Державне регулювання обігу земельних ділянок передбачає виконання зазначеними органами державної влади та місцевого самоврядування комплексу організаційно-правових, фінансових, економічних, кадрових, інформаційних, науково-технічних та інших заходів, спрямованих на забезпечення вільного доступу до земельних ділянок усіх заінтересованих осіб, безперешкодного набуття прав на земельні ділянки, створення необхідної інфраструктури, забезпечення правового захисту не лише суб'єктів права на землю, а й усіх учасників ринку землі.
Зокрема, органи державної влади та місцевого самоврядування мають виконувати завдання щодо розробки та вдосконалення прозорого порядку відчуження земельних ділянок, надання фізичним і юридичним особам можливості вибору різних дозволених видів функціонального використання земельних ділянок, розробки механізмів набуття прав на земельні ділянки на конкурентних засадах. Крім того, ці органи зобов'язані формувати необхідну інфраструктуру ринку землі, забезпечувати її функціонування, створювати умови для розвитку конкуренції, забезпечення прозорості і законності операцій із земельними ділянками. У цьому зв'язку неабияке значення для належного функціонування обігу земельних ділянок мають організація земельних бірж, земельних банків та інших фінансово-кредитних установ, створення дієвої і доступної для кожного державної реєстраційної системи прав на землю. Відповідно до вимог чинного земельного законодавства України перехід прав на земельні ділянки потребує обов'язкового проведення їх експертної грошової оцінки юридичними і фізичними особами, які одержали Сертифікат оцінювача і мають право проводити таку оцінку згідно із Законом України "Про оцінку майна, майнових прав та професійну оціночну діяльність" та Законом "Про оцінку земель" від 11.12.03 р.
Відповідно до ст. 14 Конституції України громадяни, юридичні особи і держава набувають і реалізують право власності на землю виключно відповідно до закону. Виходячи з цього, лише Верховна Рада України у законі визначає земельні ділянки, що можуть перебувати у вільному обігу без будь-яких законодавчих чи інших заборон, встановлювати обмежений обіг земельних ділянок для окремих категорій земель та окремих суб'єктів, визначати землі, що не можуть перебувати у цивільно-правовому обігу, або встановлювати мораторій на відчуження чи інший спосіб передачі земельних ділянок від однієї особи до іншої на певний термін.
Відповідно до указу Президента від 25.07.2006 Кабінету Міністрів України було доручено забезпечити з урахуванням міжнародного досвіду та за участю представників комітетів і депутатських фракцій Верховної Ради України підготовку та внесення в установленому порядку на розгляд Верховної Ради України законопроектів, спрямованих на створення належних правових засад формування та регулювання ринку землі, передбачивши в них, зокрема: ефективні механізми забезпечення захисту прав на землю та інтересів національного сільськогосподарського виробника, територіальних громад та держави, охорони та раціонального використання земель в умовах розвитку ринку землі; удосконалення механізмів формування та реалізації державної політики у сфері земельних відносин; дієві стимули прискорення проведення грошової оцінки земель усіх категорій, створення та ефективного функціонування державного земельного кадастру, зокрема державної системи реєстрації прав на земельні ділянки, а також установлення в натурі та на відповідних планово-картографічних матеріалах меж населених пунктів та інших адміністративно-територіальних одиниць; поліпшення правового та організаційного забезпечення належного задоволення потреб держави та місцевого самоврядування у земельних ресурсах; визначення підстав та порядку придбання земельних ділянок для державних та комунальних потреб за рахунок коштів державного і місцевих бюджетів; встановлення вимог до покупців земельних ділянок сільськогосподарського призначення, зокрема щодо наявності у них можливостей для належного ведення господарства, раціонального використання земель, бізнес-плану та проекту землеустрою, забезпечення цільового використання набутої у власність земельної ділянки; запровадження особливого порядку відчуження земельних ділянок протягом певного строку після набуття права власності на них; встановлення обмежень щодо максимального розміру земельних ділянок сільськогосподарського призначення, які можуть перебувати у власності однієї особи, а також обмежень щодо поділу земельних ділянок сільськогосподарського призначення, мінімальних граничних розмірів таких ділянок; встановлення випадків виникнення у громадян, юридичних осіб, територіальних громад та держави переважного права на придбання та одержання земельних ділянок у власність, постійне користування та оренду, розроблення ефективних механізмів реалізації такого права; визначення механізмів державної підтримки забезпечення стабільності цін на ринку землі; встановлення строку, протягом якого громадяни - власники земельних часток (паїв) можуть реалізувати право на виділення земельної частки (паю) в натурі (на місцевості) та одержання державних актів на право власності на земельні ділянки, а також строку завершення безоплатної передачі у власність земельних ділянок державної та комунальної власності, удосконалення механізмів забезпечення реалізації таких прав, насамперед щодо спрощення процедури та прискорення видачі зазначених державних актів; удосконалення порядку організації та проведення земельних торгів, аукціонної діяльності на ринку землі, порядку страхування земельних ділянок та прав на них, механізмів забезпечення прозорості укладання угод щодо відчуження земель державної та комунальної власності, а також здійснення іпотеки земельних ділянок;
РОЗДІЛ 2. ОБІГ ЗЕМЕЛЬНИХ ДІЛЯНОК В УКРАЇНІ
2.1 Правочини із земельними ділянками
Відповідно до статей 13, 14 і 41 Конституції України, а також норм чинного Земельного кодексу України обіг земельних ділянок має здійснюватися у визначених законом правових формах, важливе місце серед яких посідають правочини.
При цьому у Кодексі не вживається поняття "правочин", а застосовується термін "угода" щодо набуття права власності на земельні ділянки чи права користування.
Аналіз змісту норм статей 127, 131, 142 та інших норм Земельного Кодексу України дає можливість стверджувати, що вживане у цьому законі поняття "угоди" щодо земельних ділянок є тотожним поняттю "правочини", під яким у Цивільному кодексі України від 16 січня 2003 р. розуміються дії особи, спрямовані на набуття, зміну або припинення цивільних прав та обов’язків. Види, зміст та порядок укладення правочинів щодо земельних ділянок визначені у нормах глав 20 і 21 та інших статтях Земельного Кодексу України. Вказані у цьому законі правочини щодо земельних ділянок мають цивільно-правовий характер. Тому до регулювання відносин, що виникають у процесі укладення і виконання таких угод, необхідно застосовувати норми цивільного законодавства України. Однак за своєю юридичною природою угоди щодо земельних ділянок мають не лише цивільно-правовий, а й публічно-правовий характер, оскільки їх укладення і виконання опосередковано рішеннями органів державної влади та місцевого самоврядування щодо визначення правового режиму земельної ділянки як предмета угоди, а також оформленням прав на земельні ділянки.
Виходячи з цього, правове регулювання обігу земельних ділянок потребує комплексного підходу до застосування норм та методів як приватно-правового, так і публічно-правового характеру. При цьому правове забезпечення обігу земельних ділянок має здійснюватися з врахуванням того, що у таких випадках норми цивільного законодавства співвідносяться з нормами земельного законодавства як загальні і спеціальні. Як зазначається у п. 2 ст. 131 ЗК України, укладення передбачених у п. 1 цієї статті угод щодо земельних ділянок здійснюється відповідно до Цивільного кодексу України з урахуванням вимог цього Кодексу. Такий підхід до розуміння юридичної природи правочинів щодо земельних ділянок дає змогу провести їх класифікацію на певні види, а також вказати на особливості стосовно форми, чинності та змісту таких правочинів.
Відповідно до ст. 202 Цивільного кодексу України правочини можуть бути односторонніми та багатосторонніми (договори). Така класифікація правочинів є прийнятною і для характеристики правових форм обігу земельних ділянок.
Зокрема, до односторонніх правочинів щодо земельних ділянок належать: а) дарування; б) спадкування за заповітом, в) добровільна відмова від земельної ділянки. До двосторонніх правочинів відносять: а) договір купівлі-продажу; б) договір міни; в) договір про спільну власність на земельну ділянку; г) договір про довічне утримання особи, яка є власником земельної ділянки; ґ) договір про переуступку частки у праві власності на земельну ділянку; д) установчий договір про створення господарського товариства з передачею земельної ділянки чи права користування земельною ділянкою до статутного фонду; є) договір оренди земельної ділянки; є) договір суборенди земельної ділянки; ж) договір про право забудови земельної ділянки; з) договір застави (іпотеки) тощо.
Враховуючи особливості землі як об’єкта права класифікацію правочинів щодо земельних ділянок можна проводити і за іншими ознаками. Так, наприклад, залежно від категорії земель слід розрізняти правочини щодо земельних ділянок сільськогосподарського та несільськогосподарського призначення. Залежно від суб’єктного складу правочини щодо земельних ділянок можуть бути між фізичними особами, між фізичними і юридичними особами, між юридичними особами, між фізичними та юридичними особами і органами державної влади та місцевого самоврядування. Названі критерії класифікації правочинів щодо земельних ділянок не є вичерпними і можуть бути розширені.