Основным фактором, сдерживающим развитие рынка ипотечного кредитования в нашей стране, является отсутствие у банков дешевых долгосрочных ресурсов (так называемых «длинных денег»), которые могли бы быть направлены на выдачу кредитов на недвижимость.
Частично эта проблема может быть решена путем выпуска ипотечных облигаций, которые могут повторно обращаться на рынке. Но в Беларуси сегодня такие облигации выпускаются на непродолжительный срок – от 1,5 до 5 лет. К тому же, доходность по ним невысока, она немногим выше ставки рефинансирования (11,5–12%). Поэтому эмиссия таких ценных бумаг ничтожно мала по сравнению с жилищной кредитной задолженностью.
Не похоже, чтобы банки выражали большую заинтересованность и в росте ипотечных кредитов именно «сегодня». Причина кроется вот в чем. Пока у банков нет четких гарантий, как за счет самого заложенного жилья они смогут удовлетворить свои требования к заемщикам, если те не будут исполнять свои обязательства по ипотеке. Банкам остается лишь надеяться на появление в ближайшей перспективе механизма, который бы регулировал выселение гражданина и членов его семьи из ипотечной квартиры.
Подытоживая, можно назвать несколько обстоятельств, преграждающих развитие ипотеки в нашей стране:
– это высокая стоимость жилья и одновременно низкая платежеспособность потенциальных заемщиков. Мало кто способен купить «с нуля» квартиру в столице за 150 и более тыс. долларов, выплачивая затем по кредиту 500–800 долларов каждый месяц.
Сегодня цена квадратного метра превышает среднюю зарплату по стране примерно в четыре раза, в то время как в западных странах нормой считается возможность купить за месячную заплату один квадратный метр жилья.
– высокие процентные ставки по жилищным кредитам. Ежемесячные платежи по погашению долга велики, на их выплату не хватило бы дохода от сдачи квартиры, если рассматривать аренду как источник погашения по кредиту. А ведь в большинстве стран с развитой ипотекой процентные ставки по кредитам колеблются около 6% годовых.
– отсутствие подменного фонда жилья. Ведь зачастую нужно вначале продать свою квартиру и выплатить так называемый взнос собственными средствами, а уже затем построить (или купить) новую, ипотечную. А где, спрашивается, жить все это время?
– нет вторичного рынка закладных. То есть самая «соль» ипотеки, когда есть простой механизм «перезакладывания» кредитной квартиры, у нас в стране отсутствует.
Для того, чтобы устранить эти препятствия, необходимо будет в дополнение к уже принятому закону внести целый ряд изменений в законодательство. Основные барьеры на пути развития ипотеки в Беларуси – высокие процентные ставки и небольшие сроки выдаваемых кредитов – могут быть сняты в результате появления вторичного рынка закладных и снижения для банков рисков, связанных с невозможностью обращения взыскания на заложенное имущество.
Несмотря на то, что отдельные банки Республики Беларусь выдают кредиты на финансирование недвижимости под ее залог, такие кредиты вряд ли можно считать ипотечными в классическом понимании, о чем могут свидетельствовать данные, приведенные в таблице (приложение 1)
Как видим, срок, на который выдаются рассматриваемые кредиты, не превышает 20 лет, а в большинстве банков он и того меньше – от 10 до 15 лет. Процентными ставками кредиты на недвижимость также мало похожи на ипотечные. К тому же размер кредита ограничивается суммой, равной в лучшем случае 90% стоимости приобретаемой недвижимости.
Главной же особенностью, которая не позволяет отнести рассмотренные кредиты на недвижимость к ипотечным, является то, что в большинстве банков существует требование дополнительного обеспечения в виде поручительства физических лиц. В отдельных случаях у кредитополучателя могут возникнуть трудности с покупкой под залог однокомнатной квартиры, так как по кредитам на однокомнатные квартиры, кроме залога, зачастую требуется дополнительно еще и поручительство.
Поясним, почему такое происходит. Если семья покупает однокомнатную квартиру в кредит, то независимо от того, кто из супругов получает и платит на кредиту, жилье является их общей собственностью. В случае развода возникает проблема – как поделить имущество, к тому же заложенной по ипотеке. Тем более проблематично банку эту недвижимость забрать в счет кредита. Классическая же ипотека не предполагает дополнительных способов обеспечения, кроме самого залога недвижимости. В этой связи наиболее приближены к ипотеке условия кредитования в Приорбанке и Белросбанке, где поручительство не требуется.
В России закон «Об ипотеке» действует уже достаточно продолжительное время. Российские банки в развитии ипотеки по сравнению с нашими банками ушли далеко вперед, на что в немалой степени оказало влияние введение и законодательное закрепление института закладных.
Банки России предлагают ипотечные кредиты, по срокам и по ставкам более выгодные, чем белорусские. Сравним – ипотечный кредит в Банке ВТБ-24 предоставляется до 50 лет, ставка по рублевым кредитам от 11,7% при первоначальном взносе 40% и от 13,2% – при первоначальном взносе менее 5%. Если бы белорусская ипотека была бы такой же привлекательной, как и российская, то даже ее противники задумались бы над тем, не воспользоваться ли им столь выгодным предложением [13].
В развитии ипотеки в Беларуси, даже по сравнению с российской, наблюдается значительное отставание, не говоря уже о сравнении с западными странами. Однако, принятый закон «Об ипотеке» в Беларуси во многом похож на российский закон, поэтому можно будет ожидать, что со вступлением его в силу условия для развития ипотечного кредитования постепенно приблизятся к российским.
2.2 Практика зарубежных стран
В Западной Европе и США давно сформировалась развитая и законодательно отрегулированная система ипотеки, в основу которой положены четкие методы регистрации недвижимости, а также строгое юридическое оформление возникновения и прекращения залогового права на недвижимое имущество.
По данным Национальной Ассоциации домостроителей США (НАД), стоимость типичного собственного дома в США на 22% больше годового дохода его хозяина.
Технология оформления ипотечных отношений, наиболее развитая в США, предусматривает наличие двух документов:
1) долгового обязательства (в нем фиксируются вопросы, относящиеся к задолженности: размер кредита, порядок платежей, ставка);
2) договора об ипотеке (в нем излагаются условия залога недвижимости, права и обязанности сторон), в котором обязательно содержится указание на основное обязательство.
Такое разделение позволяет банку продать предоставленный заем, т.е. обеспечивает возможность вторичного обращения закладной, под которую могут быть выпущены иные ценные бумаги, например облигации. Собственно именно в этом и состоит основное отличие американской системы ипотечного кредитования (разрыв непосредственной связи между индивидуальным инвестором и индивидуальным заемщиком), позволяющее привлекать в целях ипотечного кредитования значительные средства, прежде всего мелких инвесторов, под надежное обеспечение, каковым является недвижимость.
Для германской и английской систем прав характерен вариант, когда основу регистрационной системы, например в Германии, составляет земельная книга, роль и порядок ведения которой регулируются германским уложением и специальным актом «Правила ведения земельной книги». Регистрация земельных участков при установлении ипотеки сопровождается четким юридическим оформлением возникновения и прекращения залогового права на недвижимое имущество в виде закладной. При занесении подобного соглашения в земельную книгу в ней должны быть записаны: вид залогового права, имя должника, имя кредитора, сумма требований кредитора, процентная ставка и другие дополнительные требования, например, повышение процентов за отсрочку.
В современных законодательствах западных стран права и обязанности сторон по договору ипотеки трактуются однообразно. Залогодатель обязан:
– страховать предмет ипотеки;
– принимать меры для его сохранности;
– сообщать всем последующим залогодержателям сведения о всех существующих залогах предмета ипотеки;
– уведомлять залогодержателя об угрозе его утраты или повреждения.
Залогодержатель, в свою очередь, имеет право проверять по документам и фактически наличие, состояние и условия хранения предмета ипотеки. Особо в ипотечном праве оговаривается возможность возникновения угрозы заложенному имуществу. В этом случае кредитор вправе назначить собственнику имущества соразмерный срок для устранения такой опасности. Если же собственник угрозу не устранил, кредитор может потребовать устранения опасности в исковом порядке либо немедленно погасить кредит за счет заложенного имущества. Кредитор имеет право реагировать подобным образом не только на ухудшение состояния недвижимого имущества, но и на поведение собственника или третьих лиц, которое может повлечь за собой такое ухудшение. Для того чтобы своевременно воспользоваться этими правами, банки (кредитодатели) специально оговаривают соответствующие юридические ситуации в формулярах, сопровождающих договор об ипотеке.
В западных странах в качестве разновидности ипотечного кредитования традиционно широко практикуется кредитование под залог сельскохозяйственных земель. Оно осуществляется через систему специальных банков, часто называемых «земельными», «сельскохозяйственными», «аграрными» и т.п., посредством долгосрочного кредитования на условиях ипотеки. Процентные ставки под залог дифференцируются в зависимости от ценности земли, положения должника, степени риска. Источником ипотечного кредитования является эмиссия банками ипотечных облигаций как ценных бумаг, обеспеченных недвижимостью. Наряду с банками такое ипотечное кредитование могут проводить ссудо-сберегательные ассоциации, кооперативы взаимного кредитования, страховые компании.