Урок восьмой. Оценка приватизационная содержала в себе элементы если не искусства, то творчества точно. Появившийся и активно развившийся в 2000-х сегмент оценки залогов в силу типичности объектов оценки трансформировался в оценку арифметическую и систематизированную. Нельзя сказать, что явление неосмысленных бездумных калькуляций стоимости типовых объектов было совсем уж массовым, но тезис «так получилось по аналогам» был достаточно распространенным. Знающие люди говорят, что с помощью математики можно доказать абсолютно все (многие, наверное, помнят со студенческих лет доказательство того, что дважды два - пять посредством тригонометрии). Оценка должна стать аналитической, прежде всего, и в последнюю очередь – арифметической.
Эпоха перемен подняла на поверхность полузабытые или просто нерешенные вопросы аккредитации, саморегулирования, законодательного регулирования.
Урок девятый – аккредитация.
Аккредитация (лат. accredo, «доверять») — это процесс, в результате которого официально подтверждается соответствие качества предоставляемых услуг некоему стандарту. Наиболее распространена в сфере оказания профессиональных услуг, для оценки качества которых потребитель, как правило, не обладает достаточной компетенцией.
Такое определение аккредитации дано в Википедии.
Как видим, в основе аккредитации лежит такое понятие, как доверие. Тогда откуда вокруг этой темы столько сломанных копий? Кто из оппонентов прав, и отчего, собственно, возникает недоверие к «доверию»? А также, где та грань, за которой «доверие» превращается в «сговор»? Это малая толика вопросов на тему аккредитации, занимающая умы не только оценщиков, и, что интересно, не только в Украине. Как минимум похожая ситуация сложилась и в Российской Федерации.
Мы далеки от мысли, что можно поставить точку в спорах на эту тему. Однако надеемся, что она поможет как противникам, так и сторонникам аккредитации увидеть эту проблему со стороны своих оппонентов.
Аккредитация может быть государственная (например, аккредитация вузов государством) и аккредитация коммерческими структурами других субъектов хозяйствования (например, аккредитация кредитными учреждениями субъектов оценочной деятельности, страховых компаний и т. д.). Для дальнейшего рассмотрения темы условимся, что под аккредитацией в данной статье мы понимаем аккредитацию кредитными учреждениями субъектов оценочной деятельности.
Как правило, банковские служащие, говоря о причинах введения аккредитации, делают акцент на том, что ответственность оценщика перед банком как потребителем выглядит достаточно размытой. Т. е. консультацию о стоимости имущества в виде отчета об оценке получает заказчик, который, как правило, и является заемщиком. Решение о выдаче кредита принимает банк, но по консультации, предназначенной для заемщика. Поэтому если у банка и возникают претензии к такой консультации, то они отметаются оценщиком, поскольку консультация была представлена не банку, а заемщику, а тот, подписав акт выполненных работ, подтвердил, что претензий к данной консультации не имеет. В результате банк не может предъявить какие-либо претензии к оценщику и остается один на один с возникшей проблемой.
Также банкиры отмечают, что при отсутствии аккредитации вероятность выбора заемщиком «удобного» оценщика явно возрастает. Т. е. заказ на оценку, как правило, получает оценщик, согласный «проиллюстрировать» в отчете мнение самого заказчика о стоимости объекта, а не тот, кто желает отразить в нем реалии рынка.
Еще одной проблемой является различное толкование оценщиками некоторых норм оценочного законодательства. Так, например, требование об идентификации объекта оценки разные оценщики понимают по-разному. Одни описывают местоположение и состояние квартиры в двух предложениях, при этом на пяти листах рассказывают об истории региона, другие ограничиваются тремя-четырьмя фотографиями домовладения, состоящего из дома с пятью жилыми комнатами, двумя санузлами, кухней, террасой и надворными постройками. Предъявить какие-то претензии к составителям таких отчетов очень сложно, ведь Национальные стандарты оценки не регламентируют, как должен быть описан объект и сколько фотографий должен содержать отчет. Поэтому для аккредитованных субъектов оценочной деятельности банки, как правило, прописывают дополнительные расширенные правила составления отчетов, что помогает сотрудникам банка, не являющимися оценщиками, составить представление об объекте, который предлагается в залог.
Таковыми являются основные причины введения аккредитации по мнению банкиров. Однако существует и иной взгляд на природу аккредитации. Многие оценщики считают аккредитацию дополнительным заработком для банка, подразумевая комиссионные платежи, в том или ином виде взимаемые им с аккредитованных компаний. Также аккредитация воспринимается, как попытка банка получить контроль над оценщиками, которые априори должны быть независимыми. Что же касается правил, которые кредитные учреждения разработали для аккредитованных оценщиков, то в некоторых случаях их выполнение приводит к нарушению законодательства в области оценки и ставит под угрозу дальнейшую оценочную практику аккредитованного субъекта оценочной деятельности. Также эти правила настолько разобщены, что адаптация отчета об оценке, выполненного для одного банка, к запросам другого требует значительной переделки.
Множество претензий вызывает и сам механизм аккредитации. Многие оценщики говорят о том, что непрозрачность схемы аккредитации приводит к непониманию ее принципов, с одной стороны, и возможности злоупотреблений, с другой. А построение аккредитации на принципах, не понятных для потенциальных партнеров – путь к недоверию и созданию теневых схем.
Нельзя говорить о том, что отношение к аккредитации у банкиров и оценщиков абсолютно полярное и однозначное. Думается, что и те и другие видят как плюсы, так и минусы данного механизма отбора партнеров. А раз так, то было бы правильным создание рабочей группы из банковских работников, с одной стороны, и представителей оценочной сферы - с другой, которая возьмет на себя функцию выработки прозрачных и понятных схем аккредитации и разработки общих для всех расширенных правил составления отчета для кредитных учреждений.
В настоящее время, учитывая глобализацию мировой экономики (в частности, вхождение иностранного капитала в банковскую систему Украины) и евроинтеграцию Украины, все большее значение принимают Международные стандарты оценки (далее МСО).
Во всем мире существует разделение функций кредитования и оценки обеспечения (залогов), во всем мире как раз вопросу оценки залогов уделяют большое внимание, так как в данном случае существует конфликт интересов заемщика и кредитора.
Так, например, в МСО существует Международное Применение Оценки 2 (далее МПО 2) «Оценка для целей кредитования под залог» (пересмотрено в 2007 г.)
В Украине нет стандарта оценки залогов, хотя согласно Закону Украины «Об оценке имущества, имущественных прав и профессиональной оценочной деятельности» украинские стандарты строятся на основе МСО.
Учитывая вышесказанное, остановимся на МСО в части оценки залогов поподробнее.
Международное Применение Оценки 2 (МПО 2) - оценка для целей кредитования под залог (пересмотрено в 2007 г.)
2. Область применения
2.1. Это Применение используется во всех ситуациях, где требуется оценка активов, которые выступают или предлагаются в качестве обеспечения ссуд. Ссуды могут предоставляться разными способами, включая ипотеку или другие формы кредитов или кредитных линий.
3. Определения
Определения Международных Стандартов Оценки
3.1. Рыночная стоимость - это определенная сумма денег, за которую на дату оценки имущество будет обменено в сделке между типично мотивированным покупателем и типично мотивированным продавцом, которые не связаны друг с другом, после надлежащего маркетинга, при условии, что каждая сторона действовала со знанием дела, рассудительно и без принуждения. (МСО1 пар. З.1)
3.2. Залог - предоставление интересов в имуществе для обеспечения или дополнительного обеспечения обязательства оплатить долг. В случае несостоятельности должника (залогодателя) погасить долг, кредитор (залогодержатель) имеет право на удовлетворение своих требований за счет объекта залога.
3.3. Специализированное имущество - это имущество, которое редко, если вообще когда-либо, продается на рынке, кроме как в случае продажи бизнеса или субъектов ведения хозяйства, составной частью которого оно является, благодаря уникальности, которая обусловлена специфическим происхождением, конструкцией, конфигурацией, размерами, расположением и тому подобное.
3.4. Коммерческое имущество - определенный тип недвижимого имущества, который спроектирован для конкретного вида предпринимательской деятельности и который в основном продается и покупается на рынке в соответствии со своим коммерческим потенциалом.
3.5. Юридическое определение Европейского Союза
3.6. Залоговая стоимость[1]. Стоимость имущества, которая определена с помощью рассудительного изучения будущей ликвидности имущества с учетом долгосрочных существенных аспектов имущества, обычных и локальных рыночных условий, а также текущего и альтернативного приемлемого использования имущества. Спекулятивные элементы не могут браться во внимание во время определения залоговой стоимости. Отчет об определении залоговой стоимости должен быть выполнен четким и прозрачным способом (Это определение содержится в директиве Европарламента 2006/48/ЕС).
4. Связь со стандартами бухгалтерского учета
4.1. Оценка для целей кредитования не обязательно является такой же, как для целей бухгалтерского учета, в частности, для целей финансовой отчетности. Не обращая внимания на то, что может применяться подобная база, такая как рыночная стоимость, предпосылки, на которых основывается оценка, могут быть разными.