Основания возникновения права пользования жилыми помещениями
Согласно ст. 26 ЖК право пользования жилыми помещениями возникает на основании:
договора найма жилого помещения (соглашение, по которому одна сторона (наймодатель) обязуется предоставить другой стороне (нанимателю) жилое помещение во владение и пользование за плату);
договора поднайма жилого помещения (наниматель жилого помещения вправе с письменного согласия проживающих совместно с ним совершеннолетних членов его семьи и наймодателя сдавать жилое помещение другим гражданам);
права собственности (граждане приобретают право собственности на жилое помещение на основании: строительства жилого дома, части жилого дома, квартиры; приватизации занимаемого жилого помещения государственною жилищного фонда; принятия жилого помещения в наследство; оформления права собственности на жилое помещение членом организации граждан-застройщиков; передачи им жилого дома, квартиры в собственность вместо снесенного жилого дома в связи с изъятием земельного участка для государственных нужд; передачи им жилого помещения и собственность вместо утраченного в связи с капитальным ремонтом или реконструкцией жилого дома; совершения гражданско-правовых сделок; по другим основаниям, предусмотренным законодательными актами Республики Беларусь). Право собственности граждан и юридических лиц негосударственной формы собственности на жилое помещение подтверждается правоустанавливающим документом.
завещательного отказа (возложение на наследника по завещанию за счет наследства какого-либо обязательства). В соответствии с п. 4 ст. 1054 ГК на наследника, к которому переходит жилой дом, квартира или иное жилое помещение, завещатель вправе возложить обязанность предоставить другому лицу пожизненное пользование этим помещением или определенной его частью. При последующем переходе права собственности на жилое помещение право пожизненного пользования сохраняет силу. Право пожизненного пользования неотчуждаемо, непередаваемо и не переходит к наследникам отказополучателя. Право пожизненного пользования, предоставленное отказополучателю, не является основанием для проживания членов его семьи, если в завещании не указано иное;
по другим основаниям, не запрещенным законами Республики Беларусь.
Договор найма жилого помещения
Договор найма жилого помещения - соглашение, по которому одна сторона (наймодатель) обязуется предоставить другой стороне (нанимателю) жилое помещение во владение и пользование за плату.
Плата за пользование жилыми помещениями устанавливается по соглашению между нанимателем и наймодателем, если законодательством Республики Беларусь не установлено иное, и не должна превышать максимальной допустимой нормы, установленной Советом Министров Республики Беларусь.
Согласно ст. 28 ЖК плата за коммунальные услуги (горячее и холодное водоснабжение, канализацию, газ, электрическую и тепловую энергию, лифты, вывоз и обезвреживание твердых бытовых отходов, другие услуги) взимается согласно тарифам, по которым оплачивает эти услуги наймодатель, и (или) по показаниям приборов учета.
Форма договора найма жилого помещения - письменная. Основания заключения договора найма жилого помещения различны. В зависимости от оснований законодательными органами разработан ряд типовых договоров найма.
Постановлением Совета Министров Республики Беларусь от 17 марта 2006 г. № 371 утверждены следующие типовые договоры:
Типовой договор найма жилого помещения государственного жилищного фонда;
Типовой договор найма жилого помещения социального пользования государственного жилищного фонда;
Типовой договор найма жилого служебного жилого помещения государственного жилищного фонда.
Постановлением Совета Министров Республики Беларусь от 15 сентября 1999 г. № 1437 (с изменениями и дополнениями) утвержден Типовой договор найма жилого помещения государственного жилищного фонда в общежитии.
Постановлением Совета Министров Республики Беларусь от 7 марта 2003 г. № 318 (с изменениями) утвержден Типовой договор найма жилого помещения и пользования имуществом в специальном служебном жилищном фонде.
Постановлением Совета Министров Республики Беларусь от 12 сентября 2006 г. № 1191 утверждены формы:
договора найма жилого помещения в домах частного жилищного фонда граждан;
договора поднайма жилого помещения государственного жилищного фонда;
договора аренды (субаренды) нежилых помещений (гараж, дача).
Приказом Министерства жилищно-коммунального хозяйства Республики Беларусь от 25 апреля 2006 г. № 78 утвержден Примерный договор найма жилого помещения маневренного фонда.
В соответствии со ст. 30 ЖК члены семьи нанимателя, проживающие совместно с ним и вселенные в установленном ЖК порядке, пользуются наравне с нанимателем правами и исполняют обязанности, вытекающие из договора найма жилого помещения. Совершеннолетние члены семьи нанимателя несут солидарную с ним ответственность по обязательствам, вытекающим из.договора найми, если иное не предусмотрено письменным договором между ними.
Члены семьи нанимателя имеют право без согласия собственника и нанимателя жилого помещения вселить в занимаемое ими жилое помещение только своих несовершеннолетних детей.
Если члены семьи нанимателя перестали быть членами его семьи, но продолжают проживать в этом же жилом помещении, они сохраняют свои права и обязанности, если иное не установлено ЖК и заключенным между ними письменным соглашением о порядке пользования жилым помещением.
Обмен (мена) жилых помещений
Обмен (мена) жилых помещений допускается с согласия собственника жилищного фонда или уполномоченного им органа, если ЖК не установлено иное (ст. 32 ЖК).
По договору мены каждая из сторон передает в собственность другой стороне одно жилое помещение в обмен на другое. В этом случае каждая из сторон является продавцом и покупателем, то есть собственником жилого помещения. Мена принадлежащего на праве общей собственности жилого помещения допускается только с согласия всех участников долевой собственности. Суд не вправе понудить собственников дать согласие на заключение договора мены жилого помещения.
При обмене жилые помещения могут переходить и в пользование, и в собственность в зависимости от того, кто был стороной в сделке: собственник или наниматель жилого помещения. В другом случае при обмене жилые помещения переходят только в пользование, если обе стороны были нанимателями. При определенных обстоятельствах обмен может быть произведен принудительно на основании решения суда об этом.
Условия, при которых обмен жилого помещения не допускается:
к нанимателю предъявлен иск о расторжении или об изменении договора найма жилого помещения либо о признании его недействительным;
в отношении члена организации граждан-застройщиков рассматривается вопрос об исключении его из организации;
дом, в котором находится обмениваемое жилое помещение, является аварийным, подлежит сносу, подлежит переоборудованию в нежилой, грозит обвалом, передается для государственных нужд;
дом, в котором находится обмениваемое жилое по^ мещение, подлежит капитальному ремонту с перепланировкой обмениваемого жилого помещения;
обмен носит корыстный или фиктивный характер;
жилое помещение является служебным, находится в специальном доме или относится к жилым помещениям социального пользования;
в связи с обменом в квартиру, в которой проживают два и более нанимателя (члена организации граждан-застройщиков), вселяется гражданин, страдающий тяжелой формой хронического заболевания, при котором совместное проживание с ним в одной квартире невозможно;
на жилое помещение в соответствии с законодательством Республики Беларусь наложен арест или запрет на отчуждение (ст. 33 ЖК).
Если одно из обмениваемых жилых помещений находится на территории Республики Беларусь, а другое - на территории другого государства, обмен (мена) производится в порядке, предусмотренном международными договорами Республики Беларусь и законодательством Республики Беларусь (ст. 35 ЖК).
Обмен (мена) жилого помещения может быть признан судом недействительным, если он произведен с нарушением требований, предусмотренных ЖК.
В случае признания обмена (мены) жилого помещения недействительным стороны подлежат переселению в ранее занимаемые жилые помещения.
В случаях, если обмен (мена) жилого помещения признан недействительным вследствие неправомерных действий одной из сторон, виновный обязан возместить другой стороне убытки, возникшие вследствие обмена (мены) (ст. 34 ЖК).
Обмен (мена) жилых помещений в зависимости от прав на жилое помещения можно отнести к основанию права пользования обмениваемыми жилыми помещениями.
Расторжение договора найма жилого помещения
Расторжение договора найма жилого помещения возможно по соглашению сторон, а также по требованию одной из сторон в случае нарушения другой стороной существенных условий договора и по другим основаниям, предусмотренным ЖК.
При расторжении договора найма жилого помещения по требованию одной из сторон другой стороне предварительно за три месяца направляется соответствующее письменное предупреждение с указанием мотивов расторжения договора (ст. 36 ЖК). Это положение не распространяется на случаи, когда выселение происходит в административном или судебном порядке.
Наниматель жилого помещения вправе в любое время с согласия проживающих совместно с ним совершеннолетних членов семьи расторгнуть договор найма жилого помещения с соблюдением правил, установленных ЖК, выполнив свои обязательства перед наймодателем.
Возможно расторжение договора найма и выселение граждан по следующим основаниям: