Закон Российской Федерации при установлении объекта жилищных отношений оперирует более широким понятием, нежели «жилое помещение», — таким, как «недвижимость в жилищной сфере». Под недвижимостью в жилищной сфере понимается недвижимое имущество с установленными правами владения, пользования и распоряжения в границах данного имущества, включающее в себя:
· земельные участки и прочно связанные с ними жилые дома с жилыми и нежилыми помещениями, приусадебные хозяйственные постройки, зеленые насаждения с многолетним циклом развития;
· жилые дома, квартиры, иные жилые помещения в жилых домах и других строениях, пригодные для постоянного и временного проживания;
· сооружения и элементы инженерной инфраструктуры жилищной сферы.
В соответствии с подп. 2 п. 1 ст. 673 Гражданского кодекса пригодность жилого помещения для проживания определяется в порядке, предусмотренном жилищным законодательством. Однако важно отметить, что в рамках жилищного законодательства Российской Федерации не совсем четкое определения понятия «жилое помещение». Несмотря на это, в рамках иных отраслей российского права существуют схожие определения понятия «жилое помещение». Так, в соответствии с примечанием к ст. 139 Уголовного кодекса Российской Федерации под жилищем понимаются индивидуальный жилой дом с входящими в него жилыми и нежилыми помещениями, жилое помещение независимо от формы собственности, входящее в жилищный фонд и пригодное для постоянного или временного проживания, а равно иное помещение или строение, не входящие в жилищный фонд, но предназначенные для временного проживания. Аналогичное определение жилища содержится в рамках ст. 5 Уголовно-процессуального кодекса Российской Федерации. В связи с тем что жилищное законодательство не содержит точного определения категории «жилое помещение», требования, предъявляемые к жилому помещению, можно установить исходя из общего смысла законодательства, отдельных нормативных положений Жилищного кодекса, Закона Российской Федерации «Об основах федеральной жилищной политики», а также Правил и норм технической эксплуатации жилищного фонда, утвержденных постановлением Госстроя Российской Федерации от 27 сентября 2003 г. № 170[23].
В ч. 1 ст. 671, ч. 2 ст. 671, ч. 1 ст. 672 Гражданского кодекса РФ, социальный наем, коммерческий наем (или просто наем жилого помещения) и аренда упоминаются раздельно. По договору найма жилого помещения одна сторона — собственник жилого помещения или управомоченное им лицо (наймодатель) — обязуется предоставить другой стороне (нанимателю) жилое помещение за плату во владение и пользование для проживания в нем.
В государственном и муниципальном жилищном фонде социального использования жилые помещения предоставляются гражданам по договору социального найма жилого помещения.
Юридическим лицам жилое помещение может быть предоставлено во владение и (или) пользование на основе договора аренды или иного договора. Таким образом, указанные виды договоров разграничиваются по нескольким основаниям:
- по субъекту — нанимателем по договорам коммерческого найма может быть только физическое лицо, арендатором по договору аренды — только юридическое;
- по сроку — договор социального найма бессрочен, а договор найма жилого помещения (коммерческого найма) заключается на срок, не превышающий пяти лет (если в договоре срок не определен, договор считается заключенным на пять лет); договор коммерческого найма может также быть заключен на срок не больше года (краткосрочный наем); договор аренды заключается на срок, определенный самим договором;
- по предоставляемым правам — по договору аренды (имущественного найма) арендодатель (наймодатель) обязуется предоставить арендатору (нанимателю) имущество за плату во временное владение и пользование или во временное пользование; по договору коммерческого найма помещение предоставляется во владение и пользование, по договору социального найма помещение может предоставляться как во владение и пользование, так и только в пользование;
- по источнику предоставления жилого помещения — по договору социального найма помещение предоставляется из государственного, муниципального или общественного фондов; договорах аренды и коммерческого найма собственник имущества так жестко не оговаривается;
- по норме жилой площади — жилое помещение по договору социального найма предоставляется гражданам в пределах нормы жилой площади, за исключением случаев, когда граждане имеют право на дополнительную жилую площадь; договор коммерческого найма заключается в отношении изолированного жилого помещения, пригодного для постоянного проживания (квартира, жилой дом, часть квартиры или жилого дома), а в отношении объекта договора аренды ограничений нет;
- по основанию для вселения — основанием вселения в жилое помещение по договору социального найма является договор социального найма, выдаваемый на основании решения фондораспорядителя, а при аренде или коммерческом найме — соответствующий договор.
- Чаще всего по договору коммерческого найма помещение предоставляется из состава индивидуального жилищного фонда. Договор заключается строго в письменной форме. Изменение собственника не влечет за собой прекращения договора найма[24].
Наниматель и проживающие с ним граждане в соответствии со ст. 678 Гражданского кодекса Российской Федерации обязаны использовать жилое помещение только для проживания, обеспечивать сохранность жилого помещения и поддерживать его в надлежащем состоянии. Наниматель не вправе производить переустройство и реконструкцию жилого помещения без согласия наймодателя. Наниматель обязан своевременно вносить плату за жилое помещение. Если договором не установлено иное, наниматель обязан самостоятельно вносить коммунальные платежи и плату за жилое помещение. Размер платы за жилое помещение устанавливается по соглашению сторон в договоре найма жилого помещения. Одностороннее изменение размера платы недопустимо. Если договором сроки внесения оплаты не предусмотрены, плата должна вноситься нанимателем ежемесячно. В обязанности нанимателя входит текущий ремонт.
Новеллой Гражданского кодекса является закрепление, кроме нанимателя, круга лиц, которые также имеют право пользования жилым помещением. При наличии согласия наймодателя и проживающих совместно с нанимателем граждан наниматель может разрешить вселение в помещение других граждан в качестве постоянно проживающих с нанимателем, а также временных жильцов. Для вселения несовершеннолетних детей согласия не требуется. Однако в случае вселения несовершеннолетнего в жилище одного из разведенных родителей могут возникнуть спорные вопросы.
Так например, Р. обратилась в суд с иском в своих интересах и интересах несовершеннолетнего сына А. (1994 года рождения) к Н. и В. о признании права на жилую площадь в их квартире в г. Казани и вселении, ссылаясь на следующее. С октября 1999 г. по апрель 2001 г. она проживала в указанной квартире вместе с мужем Н. и их общим сыном А. и свекровью В. Квартира была предоставлена ответчикам в связи со сносом дома, зарегистрированы в ней ответчики и несовершеннолетний А. Из-за конфликтных отношений с мужем истица с сыном выехала из данной квартиры. В настоящее время она намерена с сыном проживать там, однако ответчики им в этом препятствуют.
Решением Ново-Савиновского районного суда г. Казани от 17 декабря 2002 г. Р. в иске отказано.
Судебная коллегия по гражданским делам Верховного Суда Республики Татарстан 20 января 2003 г. решение суда в части отказа во вселении А. отменила и в этой части вынесла новое решение об удовлетворении требования о вселении его в спорную квартиру, в остальной части решение оставила без изменения.
Президиум Верховного Суда Республики Татарстан 18 июня 2003 г. кассационное определение отменил в части вынесения нового решения о вселении А. в упомянутую квартиру и оставил без изменения решение суда первой инстанции, в остальной части кассационное определение оставил без изменения.
Р. в надзорной жалобе указала на правомерность и обоснованность определения кассационной инстанции и на ошибочность выводов судов первой и надзорной инстанций в отношении жилищных прав ее несовершеннолетнего сына и в связи с этим поставила вопрос об отмене определения президиума Верховного Суда Республики Татарстан как вынесенного с существенными нарушениями норм материального и процессуального права.
Судебная коллегия по гражданским делам Верховного Суда РФ 16 апреля 2004 г. жалобу удовлетворила по следующим основаниям.
В соответствии со ст. 387 ГПК РФ основаниями для отмены или изменения судебных постановлений в порядке надзора являются существенные нарушения норм материального или процессуального права.
В силу ст. 54 ЖК РСФСР наниматель вправе в установленном порядке вселить в занимаемое им жилое помещение своего супруга, детей, родителей, других родственников, нетрудоспособных иждивенцев и иных лиц, получив на это письменное согласие всех совершеннолетних членов своей семьи. На вселение к родителям их детей, не достигших совершеннолетия, не требуется согласия остальных членов семьи. Граждане, вселенные нанимателем с соблюдением правил настоящей статьи, приобретают равное с нанимателем и остальными членами его семьи право пользования жилым помещением, если эти граждане являются или признаются членами его семьи (ст. 53 ЖК РСФСР) и если при вселении между этими гражданами, нанимателем и проживающими с ним членами его семьи не было иного соглашения о порядке пользования жилым помещением.