Также наличие договора аренды земельного участка, заключенного до введения в действие ЗК РФ, не лишает собственника недвижимости права выкупа земельного участка в соответствии с п. 1 ст. 36 ЗК РФ.
Если договор аренды земельного участка заключен собственником расположенного на нем объекта недвижимости уже после введения в действие нового земельного законодательства, то в связи с тем, что собственник недвижимости реализовал свое исключительное право приватизации или аренды путем заключения договора аренды земельного участка, он утрачивает право выкупа земельного участка в соответствии с п. 1 ст. 36 ЗК РФ.
Если провести анализ нормы земельного законодательства, указанной в п. 1 ст. 36 ЗК РФ, можно сделать следующие выводы:
- исключительное право собственников зданий, строений и сооружений на приватизацию либо приобретение права аренды земельных участков, расположенных под данными объектами недвижимости и находящихся в публичной собственности, - это право выбора конкретной модели поведения;
- выбрав вариант аренды земли, собственник здания, строения и сооружения (арендатор земельных участков) не теряет свой исключительный статус и имеет право на приобретение данного земельного участка в собственность в будущем согласно п. 1 ст. 36 ЗК РФ.
Более того, положение об утрате права на выкуп земельного участка не соответствует иным нормам, указанным в ЗК РФ. В частности, в п. 8 ст. 22 ЗК РФ сказано, что при продаже земельного участка, находящегося в государственной или муниципальной собственности, арендатор данного земельного участка имеет преимущественное право его покупки, за исключением случаев, предусмотренных п. 1 ст. 36 ЗК РФ. Таким образом, в данном пункте ст. 22 ЗК РФ было предусмотрено исключение из правил. А для чего? Для того чтобы сделать акцент на том моменте, что если на земельном участке расположено какое-либо здание, строение или сооружение, то собственник данного объекта недвижимости и одновременно арендатор земли под ним обладает не преимущественным правом покупки, указанным в п. 8 ст. 22 ЗК РФ, а именно исключительным правом на его приватизацию независимо от времени заключения договора аренды (т.е. либо до вступления в силу ЗК РФ, либо уже после).
В тесной связи с данной нормой земельного законодательства работает и ч. 1 ст. 36 Конституции России, которая предусматривает конституционное право граждан иметь землю в частной собственности. Заметьте, нормы Конституции нашей страны распространяются и действуют на всю территорию России
Исключительное право на приобретение права аренды земельного участка, предусмотренное п. 1 ст. 36 ЗК РФ, принадлежит собственнику здания, строения или сооружения и после того, как срок первоначально заключенного им договора аренды земельного участка прекратил свое действие. В данном случае договор аренды может быть заключен на новый срок и только с собственником здания, строения или сооружения.
В целом смысл данного исключительного права на приватизацию земли или приобретение права ее аренды заключается именно в преимущественном праве на приобретение (закрепление) в собственность земельного участка, на котором расположены строения, здания, сооружения. Необходимо заметить, что данное право целесообразнее будет распространять не только на часть земельного участка под недвижимым имуществом и предназначенную для его обслуживания согласно градостроительным и иным нормам, но и на все землевладение в определенных до приватизации границах. Данное требование подтверждается и условием определения границ земельного участка на основании п. 1 ст. 36 ЗК РФ (мы об этом уже говорили ранее). А именно границы и размеры земельного надела определяются с учетом фактически используемой площади земельного участка.
Также порядок и условия приобретения прав на землю зависят от количества лиц, обладающих правами на расположенную на земельном участке недвижимость, и от того, на каком основании они владеют данным имуществом (например, на праве собственности, аренды и т.п.).
Например, здание, строение или сооружение расположено на неделимом земельном наделе, который является объектом права публичной собственности. Данная недвижимость принадлежит нескольким гражданам на праве собственности. Следовательно, данные лица имеют право приобрести данный земельный участок в общую долевую собственность или закрепить в своем пользовании по договору аренды с множественностью лиц на стороне арендатора, если иное не предусмотрено ЗК РФ и федеральными законами, с учетом долей в праве собственности на здание. Непременным условием подобного договора аренды будет являться согласие всех сторон на вступление в договор аренды других лиц, на законных основаниях пользующихся помещениями в данном здании, строении или сооружении.
Если договор аренды заключен на срок один год и более, то в соответствии с п. 2 ст. 26 ЗК РФ он подлежит государственной регистрации.
Поскольку данные лица вправе заключить договор аренды с множественностью лиц на стороне арендатора при участии в нем одного или нескольких владельцев помещений в здании, находящемся на неделимом земельном участке, надлежащим образом оформленный договор, заключенный на один год и более, подлежит государственной регистрации после подачи в регистрирующий орган заявления лицами, подписавшими такой договор.
Вся процедура предоставления земельного участка в собственность, закрепление на местности данного участка, оформление прав на землю осуществляются на основании земельного законодательства и положений о государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним.
Иностранные граждане и иностранные юридические лица, а также лица без гражданства, если они выступают собственниками зданий, строений и сооружений, вправе приобрести земельные участки под ними в собственность согласно статье 36, пункту 2 статьи 5, пункту 3 статьи 15 и пунктам 4 и 5 статьи 28 ЗК РФ.
Указанным категориям граждан земельные участки предоставляются за плату (т.е. возмездно) по договору купли-продажи или аренды.
Граждане, которые получили земельные участки в частную собственность, имеют право продавать их другим гражданам России независимо от сроков приобретения права собственности на землю в пределах норм предоставления земельных участков.
Собственнику земельного участка запрещено использовать его не по целевому назначению. Граждане, имевшие ранее земельные участки, размеры которых превышают установленные предельные нормы, в любом случае сохраняют право пожизненного наследуемого владения или пользования частью земельного участка, превышающей установленные нормы.
Все сведения о правах на земельные участки и об ограничениях (обременениях) данных прав вносятся в Единый государственный реестр земель на основании сведений Единого государственного реестра прав на недвижимое имущество и сделок с ним и на основании иных юридических документов.
Приватизация недвижимости осуществляется одновременно с отчуждением лицу, приобретающему такое имущество, земельных участков, занимаемых этим имуществом и необходимых для его использования.
Земельный участок, не выделенный на местности и не имеющий привязки на местности и кадастрового номера, продолжает оставаться территорией, на которую в силу приватизационного законодательства объектов недвижимости переходило право пользования на земельный участок под зданием, сооружением и прилегающую часть. И только сейчас действующее земельное законодательство предусматривает необходимость формирования земельного участка и его учетной регистрации в Государственном земельном кадастре. После формирования земельного участка и его регистрации он становится объектом земельных правоотношений.
Если расположенные на земле объекты недвижимости ранее были приватизированы, то их собственники могут ходатайствовать перед собственником земли о формировании земельного участка как объекта недвижимости и его приватизации с учетом положений Федеральных законов "О землеустройстве", "О государственном земельном кадастре", "О разграничении государственной собственности на землю", Земельного кодекса РФ и п. 10 ст. 3 Федерального закона "О введении в действие Земельного кодекса РФ", других нормативных актов Российской Федерации в части определения собственника (Российской Федерации, субъекта Федерации, муниципального образования) земельного участка и лица, выступающего от имени собственника (распорядителя, продавца).
Как показывает практика, наиболее динамично участвуют в обороте объекты недвижимости - ранее приватизированные строения, сооружения. Оборот с недвижимостью на земельном участке всегда сопряжен с переходом прав на землю, но не всегда участники гражданско-правовых отношений решают вопросы землепользования. Это объясняется временным фактором оформления земельно-правовых отношений, так как не во всех случаях земельные участки ранее были сформированы как объекты недвижимости и на них выданы документы либо при наличии документов на земельный участок стороны ограничиваются положениями некоторых нормативных актов.
Федеральным законом "О введении в действие Земельного кодекса Российской Федерации" предусмотрена обязанность граждан и юридических лиц переоформить право постоянного (бессрочного) пользования земельными участками на право их аренды или приобрести земельные участки в собственность, а религиозные организации, кроме того, - переоформить на право безвозмездного срочного пользования по своему желанию до 1 января 2006 г.
Переоформление прав позволит включить земельные участки в гражданский и земельный оборот (ипотека, продажа земельных участков, прав аренды, субаренда и т.д.), в то время как распоряжение земельными участками, находящимися у землепользователей на праве постоянного (бессрочного) пользования, запрещено. При этом ст. 20 ЗК РФ гарантирует сохранение права постоянного (бессрочного) пользования. Статьей 45 ЗК РФ установлены основания прекращения права постоянного (бессрочного) пользования земельным участком. Непереоформление права постоянного (бессрочного) пользования на право собственности, аренды или безвозмездного срочного пользования является основанием прекращения права на земельный участок.