Проблема обеспечением жильем населения в современных условиях заключается в переходе от строительства жилья за счет государственных ассигнований с последующим бесплатным распределением к системе улучшения жилищных условий граждан посредством приобретения или готового жилья на свободном рынке за счет собственных и кредитных средств. Формулировка данной задачи нашла свое отражение в Федеральной целевой программе "Свой дом", а также в разрабатываемой Концепции развития системы ипотечного жилищного кредитования в РФ.
Жилье, по своей природе, является дорогостоящим товаром длительного пользования, поэтому его приобретение не может производиться за счет текущих доходов потребителей. Создание условий для размещения долгосрочных жилищных кредитов является привлекательной альтернативой, поскольку позволяет существенно ускорить процесс приобретения жилья населением, вынужденным в настоящее время откладывать средства на приобретение жилья в полном объеме.
Перспективы развития жилищного ипотечного кредитования в решающей степени зависят от макроэкономических условий. Такие условия стали формироваться в России лишь с конца 1995 г. В период высокой и непредсказуемой инфляции, уровень которой составил в 1995 г.31%, кредитный риск и риск процентной ставки при долгосрочном кредитовании были настолько велики, что банки-кредиторы даже не рассматривали возможности начала ипотечных операций, как вида прибыльного банковского бизнеса. В период с 1991 по 1995 гг. (за исключением середины 1994 г.) реальные банковские ставки были отрицательными, а сроки привлечения основной массы кредитных ресурсов не превышали 3-4 месяца.
Изменение общеэкономической ситуации, падание темпов инфляции, снижение цен на жилье, стабилизация курса рубля содействовали перемене в отношении российских банков к кредитованию приобретения жилья.
К 1998 году в России наблюдалась относительная финансовая стабилизация, инфляция снизилась до 12-14% в годовом измерении, увеличились объемы привлекаемых долгосрочных ресурсов, в России стал формироваться платежеспособный спрос на ипотечные кредиты со стороны "среднего" класса. Банки получили реальную возможность выдавать ипотечные кредиты не только в свободно конвертируемой валюте, но и в российских рублях на сроки от 3-х до 5 лет.
В результате проводимой финансовыми властями политики отставания роста обменного курса рубля к доллару США от реального соотношения в период с 1997 по июль 1998 года наблюдался рост доходов населения, в том числе в валютном выражении. Рост доходов населения на фоне некоторого снижения валютных цен на жилье способствовал росту спроса на ипотечные кредиты со стороны населения.
Ряд банков, прежде всего, в крупных городах приступили к практической реализации программы ипотечного кредитования, рассматривая его в качестве стратегической перспективы своего развития.
В то же время сохранение макроэкономической несбалансированности препятствовало широкомасштабному развитию ипотечного кредитования. Постоянное превышение расходов над доходами федерального бюджета, рост государственных заимствований обусловили высокие процентные ставки. В этих условиях банки ориентировались на получение сверхвысоких доходов от операций с ГКО.
Принятые меры экономической политики в послекризисный период, изменение конъюнктуры на мировых рынках обусловили позитивные макроэкономические сдвиги в первой половине 1999 года.
Ипотечное кредитование представляет реальную альтернативу прибыльного вложения средств. Вместе с тем, структура привлекаемых банками средств сохраняет выраженный краткосрочный характер. И если в целом, в конце 90-х, наблюдалось снижение уровня процентных ставок по привлекаемым ресурсам, то оценить стоимость долгосрочных ресурсов (на 5-10 лет), необходимых для финансирования долгосрочных ипотечных кредитов, крайне сложно ввиду их практического отсутствия. Именно недостаток долгосрочных средств при избытке краткосрочных являлся главной финансовой причиной низкой активности банков в области жилищного кредитования.
Одним их основных факторов, характеризующих наличие финансовых условий для возможности широкого развития долгосрочного ипотечного кредитования, являлось состояние банковского сектора в целом и наличие в нем достаточных долгосрочных пассивов, прежде всего в виде вкладом частных вкладчиков. Состояние российской банковской системы в конце XX века оставалось недостаточно устойчивым. Август 1998 г. выявил ее слабость и неготовность к обслуживанию частных вкладчиков.
До августа 1998 г. около 30% частных вкладов находилось в коммерческих банках, но в результате краха большинства крупных банков и оттока вкладчиков в Сбербанк к концу года доля Сбербанка в общем объеме частных вкладов превысила 85%. Поскольку многие частные банки предоставляли более широкий спектр услуг, чем Сбербанк, их уход со сцены вновь резко сузил даже и ранее небогатый спектр банковских услуг.
Кризис 1998 г. нанес удар и по сбережениям населения. Согласно данным банка России, прирост сбережений в 1998 г. составил 260 млрд. руб., по сравнению с 413 млрд. руб. в 1997 г.
Согласно официальной информации Сбербанка, на конец 1998 г. остатки рублевых вкладов населения в Сбербанке составляли 126 млрд. руб., остатки валютных вкладов - 1,3 млрд. долл. США. Поскольку на долю Сбербанка приходилось около 85% всех рублевых и валютных счетов населения, то суммарные остатки на счетах населения в банках России насчитывали примерно 150 млрд. руб. и 1,5 млрд. долл.
Недостаток долгосрочных ресурсов и высокая стоимость привлекаемых банками ресурсов, отсутствие вторичного рынка ипотечных кредитов - основные причины ограниченности рынка ипотечных кредитов конца прошлого века. Кроме того, высокие издержки и риски банков при ипотечном кредитовании были вызваны слабой стандартизацией процедур выдачи ипотечных кредитов, отсутствием кредитной истории у большинства потенциальных заемщиков (15, 98-111).
"Hypotheca" в переводе с греческого - подставка или подпорка, что вполне соответствует цели ипотечной системы: предотвратить опасности, связанные с установлением прав на недвижимое имущество.
В современной жизни термин "ипотека" рассматривается как залог недвижимого имущества с целью получения кредита.
Выдавая кредиты, банки требуют оформить залоговый документ, в соответствии с которым имущество не передается кредитору в собственность, а остается у должника, что дает ему возможность по-прежнему пользоваться предметом залога для удовлетворения собственных нужд. Кредитор вправе лишь контролировать это использование, чтобы не допустить ухудшения качества или исчезновения предмета залога. Если это все же происходит, то кредитор вправе потребовать дополнительное обеспечение от должника. Кроме того, с помощью залога банк страхует себя от рисков, связанных с невозвратом кредита, оставляя за собой право на продажу заложенного имущества и возмещение собственных затрат.
С каждым годом в России все большей популярностью пользуется ипотечное кредитование. Ипотека позволяет приобрести жилье сразу, оплачивая его стоимость в рассрочку в течение последующих лет. Это значительно удобнее, чем копить деньги, подвергая значительные накопления инфляционным и иным рискам.
До недавнего времени в России рынок ипотеки был представлен только ипотечными программами таких банков, как Сбербанк и "ДельтаКредит", с процентными ставками 14-15% годовых, на сегодняшний день развитие ипотеки столь стремительно, что уже гораздо больше банков готовы предложить потребителю свои ипотечные программы.
Условия выдачи кредитов и подход к клиентам в банках становятся все более мягкими. Достаточно сказать, что раньше речь о возможности получения кредита могла идти только при официальной зарплате. Тогда как сейчас учитываются и другие доходы заемщика. Уменьшилось количество справок, которые приходится собирать, увеличился круг тех, кому кредит предоставляется. К тому же по ипотеке изначально можно было приобрести квартиры только на вторичном рынке. Теперь же диапазон приобретаемой в кредит недвижимости расширился: с помощью ипотеки можно купить и новостройку, и загородный дом, и земельный участок. Наконец, процентная ставка стала более гибкой, на ее размер может влиять целый ряд таких факторов, как доходы заемщика, срок кредитования, тип приобретаемого жилья.
Согласно данным Банка России объем выдачи кредитов в I квартале 2009 г. составил 24,4 млрд руб., что в 6 раз меньше, чем за аналогичный период 2008 г. Во II квартале 2009 г. темпы роста сохранились на том же уровне. Совокупный объем кредитов, выданных во II квартале 2009 г., составил 30,8 млрд руб., что так же, как и в I квартале 2009 г., в 6 раз меньше, чем в аналогичный период 2008 г. (188,4 млрд руб.). Итог первого полугодия 2009 г. по выдаче ипотеки - 55,3 млрд руб. В количественном выражении в первом полугодии 2009 г. выдано 44 тыс. ипотечных кредитов, что почти в 5 раз меньше, чем в первом полугодии 2008 г. (213 тыс. ипотечных кредитов). При этом с марта 2009 г. начал планомерно снижаться объем ипотечной задолженности на балансах банков. По итогам 2008 г. он составлял 1,05 трлн руб., по состоянию на 1 июля 2009 г. - 1,01 трлн руб. (таблица 1). Таким образом, полугодовая скорость погашения портфеля в текущих условиях составила 6%. Во втором полугодии 2009 г. наметился небольшой прирост в выдаче кредитов. На 1 декабря 2009 г. объем выдачи ипотечных кредитов составил 124,45 млрд руб. Согласно данным, приведенным в табл.1, задолженность по предоставленным ипотечным кредитам планомерно увеличивалась с 2008 г. и только в начале II квартала 2009 г. стала немного снижаться (20).