использованного при оценке бизнеса ОАО «Гостиница «Третий Рим», представлен в таблице 33.
Таблица 33. Расчет итогового значения весов оценочных подходов
| Подход | Критерий | Итоговое значение веса оценочного подхода | |||
| А | Б | В | Г | ||
| 0,167 | 0,167 | 0,333 | 0,333 | ||
| 1 | 2 | 3 | 4 | 5 | 6 |
| З | 0,333 | 0,750 | 0,250 | 0,250 | 0,347 |
| Д | 0,667 | 0,250 | 0,750 | 0,750 | 0,653 |
| ИТОГО | 1,000 | ||||
Согласование результатов рыночной стоимости оцениваемого бизнеса ОАО «Гостиница «Третий Рим», полученных с использованием различных оценочных подходов, представлено в таблице 34.
Таблица 34. Согласование полученных результатов
| Оценочный подход | Вес оценочного подхода, % | Величина рыночной стоимости, тыс. руб. |
| 1 | 2 | 3 |
| Затратный | 34,7 | 240 770 771 |
| Доходный | 65,3 | 214 568 289 |
| Сравнительный | не применялся | |
| ИТОГО | 100,0 | 223 660 550 |
В настоящем отчете оценивается 15% пакет акций ОАО «Гостиница «Третий Рим», состоящий из обыкновенных бездокументарных именных акций Общества, не дающий контроля над предприятием. Соответственно, стоимость одной акции в таком пакете будет меньше стоимости одной акции в контрольном пакете на величину скидки на неконтрольный характер. По данным аналитиков рынка ценных бумаг скидка на неконтрольный характер для оцениваемого пакета акций составляет 25-35%, т.о.была принята средневзвешенная величина равная 30%.
Таблица 26. Скидки на неконтрольный характер
| Количество акций (процентов уставного капитала) | Величина скидки на неконтрольный характер, % |
| 1 | 2 |
| от 75% до 100% | 0 |
| от 50% + 1 акция до 75% – 1 акция | 5-15 |
| от 25% + 1 акция до 50% | 15-25 |
| от 10% до 25% | 25-35 |
| от 1 акции до 10 % – 1 акция | 35-45 |
Итоговое значение рыночной стоимости пакета акций рассчитывалась как произведение стоимости бизнеса 100% пакета обыкновенных именных бездокументарных акций на коэффициент контроля и долю оцениваемого пакета обыкновенных акций в общем количестве обыкновенных акций акционерного общества.
223 660 550 × (100,00% – 30,00%) × 15,00% = 23 484 357 рублей.
Таким образом, итоговая величина рыночной стоимости 15% пакета обыкновенных бездокументарных именных акций ОАО «Гостиница «Третий Рим» по состоянию на 30 сентября 2007 г., округленно до трех значащих цифр составляет