В. И. Ресин методические рекомендации по экономическому обоснованию применения конструктивных элементов и технологий, обеспечивающих повышение эффективности инвестиций за счет снижения эксплуатационны (стр. 20 из 38)
- появление новой функции жилья, помимо удовлетворения потребности в жилье, - способ вложения капитала;
- введение системы налогообложения;
- влияние инфляции, ибо с течением времени стоимость денег падает; в различные периоды в разных странах темпы инфляции меняются, за последнее время инфляция стала процессом, характерным для большинства стран, и стоимость денег падает.
Проявление научно-технического прогресса в области жилищного строительства помимо совершенствования производственной базы, методов возведения и т.п. осуществляется, в основном, в улучшении качества самого жилища, в результате чего, во-первых, из года в год растет стоимость одного квадратного метра общей площади, получаемая как частное от деления капитальных вложений в жилищное строительство на ввод в действие общей площади. Во-вторых, увеличивается средний размер общей площади квартир, что, в свою очередь, свидетельствует о росте потребительской стоимости квартир. В-третьих, применение нового инженерного оборудования и материалов в типовых, в том числе старых, сериях жилых домов, улучшающих комфортность проживания, вызвало увеличение стоимости 1 м жилых домов за период с 1990 года по 1996 год на 20 % в сопоставимых ценах.
Помимо этого, под воздействием новых рыночных условий, в сметную стоимость добавляются ранее вообще не практикуемые затраты, связанные с организацией строительства:
- усиленная охрана объектов строительства;
- услуги управлений архитектурно-строительного надзора;
- страхование;
- строительные риски;
- согласования и т.д.
С развитием рыночных отношений вошло в практику строительство и продажа так называемого коммерческого жилья повышенного комфорта, цена которого позволила Департаменту строительства строить и бесплатное дополнительное муниципальное жилье для очередников, сверх объемов, финансируемых из бюджета города.
Анализ риэлторских предложений на рынок нового элитного жилья с вводом в эксплуатацию в 1995-1998 годах показал, что понятие «элитарного» жилья на сложившемся в Москве рынке включает в себя: жилые дома с квартирами свободной планировки, часто многоуровневые, с наличием в доме мансардного этажа, с «зимним садом» и застекленными верандами на крыше, с площадью квартир от 70,0 до 439 м, с подземными гаражами, с круглосуточной охраной, с офисными помещениями в первых этажах, бассейнами, саунами, высококачественной отделкой, входными бронированными дверями, шумонепроницаемыми окнами, дубовым паркетом, наличием нескольких телефонных номеров в квартире с возможностью их выхода на международную связь, с наличием служб сервиса для жильцов дома и их гостей.
Рыночная стоимость одного квадратного метра в таких домах колеблется от 1,5 до 8,0 тыс. долларов, в зависимости от уровня комфорта, места и стадии строительства (данные по состоянию на начало 1996 года).
Оценочная рыночная стоимость офисов, располагаемых на первых этажах этих элитных жилых домов-новостроек, как правило, не значительно отличается от стоимости жилья в них (в расчете на 1 м. кв. общей площади), что, с одной стороны, обусловлено спецификой отделки и оснащения инженерными подводками (подвесные потолки, «плавающие» полы, системы компьютерного обеспечения, системы связи, наружного и внутреннего наблюдения, системы охраны и т.д.) и превышением спроса на такие офисные помещения над их предложением на рынке.
3.3. Система комплексной оценки технико-экономического уровня проектных решений
3.3.1. Система комплексной оценки технико-экономического уровня и качества плановых и проектных решений предназначена для измерения уровня и темпа научно-технического прогресса, определения степени интенсификации производства и ускорения экономического развития отрасли, подотрасли, объединения, предприятия (объектов производственного назначения).
Аналогичная система может быть применена и для оценки проектных решений объектов непроизводственного назначения. Для этого необходимо найти показатель, являющийся эквивалентом показателя производительности труда в непроизводственной сфере.
3.3.2. Система представляет собой комплекс методов, позволяющих установить с помощью оценочных показателей соответствие плановых, технических, экономических и других решений, принимаемых при разработке плановой, предпроектной и проектной документации, новейшим достижением науки, техники и передового отечественного и зарубежного опыта и управлять качеством принимаемых проектных решений.
3.3.3. Система предусматривает три обобщающих показателя:
КПВ - коэффициент прогрессивности вложений;
КЭВ - коэффициент эффективности;
КМП - коэффициент материалоемкости продукции, основанных на соизмерении показателей, характеризующих факторы проектируемого производства: темпы производительности труда, фондовооруженность, фондоотдача.
3.3.4. Комплексная оценка осуществляется с помощью интегральных (КПВ, КЭВ, КМП) и единичных показателей.
Единичные показатели отражают отдельные качественные и количественные характеристики плановых и проектных решений. С их помощью производится оценка технико-экономического уровня проектных решений объекта в целом и отдельных его частей. Единичные показатели делятся на две группы: производственные (эксплуатационные) и строительные.
Состав интегральных и единичных показателей для комплексной оценки плановых и проектных решений представлен на схеме.
3.3.5. Показатель - коэффициент эффективности вложений (КЭВ), определяется как отношение показателей рентабельности:
, где: (3.10)Уп и Уа - рентабельность по проекту и по проекту-аналогу соответственно.
Величина КЭВ > 1 указывает на более высокий уровень экономической эффективности проекта по сравнению с аналогом, и наоборот, если КЭВ < 1, то уровень эффективности аналога превышает уровень эффективности проекта.
3.3.6. Коэффициент материалоемкости продукции (КМП) определяется как отношение показателей материалоемкости продукции разрабатываемого проекта и проекта-аналога:
СХЕМА
СОСТАВ ИНТЕГРАЛЬНЫХ И ЕДИНИЧНЫХ ПОКАЗАТЕЛЕЙ ДЛЯ КОМПЛЕКСНОЙ ОЦЕНКИ ПЛАНОВЫХ И ПРОЕКТНЫХ РЕШЕНИЙ
, где: (3.11)КМп и КМа - показатель материалоемкости продукции проекта и проекта-аналога соответственно.
В свою очередь, показатель материалоемкости продукции рассчитывается как отношение показателя производительности труда к показателю производительности труда, исчисленному по чистой продукции:
(3.12)Если КМП > 1, то материалоемкость продукции в новом проектном решении снижена, следовательно, наблюдается положительная тенденция. При КМП < 1 материалоемкость продукции увеличена, что отрицательно характеризует новое проектное решение.
3.3.7. Методика расчета коэффициента прогрессивности вложений (КПВ). Условные обозначения; исходные показатели, единицы измерения:
ТП - годовой объем товарной продукции в оптовых ценах, руб.;
Ч - численность работающих, человек;
ОПФ - стоимость основных производственных фондов, руб.;
ОПФак - стоимость активной части основных производственных фондов, руб.
Расчетные показатели, формулы расчета, единицы измерения:
П - производительность труда одного работающего (выработка);
, руб.; (3.13)Ф - фондовооруженность на одного работающего,
, руб.; (3.14)Фак. - фондовооруженность на одного работающего по активной части ОПФ,
, руб. (3.15)ФО - фондоотдача,
, руб. (3.16)Производительность труда, фондовооруженность и фондоотдача связаны соотношением:
(3.17)При отсутствии данных по стоимости основных производственных фондов, фондовооруженность можно рассчитать по формуле:
, (3.18)так как показатели производительности труда и фондоотдачи, как правило, приводятся в технико-экономическом расчете проекта.
Тфак - темп прироста фондовооруженности по активной части ОПФ.
, (3.19)Если КПВ дает оценку в целом уровню проектных решений нового проекта, то КПВак позволяет судить об уровне примененной в проекте технологии.
В случае, если изменение производительности труда произошло за счет оргтехмероприятий или других факторов без изменения или при незначительных изменениях (меньше 10 %) стоимости основных производственных фондов, то КПВ определяется по формуле:
, где: (3.20) 
.Критерии оценки уровня прогрессивности проектных решений:
КПВ > 1 - интенсивное развитие, прогресс;
0 < КПВ < 1 - экстенсивное развитие;
КПВ < 0 - глубокий регресс.
Оценка качества по КПВ осуществляется путем отношения значений КПВ на каждый последующей стадии проектирования (KHBi+1) к предыдущей (КПВi).