Таким образом, из причин, сдерживающих становление полноценного ипотечного сельскохозяйственного кредитования, особого внимания заслуживают следующие:
o отсутствие твердых законодательных гарантий частной собственности на землю, прав залогодателей и кредиторов (инвесторов), недоверие людей к властям и проводимой социально-экономической политике;
o недостаточно эффективная государственная поддержка землевладельцев и землепользователей, занимающихся производством сельскохозяйственной продукции, на фоне крайне низкой доходности хозяйствования на земле при высокой потребности в инвестициях на восстановление плодородия земель и сельскохозяйственное производство в целом, а также низкой покупательной способности (доходах) населения;
o высокая стоимость работ по формированию земельных участков и других землеустроительных услуг (межевание, постановка земельного участка на кадастровый учет и т.д.);
o методические подходы к оценке залоговой стоимости земельных участков, ориентированные в основном на их рыночные цены в отсутствие развитого рынка сельхозугодий как такового, ущемляющие права и интересы сельских жителей;
o недостаток информации о ценах на землю, а также недоступность юридических знаний об оформлении прав и сделок;
o слабое методическое обоснование технологии проведения кредитных сделок, в которых обеспечением исполнения обязательств выступает залог земельных участков;
o порядок обращения взыскания на заложенное имущество, в том числе неоднозначное толкование законодательства по поводу прав залогодержателя в случае невыполнения залогодателем обязательств, обеспеченных ипотекой сельхозугодий, которое ущемляет права и интересы сельхозтоваропроизводителя;
o неурегулированность отдельных положений законодательства о ценных бумагах в части легитимности отдельных их видов, особенностей эмиссии и обращения на фондовом рынке, уточнения перечня денежных требований, обеспечиваемых ипотекой и т.д.
o
2.3. Методы и виды оценки земельных участков
Одной из важнейших проблем при заключении сделки по ипотечному кредитованию является оценка залога. Обычно при ипотеке оценка предмета залога производится по соглашению залогодателя с залогодержателем. До недавнего времени Федеральным законом «Об ипотеке» было установлено ограничение: оценка земельного участка в договоре об ипотеке не могла быть установлена ниже его нормативной цены. Федеральным законом «О внесении изменений в Федеральный закон «Об ипотеке (залоге недвижимости) от 5 февраля 2004 г. № 1 - ФЗ эти ограничения сняты.
Принципы оценки сельскохозяйственных угодий. В мировой практике оценки недвижимости выработан унифицированный набор фундаментальных оценочных правил или принципов. В процессе оценки сельскохозяйственных угодий, в том числе для определения залоговой стоимости земельных участков, используется несколько принципов, отдельным из которых придается большее значение.
Так, принцип полезности гласит, что любой объект недвижимости (и земельный участок в том числе) обладает стоимостью, если он может быть полезным потенциальному владельцу для осуществления предпринимательской деятельности.
Принцип замещения означает, что покупатель не заплатит за земельный участок больше минимальной цены за другой аналогичный участок с такой же полезностью. По содержанию этот принцип близок к понятию альтернативных издержек, который означает потери инвестора при вложениях именно в данный земельный участок, отказавшись от других аналогичных вариантов инвестирования.
Принцип ожидания предполагает установление стоимости участка по текущей стоимости доходов или других выгод, которые могут быть получены в будущем. Известно, что стоимость денег во времени меняется. Будущий рубль стоит меньше, чем сегодняшний. Фактор времени выражается через коэффициент дисконтирования (Кд):
K d = (1+i) (m),
где i — процентная ставка, доли единицы (или доли прибыли) от вложений через год;
т - число лет между годом инвестирования и годом поступления (отдачи) денег.
Принцип остаточной продуктивности земли означает, что в основе стоимости земельных участков лежит их остаточная продуктивность, т.е. размер чистого дохода после оплаты затрат труда (заработной платы), капитала (процентов, дивидендов), менеджмента (прибыли). Поскольку земля недвижима, то труд, капитал и управление как активные мобильные факторы применяются к ней в процессе предпринимательской деятельности, и расходы их (этих трех факторов) возмещаются в первую очередь, и только остаток дохода в виде ренты относится к земле. Остаточная (добавочная) продуктивность возникает потому, что земля как «пассивный» неподвижный фактор позволяет в соответствующем месте получать дополнительный доход за счет максимизации выручки, минимизации затрат или удовлетворения особых потребностей. Только по внешней форме - по технике исчисления земельная рента выглядит «остаточной», а не добавочной доходностью. На самом деле земля в предпринимательской деятельности незаменима и участвует в создании дохода в совокупности с присоединяемыми к ней факторами.
Принцип уменьшающей или возрастающей отдачи отражает известную закономерность об убывающей предельной производительности: по мере увеличения инвестиций общая доходность повышается до определенного предела, после которого темпы прироста стоимости становятся меньше темпов дополнительных затрат.
Принцип сбалансированности (пропорциональности) гласит о том, что любому типу землепользования соответствует оптимальное сочетание всех других факторов предпринимательства, обеспечивающих максимальную стоимость земли. При нарушении пропорциональности появляются «недоулучшенные» или «переулучшенные» объекты и снижается эффективность использования земли.
Принцип оптимальности размера предусматривает, что на любом рынке существует оптимальное количество земли, необходимой для эффективного использования. Выход за пределы оптимальности в экономике ведет к потере доходности. Недостаточный по размеру земельный участок снижает стоимость предприятия из-за недостатка места для различных целей, а избыточный - не приносит соответствующего дохода.
Принцип зависимости предполагает, что стоимость земельного участка зависит от качества его местоположения, соответствия физических параметров участка принятому в данном районе типу землепользования и близости к экономической среде и инфраструктуре. Изменения окружающей среды могут повысить или при отрицательном воздействии - снизить стоимость участка, который сам оказывает влияние на стоимость других близлежащих земельных участков.
Принцип спроса и предложения предполагает, что цена недвижимого имущества (и земельного участка в том числе) определяется взаимодействием предложения и спроса на соответствующем сегменте рынка. На современном рынке земли предложение превышает спрос, который изменяется в зависимости от множества условий.
Оценка сельскохозяйственных угодий обладает рядом особенностей:
первая - определяется их ограниченностью в пространстве. Местоположение земель является одним из главных факторов, предопределяющих полезность, ценность, рыночную стоимость участков;
вторая - обусловлена неперемещаемостью земельного капитала, однако возможны изменения в экономической, социальной и культурной инфраструктуре региона, изменения экологической обстановки. Предугадать, спрогнозировать эти изменения весьма важно при проведении оценки стоимости земельного участка. Оценка исходит не из прошлых выгод, а из предстоящих, будущих;
третья - вытекает из сезонности функционирования земли: осенью предложений больше, а спрос меньше по сравнению с весной, летом.
четвертая — обусловлена национальным фактором в многонациональном государстве, в Конституции которого записано: «Земля и другие природные ресурсы используются и охраняются в Российской Федерации как основа жизни и деятельности народов, проживающих на соответствующей территории» (ст.9, п.1). Этот пункт определяет приоритетность граждан коренной национальности в приобретении земельных участков;
пятая - связана с политическими и идеологическими противоречиями и борьбой вокруг частной собственности на землю и ее гражданским оборотом.
Как показывает мировая практика, там, где функционирует полноценный рынок земли, существует две формы цены на нее - нормативная и рыночная. Рыночная цена формируется стихийно - под воздействием соотношения спроса и предложения, степени достижения равновесия в экономике сельскохозяйственного производства.
Спрос и предложение - главные факторы в теории рыночного механизма ценообразования. При этом следует иметь в виду, что фактор предложения земли при формировании рыночных цен в условиях перехода к рынку по существу является величиной фиксированной. Это означает, что цены на земельные участки в конкретной местности будут определяться такими факторами спроса, как плотность расселения, темпы экономического роста, уровень занятости населения, его платежеспособность, развитость местной транспортной системы и др.
При оценке стоимости земельных участков, как и любой другой недвижимости, используются три общепринятых метода - затратный, доходный и сравнения продаж (сравнительный).
Применение затратного метода при оценке земель сельскохозяйственного назначения заключается в том, что объект оценивается как стоимость земельного участка плюс затраты на его освоение и эксплуатацию.