Технологическая академия (стр. 9 из 17)
Расчету дохода предшествует анализ финансового положения предприятия или производственной системы, куда входит оцениваемый объект за ряд лет. Анализируют отчет балансовой и чистой прибыли в соответствии с отчетностью форма № 2 (отчет о финансовых результатах и их использовании). По результатам анализа составляется прогноз размеров годовой чистой прибыли (в денежных единицах). Затем чистая прибыль умножается на коэффициент, показывающий долю данного объекта собственности в капитале производственной системы.
Если в качестве показателя дохода берется чистый денежный поток, то он рассчитывается по следующей формуле:
Чистый денежный поток = Чистая прибыль + Амортизация (износ) + Прирост долгосрочной задолженности - Прирост собственного оборотного капитала - Капитальные вложения.
В практике оценки имущества предприятия наиболее распространенно применение следующих показателей дохода:
для отдельного объекта собственности, находящегося в общем имущественном комплексе - «чистый операционный доход»;
для имущества с быстро изнашиваемым, устаревшим, ветхим имуществом — «чистая прибыль»;
для имущественного комплекса со стабильной балансовой стоимостью — «чистый денежный поток».
Этап 2. Расчет ставки капитализации.
Существует несколько способов получения ставки капитализации. Простейшим из них является ее определение с помощью собранных на рынке данных. Например, имеется информация об объекте собственности сопоставимом с оцениваемым. Сопоставимый объект был продан за 200000 долларов и имел чистый операционный доход в размере 25000 долларов. Ставку капитализации можно определить путем деления чистого операционного дохода на стоимость имущества.
ЧОД
Ставка капитализации = (26)Стоимость имущества
СК = 25000/200000 = 0,125 (Ставка капитализации)
Ставка капитализации, определенная таким образом, называется общей ставкой.
Оценщику не следует пытаться получить ставку капитализации на основе только одного набора данных. Лучшим источником данных для определения ставок капитализации являются другие оценки имущества сопоставимые с оцениваемым. Поэтому из всех существующих способов определения ставок капитализации наилучшим (более простым) является анализ сравнимых продаж. Для извлечения ставки капитализации из сравнимых продаж прибегают при наличии достаточного количества данных по схожим объектам доходной недвижимости, которые выступают для инвестора в качестве альтернативных способов размещения средств.
Сравнимые объекты должны совпадать с оцениваемым по своему функциональному назначению и уровню риска неполучения дохода в предполагаемом объеме или потери средств, вложенных в приобретение имущества, а также соответствовать ему, насколько это возможно, в том, что касается:
размеров дохода;
соотношения между валовым доходом и эксплуатационными расходами (коэффициента эксплуатационных расходов);
физического сходства;
месторасположения;
ожидаемых изменений стоимости.
По каждому сравниваемому объекту должны быть собраны следующие данные:
цена продажи;
чистый доход;
коэффициент эксплуатационных расходов;
условия финансирования сделки;
ситуация на рынке в момент заключения сделки.
Приведем пример извлечения ставки капитализации из данных по сравнимым объектам:
| Показатели | Сравнимые объекты | |||
| 1 | 2 | 3 | 4 | |
| Чистый доход, усл. ед. | 65000 | 72000 | 55000 | 74000 |
| Цена продажи, усл. ед. | 374000 | 400000 | 230000 | 420000 |
| Ставка капитализации | 0,1719 | 0,1800 | 0,1719 | 0,1762 |
Для выбора итоговой ставки капитализации, которая может быть использована при оценке имущества, необходимо выполнить следующие условия: характеристики всех сравнимых объектов должны совпадать; данные по сравнимым объектам должны быть достоверны и из надежных источников.
Если выполняются оба условия, оценщик рассчитывает ставку капитализации как среднюю арифметическую ставку капитализации по сравнимым объектам. В нашем примере итоговая ставка капитализации будет равна 0,1754.
Рассчитаем ставку капитализации, используя конкретные условия объекта собственности.
Пример 1.
Дано: усл.ед.
ПВД 200000
Скидка на простой площадей 20000
Эффективный валовый доход 180000
Эксплуатационные расходы 70000
Чистый операционный доход 110000
Расходы по обслуживанию долга 80000
Прибыль на собственные средства
(до уплаты налогов) 30000
Собственные средства 110000
Определить:
Ставку капитализации для собственных средств, %.
Решение: СКсс = 30000 : 110000 х 100% = 27,27%
Ответ: СКсс = 27,27%
Пример 2.
Как изменится ставка капитализации для собственных средств (СКсс), если ПВД упадет на 10% (при условии неизменности остальных показателей)?
Решение:
усл. ед.
ПВД 180000
Скидка на простой площадей 20000
Эффективный валовый доход 160000
Эксплуатационные расходы 70000
Чистый операционный доход 90000
Расходы по обслуживанию долга 80000
Прибыль на собственные средства будет составлять 10000
Решение: СКсс = 10000 : 110000 х 100% = 9,09%
Ответ: СКсс = 9,09%
Пример 3.
Как изменится ставка капитализации для собственных средств (СКсс), если эксплуатационные расходы вырастут на 10% (при условии неизменности остальных показателей)?
| усл. ед. | |
| ПВД | 200000 |
| Скидка на простой площадей | 20000 |
| Эффективный валовый доход | 180000 |
| Операционные расходы | 77000 |
| Чистый операционный доход | 103000 |
| Расходы по обслуживанию долга | 80000 |
| Прибыль на собственные средства | 23000 |
Решение: СКсс = 23000 : 110000 х 100% =20,9%
Ответ: СКсс = 20,9%
Пример 4.
В состав имущественного комплекса входят 10 офисов, каждый из которых сдается за 750 долл. в месяц. Какова будет безубыточная загрузка объекта, если эксплутационные расходы составляют 35070 долл., а обслуживание долга 35000 долл.?
Решение:
Безубыточная загрузка = операционные расходы + обслуживание долга (27)аренда на 1ед. в год
= (35070 долл.+35000 долл.) = 7,79 единиц; или 8 офисов9000 долл.
Этап 3. Расчет текущей стоимости имущества предприятия.
Третьим этапом подхода с точки зрения дохода является преобразование величины прогнозируемого чистого операционного дохода (ЧОД) в стоимость имущества на дату оценки. Этот процесс именуется капитализацией и осуществляется путем деления чистого операционного дохода (ЧОД) на ставку капитализации (СК):
Стоимость имущества = Доход (28)Ставка капитализации
Используя теорию метода прямой капитализации, осуществим оценку некоторых объектов собственности.
Пример 1.
Для приобретения имущественного комплекса предприятия был при-
влечен кредит в сумме 300000 долл. Ипотечная постоянная (ставка капитализации на заемный капитал) составляет 17,5%. Ожидается, что объект собственности принесет чистый операционный доход (ЧОД) 65000 долл. Анализ сравнимых продаж показывает, что инвесторы ожидают 19% ставку капитализации на собственные средства от капиталовложений в схожие объекты. Оцените стоимость объекта.
Решение:
1. Определить доход заемных средств.
Дз.с. = 300000 долл. х 0,175 = 52500 долл.
2.Определить доход собственных средств.
Дс.с. = 65000 долл. - 52500 долл. = 12500 долл.
3.Определить размер собственных средств, вложенных в объект.
С.с.с. = 12500 долл. : 0,19 = 65789 долл.
4. Оценить стоимость объекта собственности.
Со = 300000 долл. + 65789 долл. = 365789 долл.
Пример 2.
Стоимость земли, входящей в состав имущественного комплекса составляет 100000 долл. Объект собственности приносит постоянный доход в сумме 45000 долл. Анализ сравнимых продаж показывает, что инвесторы ожидают 14% ставку капитализации земли и 17% ставку капитализации улучшений. Оценить стоимость имущественного комплекса.
Решение:
1. Определить доход земли.
Дз = Сз х Скз = 100000 долл. х 0,14 =14000 долл.
2. Определить доход, который приносят собственнику улучшения (здания, сооружения).
Дул. = ЧОД - Дз = 45000 долл. - 14000 = 31000 долл.
3. Определить стоимость улучшений (зданий, сооружений.)
С ул. = Ду : Скул. ==31000 долл. : 0,17 = 182353 долл.
4. Оценить стоимость имущественного комплекса.
Ст объекта = 182353 долл. + 100000 = 282353 долл.
Метод прямой капитализации очень прост и в этом его главное достоинство. Однако он очень статичен, будучи привязан к данным одного наиболее характерного года, и поэтому оценщику требуется особое внимание к правильному выбору показателей чистого дохода и коэффициентов капитализации.
Задачи
1. Ожидаемая общая ставка дохода, необходимая для привлечения инвестиционного капитала, которая также считается общей ожидаемой ставкой дохода и получается на основе рыночных данных по другим инвестициям, сопоставимым с оцениваемым бизнесом по степени риска и другим характеристикам, называется:
а) ставкой дисконта; г) ставкой дивидендов;
б) ставкой капитализации; д) нормой выплат.
в) нормой инвестирования;
2. Предположим, что: 1) требуется общая ставка дохода в течение длительного времени 25% за инвестиции в определенный бизнес; 2) оцениваемый бизнес принес прибыль 25000 долл. за год, который только что закончился; 3) ожидается, что поток доходов будет расти на 5% ежегодно в течение неопределенно долгого срока.