Подтверждает логику повышательных прогнозов и тот факт, что за всю историю России цены на жилье не то, что в Москве, но и в регионах ни разу не снижались. Исключения бывали в моменты валютных скачков, однако рынок быстро добирал прежние показатели за метр. Разную динамику могут обретать темпы роста цены, но не общий тренд.
Немалый вклад в общий темп удорожания квадратных метров вносит локализация рынков жилья. Такая локализация связана с повышенной рискованностью инвестирования. Если в столице с принятием 124-го закона доля рисков в цене снижается, то в регионах закон зачастую оказывается бесполезен. Местная власть в большом количестве регионов является слишком «рыхлой» чтобы контролировать жилищное строительство. По стране прокатилась серия крупных афер, как, например, в Волгограде, Новосибирске, Саратове. В Ульяновске мошенники умудрились обмануть почти весь город и область. Квартиры в строящихся домах некой фирмой «Капитальное строительство» были проданы в среднем по 5-6 раз. Подобные прецеденты и беспомощность местных властей заставляют инвестировать по месту проживания, так сказать, в пределах прямой видимости, что препятствует «разрядке» местных рынков, делая людей заложниками чрезмерной локальной аккумуляции спроса.
В соответствии с логикой сегментации и локализации рынков рост цен на жилье должен происходить асинхронно рывками, по мере роста необходимых сумм накопления в конкретном регионе (определяется ростом доходов). А это означает, что, инвестируя в разных направлениях, можно заработать разные деньги. Так, в 2001 г. лидером роста стал Новосибирск (более 50%), чуть отстал Екатеринбург (44%). В 2002 в лидерах уже Питер (30,8%), а в 2003 – Москва (по разным оценкам 40-50%). В 2004 в лидерах снова Новосибирск, Екатеринбург, Нижний Новгород (35-50%). Высоки были темпы роста в Ульяновске (36,2%).
Таблица 6.4[13]. Темпы роста стоимости м2, в %
| 2001 | 2002 | 2003 | 2004 | 2005 | 2006 | Всего 2001-10.2006 | |
| Москва | 30,6 | 16,6 | 55,1 | 17,6 | 20 | 58,3 | 427,8 |
| Санкт-Петербург | 32,4 | 30,8 | 38,8 | 23,6 | 12,8 | 86,5 | 525,7 |
| Екатеринбург | 44 | 7,2 | 9,8 | 45,6 | 27,3 | 23,9 | 289,9 |
| Новосибирск | 74,9 | 6,5 | 13,1 | 50 | 23,2 | 15,2 | 348,7 |
| Нижний Новгород | 15,8 | 21,3 | 23,3 | 46,4 | 15,3 | 5,3 | 207,7 |
| Ульяновск | 37,6 | 20,4 | 20 | 36,2 | 17,6 | 15 | 266,2 |
| Самара | 21,2 | 56 | 22,7 | 41,1 | 20,2 | 22,3 | 436,8 |
Действительно, рост происходит рывками, причем колебания в пределах 2-х лет могут составлять 30-40%. Это значит, что если в таких крупных региональных центрах как Новосибирск или Екатеринбург в прошлом и нынешнем годах темпы роста не превышали 10-12%, то в следующем можно ожидать 30-40%-го рывка, т.е. циклы «разгона» региональных рынков составляют примерно 3-4 года. В соответствии с этой логикой очередной скачек должен был произойти в 2007-8 годах в целом ряде регионов, например, в Нижнем Новгороде, Самаре, Екатеринбурге, Новосибирске.
Такие прогнозы действительно оправдались в 2007-8 годах. Так на весну 2008г. в Москве средний квадратный метр стоил уже 5400 долл. (5.05.2008), , в Санкт-Петербурге 4200, в Екатеринбурге 2700, в Новосибирске 2200 и т.д.
Вкладывая в недвижимость с 2000 года, сегодня можно было бы увеличить капитал в 5 и более раз! Проблемой остается то, что такие крупные инвестиции оказываются не по карману большинству населения страны. Поэтому богатые богатеют, а бедные беднеют. Этот факт – насущная проблема России.
Таким образом, кроме зарплаты на сегодняшний момент частные инвесторы могут рассчитывать лишь на недвижимость как на доходное место приложения своего капитала. Только здесь можно получить настоящий доход, позволяющий существенно понизить долю зарплаты в реальном располагаемом доходе. Но так как такое инвестирование доступно не каждому, то простой работник остается без обеспеченного будущего. Такой вывод становится очевидным при учете размера трудовой пенсии. Она не дает средств даже для прожиточного минимума, поэтому и возникает ощущение современных джунглей. По мере утраты работником здоровья, его списывают и снимают с довольствия. Такая ситуация не может существовать в развитом обществе, поэтому не менее важным направлением политики доходов государства должно стать регулирование сфер приложения капитала. В такие сферы должны иметь доступ не только успешные предприниматели, но и широкие слои простых трудящихся. Именно здесь кроется главный фактор формирования среднего класса, и именно этот фактор надо грамотно использовать в проведении государственной политики доходов и зарплаты.
Тема 7. Госаппарат и система менеджмента доходов.
1. Система органов управления доходами в России: концентрация экономической власти.
3. Методы осуществления политики доходов и зарплаты.
4. Пенсионная система.
5. Иностранный опыт политики доходов.
6. Влияние миграционной политики на формирование доходов населения.
7. Перспективы роста доходов и ожидания населения.
Литература:
2. ФЗ от 17 декабря 2001 г. N 173-ФЗ «О трудовых пенсиях в Российской Федерации»
3. Делягин М.Г. Россия после Путина. – М.: Вече, 2005. - 413с.
4. Колмаков И.Б. Прогнозирование показателей дифференциации денежных доходов населения// Проблемы прогнозирования. №1, 2006. стр136-163
5. Метелев С. Международная миграция и национальная безопасность // Человек и Труд. №10, 2007 стр.37-39
6. Покровская Н., Вэй Фэн, Хун Чуньчан. Закономерности миграции специалистов в Китае и России// Человек и Труд. №8, 2007 стр.80-82
7. Тарасевич Л.С., Гребенников П.И., Леусский А.И. Макроэкономика: Учебник. – 6-е изд., испр. И доп. – М.: Высшее образование, 2006. – 654с.
8. http://www.government.ru/government/
1. Система органов управления доходами в России: концентрация экономической власти.
Государственный аппарат России представляет сложную систему органов управления. Эта система на сегодняшний момент устроена по принципу разделения ветвей власти по трем направлениям: законодательной, исполнительной и судебной. Соответственно законодательную власть представляют две палаты федерального собрания: Государственная Дума РФ и Совет Федерации. Исполнительная власть концентрируется в Правительстве РФ, судебная представлена системой трех судов: Конституционного, Верховного и Высшего Арбитражного.
Подобную, или похожую, систему организации власти можно наблюдать, с поправками на местный колорит, в большинстве развитых стран. Однако, менеджмент каждой страны различается фактически, и эти различия накладывают отпечаток на систему организации. Все дело в деталях. Эти детали могут из, казалось бы, одинаково устроенных аппаратов сделать один низкоэффективным, а другой, похожий, наоборот, эффективным.
В России этот аппарат устроен по принципу малого вмешательства государства в рыночную стихию. Такое малое вмешательство (малое не означает ограниченное, оно, действительно, малое) стало результатом прежнего государственного доминирования в экономике и остальных сферах жизни общества. Государство пытается не повторять прежних ошибок, поэтому осторожно взаимодействует с рынком.
Поведение государства можно охарактеризовать сегодня именно как взаимодействие, а не регулирование. Для известного регулирования сегодня не хватает активной позиции госаппарата. Он в основном сконцентрирован на решении технических задач, а ставит эти задачи, т.е. наполняет процессы содержанием, рынок. Так как сегодня на рынке господствуют фирмы, часто монополисты, то и задают общий тон государственной политики тоже они. В таком исполнении государство не осуществляет управления рынком, а лишь пытается расширить так называемые узкие места.
Именно о расширении таких узких мест и можно говорить применительно к системе менеджмента доходов в России.
В общем, Правительство РФ поделено на два блока – хозяйственный и силовой. Силовой блок является гарантией политической стабильности, а его управление всецело сконцентрировано в руках Президента РФ. Президент как бы выведен за рамки ветвей власти и стоит над ними. Это отличительная деталь российского госаппарата. Но эта деталь и наполняет систему своими, неповторимыми закономерностями функционирования. Такое положение вещей утвердилось после силового решения конфликта президента Б.Ельцина и парламента в 1993г.
Хозяйственный блок управляется непосредственно Премьер-министром. Его кандидатура выносится Президентом на утверждение Госдумой РФ. После утверждения, Премьер непосредственно управляет Правительством. Он представляет кандидатуры министров на утверждение Президенту. Президент может самостоятельно освободить Премьера от занимаемой должности. В итоге получается, что Премьер - это технический пост в России, а непосредственно исполнительной властью управляет Президент.