Найбільші перспективи в період становлення іпотечного ринку має розвиток житлової іпотеки. Це пов’язано перш за все з тим, що житлова купівля нерухомості сьогодні не може здійснюватися тільки за рахунок поточних доходів населення або їх заощаджень – отже, в найближчі роки найшвидшими темпами буде розвиватися саме житлова іпотека. Світова практика свідчить, що будівництво житла у ринкових умовах господарювання в широкому плані забезпечується створенням цілісної системи іпотечного житлового кредитування, яка являє собою комплекс взаємозв'язаних складових, завдяки котрим відбувається рух вартості на основі одержання довгострокової позики для придбання житла його майбутнім власником під заставу. В такій системі мають діяти щонайменше чотири суб'єкти – позичальник, кредитор, інвестор, уряд.
Попри те, що кожен з них має власний інтерес, їхні цілі повинні бути взаємозв'язаними.
Для розробки та впровадження дієвої системи функціонування національної системи іпотечного кредитування необхідним є як вивчення зарубіжного досвіду іпотечного кредитування, так і розширення масштабів застосування відпрацьованих у нашій країні фінансово-кредитних механізмів житлового будівництва.
Як правило, у розвинених країнах норматив базової вартості об’єкту іпотеки становить 25 – 30%, а термін повернення кредиту – близько 30 років. Однак у цих країнах існує прогнозована економіка і середній клас із досить великими й стабільними прибутками. Особливістю нашої економіки є її перехідний період, а середній клас держави не має таких доходів. Отже, термін дії іпотеки тут не перевищує кількох років або й менше. Ці чинники не дають змоги використати іпотечну систему повною мірою.
Слід зазначити, що іпотечний ринок завжди найбільше розвивався під час економічних криз, які охоплювали майже всі країни світу. І не випадково, що в 30-х роках у США особливе місце в «Новому курсі Рузьвельта» посіла програма збільшення платоспроможності населення за допомогою іпотечного кредитування. Це привело до того, що за останні 30 років у США іпотека дала змогу щорічно спрямовувати на житловий ринок у середньому близько 400 млрд. дол. і здавати в експлуатацію в середньому 230 млн. кв. метрів житла. Ця система не тільки дає змогу розв`язувати житлові проблеми, а й стала основою економічної стабільності країни. Американська система забезпечення іпотеки дешевими ресурсами грунтується на вторинному іпотечному ринку. У США він побудований на основі трьох іпотечних агенств, головна мета яких – викуп у банків іпотечних кредитів і випуск на їхній основі власних цінних паперів.
Ця система почала формуватися у 1938 році, коли було створено перше агенство «Fannie Mae». Це була державна структура, призначена для викупу за бюджетні кошти іпотечних кредитів. Масштаби її діяльності тривалий час були незначні. Але наприкінці 60-х років портфель іпотечних кредитів агенства сягнув 7 млрд. дол., що становило приблизно 2,5% іпотечного ринку. У цей же період асоціація «Fannie Mae» була розподілена на дві структури – «Ginnie Mae», яка зберегла державний статус, і створену в 1970 році «Freddie Mac», котра одержала статус підконтрольного державі акціонерного товариства з правом викупу кредитів для малозабезпеченого населення. Напівдержавний статус двох агенств зводиться до регулювання їхньої діяльності урядом і до гарантованої можливості одержати позику в разі потреби до 2,25 млрд. дол. зі скарбниці. Крім того, прибуток за цінними паперами агенств, так само як і прибуток за цінними паперами американського казначейства, звільняється від багатьох податків.
Згідно з американською моделлю мінімізації відсотків за іпотечними кредитами банк надає іпотечний кредит позичальникові, тобто перераховує йому свої кошти в обмін на зобов`язання протягом визначеного строку щомісячно повертати банку фіксовану суму.
Банк продає кредит одному з агенств, передаючи при цьому і зобов`язання щодо забезпечення. Агенства швидко відшкодовують банку виплачені кошти і в обмін просять переказувати отримувані щорічні виплати за мінусом маржі банку в агенство.
Розмір щомісячних виплат, тобто ставку, за якою агенство зобов`язується купувати іпотечні кредити, встановлює саме агенство. Ці ставки публікуються щоденно і дійсні протягом 60 днів. Отже, починаючи переговори з клієнтом, банк називає йому як ставку за кредитом ставку агенства і свою маржу. Упродовж 60 днів банк закінчує перевірку клієнта і житла, видає кредит, отримує від агенства відшкодування і надалі діє як посередник, передаючи частину коштів від позичальника агенству, а частину лишаючи собі. Таким чином, у США ставки за іпотечними кредитами не пов`язані ні зі ставками за іншими банківськими кредитами, ні з вартістю депозитів. Єдине, що їх визначає, це ставка, за якою іпотечні кредити купуються агенствами. Ставка, за якою агенства купують іпотечні кредити, залежить від тієї ставки дохідності за цінними паперами агенства, на яку погодилися інвестори. Причому ставки за цими цінними паперами нижчі, ніж ставки за борговими зобов`язаннями організацій, що мають найвищий статус надійності ААА, і тільки на 100 – 150 базисних пунктів вищі від ставок за державними цінними паперами.
Американська схема іпотеки припускає продаж отриманої нерухомості навіть тоді, коли кредит на її купівлю не до кінця сплачений. У цьому разі проводиться продаж заставної на нерухомість.
На відміну від американської німецька система іпотечного кредиту менш гнучка, вона базується не на залученні банківського капіталу, а на використанні коштів самих учасників іпотеки. Сутність німецької системи забезпечення дешевих довгострокових ресурсів для іпотечного кредитування полягає у створенні замкненого іпотечного фінансового ринку. Він формується навколо спеціалізованих ощадно-іпотечних установ – будівельно-ощадних кас (baursparkasse). Каси мають змогу видавати кредити за ставками нижчими ніж ринкові, оскільки самі залучають кошти за ставками, нижчими за ринкові. Річ у тому, що вкладниками і позичальниками будівельно-ощадних кас є одні й ті самі особи – члени каси. Низька дохідність депозиту – своєрідна плата за право одержати іпотечний кредит за низьким відсотком (ставкою).
Назва «німецька модель» іпотеки – умовна. Так само ощадно-іпотечні установи здійснюють свою діяльність у багатьох країнах світу. У Франції ці структури називаються Caisse d`epargene Logement, у Великобританії – будівельні товариства (building societies). У Німеччині baursparkasse уже багато років стабільно залучають кошти під 3% річних і видають іпотечні кредити за ставкою 5% при коливанні ринкових ставок на такі кредити, що видаються звичайними банками, від 7 до 12% річних.
Умови контракту грунтуються на розрахунку, покликаному забезпечити відповідність пасивів і активів каси за сумою і строком. Тому до контракту вводиться поняття мінімального строку накопичень (у різних baursparkasse він становить від 1,5 до 2 років) і умова, що накопичення мають досягти розмірів так званого оцінного числа. Останнє залежить від рівномірності внесення накопичень.
Головною перевагою цієї системи є її повна прозорість. Згідно з німецьким законом про будівельно-ощадні каси ці організації не можуть здійснювати жодних активних операцій, крім видачі іпотечних кредитів своїм членам. Таким чином, на відміну від вкладника комерційного банку, котрий не має поняття, як, на які потреби і на скільки ризиково використовуються його кошти, вкладник baursparkasse достоменно знає, хто і на яких умовах користується його коштами.
Період кредитування починається, коли член каси накопичує близько половини тієї суми, яка потрібна на купівлю житла. Потім він отримує накопичене і ще стільки ж кредиту. На всі ці кошти член каси купує житло, оформляє його в заставу і починає виплачувати кредит. Завдяки невисокій ставці відсотків суми щомісячних виплат за кредитом приблизно такі самі, якими були його щомісячні накопичувальні внески. У класичному німецькому варіанті для отримання житла треба вчасно вносити платежі протягом багатьох років.
Аналізуючи досвід країн як з розвиненою іпотечною системою, так і з тією, яка формує іпотечний ринок, можна констатувати, що саме держава за допомогою пов`язаних із нею фінансових інститутів бере на себе зобов`язання щодо фінансування кредитів, які видані комерційними банками для організації ринку застави і вторинного ринку похідних цінних паперів для залучення коштів інвесторів. За правильної організації іпотека, отримавши державну підтримку на етапі впровадження, трасформується у подальшому в самофінансовану систему, формує і стимулює платоспроможний попит населення.
Навіть поверховий аналіз діяльності українських банків за останній рік дає змогу зробити висновки про зростання інтересу до іпотечного кредитування в Україні. Розвиток іпотеки викликаний кількома чинниками. Якщо на початок 90-х років майже все житло у країні, за винятком житлово-будівельних кооперативів, будувалося за рахунок бюджетних коштів різних рівнів, то починаючи з 1994 року, з моменту виходу Постанови Верховної Ради України «Про заходи щодо залучення додаткових коштів на житлове будівництво і створення ринку житла», дедалі більших обсягів набирає будівництво житла за рахунок коштів населення. Звісно, далеко не всі сім`ї, які потребують поліпшення житлових умов і стоять у черзі на отримання житла, можуть одержати житло за рахунок власних коштів. Однак можна з упевненістю стверджувати, що в Україні значна частина населення у змозі профінансувати будівництво власного житла самостійно чи за рахунок банківського кредиту.
Популярність іпотечних кредитів свідчить про те, що сьогодні обговоренню підлягає уже питання не про те, наскільки своєчасне й обгрунтоване впровадження інституту іпотеки в Україні, а про те, яких заходів треба вжити для його цивілізованого втілення. Зазначимо, що успішне кредитування житлового будівництва можливе за умови високого і стабільного рівня доходів громадян. На жаль, ті послуги, які пропонуються банками України на придбання (будівництво) житла, доступні обмеженій частині населення. Нині в Україні таким кредитуванням займаються банки «Аваль», «Аркада», «Ощадбанк», «Укрсоцбанк» тощо.