Масштабность. Данным фактором характеризуется снижение ликвидности имущества, обладающего характеристиками, существенно отличающимися в большую сторону от средних значений. Например, линии розлива очень большой производительностью или производственные объекты с большой площадью или объемом. Подобные активы могут быть востребованы очень ограниченным кругом покупателей, и в этой связи срок экспозиции для таких объектов достаточно велик, а высокопроизводительное оборудование при отсутствии в нем потребности у крупных участников рынка вообще может быть неликвидно.
Количество. Достаточно часто ликвидное в небольших количествах имущество теряет ликвидность, когда объем залоговой массы превышает емкость рынка. Наиболее яркий пример – металлорежущие станки. Несколько станков могут быть легко проданы, а несколько сотен станков единовременно продать невозможно.
Местоположение. Если имущество, пользующееся спросом на рынке, находится в таком месте, что его перемещение невозможно либо сопряжено с большими издержками, ликвидность такого имущества будет весьма низкой либо отсутствовать вообще. Например, строительная техника, расположенная в штреках угольных шахт.
В ряде случаев неликвидные активы – узкоспециализированное оборудование, вспомогательные производственные помещения и т. п. могут приобретать ликвидность в составе имущественных комплексов либо их частей. Такие активы можно назвать условно-ликвидными. Ликвидность таких объектов непосредственно связана с ликвидностью технологической группы или производственных комплексов, в состав которых они входят.
Условно-ликвидными активы могут быть признаны при выполнении следующих условий:
- Весь имущественный комплекс либо его автономная часть обладают ликвидностью.
- Рассматриваемые активы являются значимой составной частью комплекса, выполняют ключевые функции в его функционировании и не могут быть отделены без нанесения собственнику комплекса несоразмерного ущерба. При этом с правовой точки зрения активы могут рассматриваться как самостоятельные единицы.
- Активы работоспособны и не требуют замены или существенного ремонта.
Показатель ликвидности принципиально влияет на выбор подхода к оценке и вида определяемой стоимости. Поэтому степень ликвидности объекта оценки рекомендуется изучить в первую очередь с целью корректной постановки задания на оценку.
В связи с отсутствием чаще всего в открытом доступе информации о конкретных сроках реализации различных активов реальным способом определения ликвидности имущества являются консультации с участниками рынка, т. е. с теми, кто непосредственно занимается реализацией рассматриваемых активов на рынке. Применительно к недвижимости - это риелторские компании, применительно к оборудованию – производители либо их представительства, дилеры, а также компании, торгующие б/у оборудованием.
B) Стоимость
Вторым важным показателем является стоимость имущества. Чаще всего, как и предписано ФСО №2 базовой стоимостью для целей залога является рыночная стоимость. При этом банк должен быть уверен, что полученная оценщиком стоимость базируется на реальной информации и полностью соответствует рыночным данным. В случае если потенциальный предмет залога не обладает рыночной стоимостью в силу невозможности самостоятельной реализации, по согласованию с банком может определяться иной вид стоимости.
C) Значимость актива для бизнеса собственника
С учетом стимулирующей роли залога полезной информацией для банка является важность рассматриваемого актива с точки зрения участия в формировании доходов клиента, иначе говоря – значимость для бизнеса предприятия-залогодателя.
Предлагается условное деление рассматриваемых активов на две группы: «Значимое» имущество и «Незначимое» имущество.
К группе «Значимое» могут быть отнесены имущественные объекты, которые играют определяющую роль в бизнес-процессе предприятия. Отчуждение таких объектов, их исключение из состава имущества предприятия может осложнить хозяйственную деятельность вплоть до ее полной остановки. Потеря «значимого» имущества существенно ухудшит финансовые показатели предприятия-залогодателя и снизит его платежеспособность.
К группе «Незначимое» имущество можно отнести объекты, отчуждение которых не окажет существенного влияния на производственно-хозяйственную деятельность залогодателя, не отразится заметно на его финансовом состоянии.
Характеристика значимости играет существенную роль при кредитовании производственных предприятий на этапе выбора активов для обеспечения сделки.
D) Прогноз изменения стоимости
Поскольку акты предоставления кредитных средств и их возврата разнесены во времени иногда существенно (до 5–7 лет), необходимо учитывать изменения стоимости предмета залога во времени, т. е. весьма полезен для банка будет прогноз изменения стоимости имущества в течение срока действия кредитного договора и, возможно, последующего обращения взыскания на предмет залога. Такие изменения будут обусловлены тенденциями рынка, свойствами самого имущества (например, износ), необходимостью производства вложений для поддержания качественного состояния имущества (ремонт и т. п.).
Необходимость выполнения прогнозирования стоимости и его горизонт должны быть оговорены в Задании на оценку.
E) Определение размера издержек, сопряженных с процессом обращения взыскания на предмет залога
Важным вопросом при принятии кредитного решения в части предмета залога является оценка издержек, возникающих при обращении взыскания на предмет залога и его реализации. Такие издержки могут существенно повлиять на величину устанавливаемого банком залогового дисконта. Перечень издержек, подлежащих оценке, может включать в себя:
· эксплуатационные расходы за определенный временной период;
· расходы на демонтаж и транспортировку;
· расходы на консалтинг и посреднические услуги;
· иные издержки, специфичные для отдельных видов активов.
Перечень и размер таких издержек в большинстве случаев поддается прогнозированию.
Обязательность определения вышеперечисленных характеристик, за исключением стоимости, не предписывается ФСО. Однако данный перечень содержит необходимую банку бизнес-информацию и готовность оценщика включить данные характеристики в перечень определяемых параметров, создаст ему весомые конкурентные преимущества. Необходимость определения тех или иных параметров, необходимых банку, оговаривается на этапе постановки задания на оценку.
4. Виды стоимости, определяемые для целей залога
Как указывалось ранее, в большинстве случаев при оценке ликвидного имущества для целей залога в качестве базовой для расчета залоговой стоимости используется рыночная стоимость.
В случае если банком рассматривается инвестиционный проект, по согласованию с заказчиком и банком результатом оценки может являться инвестиционная стоимость.
Использовать методы инвестиционного моделирования для определения рыночной стоимости объектов, предполагаемых к сносу или реконструкции, при оценке для целей залога не рекомендуется.
Ликвидационная стоимость определяется Оценщиком при наличии у заказчика и банка такой потребности. При этом рекомендуется оговаривать применяемую методику на этапе постановки задания на оценку.
В рамках настоящих Рекомендаций при оценке для целей залога ликвидационная стоимость не является обязательной к определению.
Применительно к объектам, не обладающим самостоятельной ликвидностью, но являющимися неотделимой частью имущественного или технологического комплекса, в целом обладающего ликвидностью (условно-ликвидные активы), предлагается как базу оценки рассматривать рыночную стоимость, но в предположении, что реализация активов возможна только в составе имущественного комплекса. Под данной стоимостью будет пониматься доля стоимости комплекса, приходящаяся на данные активы при реализации комплекса по рыночной стоимости.
При оценке условно-ликвидных объектов их стоимость рассматривается как часть стоимости имущественного комплекса, в состав которого они входят.
Поэтому при расчете их стоимости возможны два пути:
1. определение стоимости всего имущественного комплекса и пропорциональное выделение стоимости оцениваемых объектов. Такой подход рекомендуется при рассмотрении совокупности активов, составляющих большую часть комплекса (более половины стоимости);
2. оценка отдельных активов с применением затратного подхода. При определении износа необходимо корректно учитывать все его составляющие. Такой вариант более применим к отдельным составляющим имущественного или технологического комплекса. При наличии возможности отдельной продажи для таких активов необходима оценка рыночной стоимости.
При постановке задания на оценку необходимо четко оговаривать, какой вид стоимости будет определяться в отчете.
Данный раздел не содержит общих этических требований к Оценщику, в раздел включены рекомендации в части этической стороны деятельности Оценщика, обусловленные спецификой оценки для целей залога.
Следует учитывать, что при оценке для целей залога к независимости принципиальности и профессиональной честности Оценщика предъявляются повышенные требования. Это объясняется существующей вероятностью воздействия заказчика оценки на Оценщика с целью побуждения к завышению стоимости своих активов для получения больших объемов заимствований. В большинстве случаев такому субъективному воздействию со стороны заказчика может противостоять только принципиальная позиция Оценщика.